Chào Luật sư, tôi hiện được thừa kế mảnh đất với nguồn gốc là đất khai hoang từ bố tôi. Nay tôi muốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được không? Tôi có thực hiện nghĩa vụ nộp thuế đối với loại đất khai hoang theo quy định pháp luật hay không? Mong Luật sư giải đáp giúp tôi.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về Luật sư X. Chúng tôi sẽ làm sáng tỏ quy định pháp luật về đất khai hoang cũng như trả lời cho câu hỏi năm 2023, đất khai hoang có phải nộp thuế không? Mời bạn theo dõi ngay bài viết dưới đây nhé!
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
- Thông tư 52/2014/TT-BNNPTNT
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Nghị định 123/2017/NĐ-CP
- Nghị định 140/2016/NĐ-CP
- Nghị định số 20/2019/NĐ-CP
- Thông tư 85/2019/TT-BTC
Đất khai hoang là gì?
Hiện nay, đất khai hoang chưa được định nghĩa một cách cụ thể.
Tuy nhiên, trước đây, tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 52/2014/TT-BNNPTNT thì đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Theo khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2013 thì nhà nước khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư tiền vốn và áp dụng thành tựu khoa học, công nghệ vào việc khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
Đất khai hoang có được cấp sổ đỏ không?
Đất khai hoang trên thực tế chủ yếu là đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Do đó, căn cứ quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 và các Điều 20, 21, 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
*Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất từ ngày 01/7/2014 mà không có đủ giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất với điều kiện sau:
+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;
+ Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất hợp pháp;
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có đủ giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với điều kiện sau:
+ Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp;
+ Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chung xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt tại nơi đã có quy hoạch.
* Theo khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp sẽ được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do UBND cấp tỉnh ban hành;
Nếu quá hạn mức do UBND cấp tỉnh ban hành thì diện tích trong hạn mức phải chuyển qua thuê.
Căn cứ theo Điều 100 Luật Đất Đai 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì:
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
– Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, mặc dù là đất khai hoang nhưng chỉ cần có các điều kiện theo quy định trên sẽ được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Năm 2023, đất khai hoang có phải nộp thuế không?
Năm 2023, đất khai hoang có phải nộp thuế không?
Tiền sử dụng đất khi được cấp Sổ đỏ
Tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) cho đất khai hoang được chia thành các trường hợp khác nhau:
Trường hợp 1: Khi cấp Giấy chứng nhận (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013.
Trường hợp 2: Khi cấp Giấy chứng nhận (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013.
Trường hợp 3: Khi cấp Giấy chứng nhận (công nhận quyền sử dụng đất) cho đất khai hoang từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014
Đất được khai hoang trong giai đoạn từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 được coi là đất vi phạm pháp luật đất đai vì sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.
Khoản 4 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP quy định đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất như sau:
– Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất. Nói cách khác, tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định (giá đất cụ thể không được ấn định trước).
– Dù thuộc trường hợp phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể nhưng có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt quá số tiền có nghĩa vụ phải nộp.
Riêng trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng khác (không phải nhà ở), nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng với thời hạn sử dụng lâu dài thì:
Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể (giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định) của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp này khi được cấp phải xem loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là loại đất nào để xác định như đất làm mặt bằng để xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ,…
Lệ phí trước bạ (thuế trước bạ)
* Miễn lệ phí trước bạ
Miễn lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp (khoản 6 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP).
* Cách tính lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận
Điều 5 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP và khoản 1 Điều 1 Nghị định số 20/2019/NĐ-CP quy định cách tính lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích)
– Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận (thời điểm kê khai lệ phí trước bạ).
– Diện tích đất là toàn bộ diện tích thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận do Văn phòng đăng ký đất đai xác định, cung cấp cho cơ quan thuế.
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí cấp bìa)
Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC thì lệ phí cấp Giấy chứng nhận (phí làm bìa sổ) do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên mức thu giữa các tỉnh khác nhau.
Mặc dù mức thu giữa các tỉnh, thành không giống nhau nhưng có điểm chung là mức thu từ 100.000 đồng trở xuống/sổ/lần cấp; chỉ có một vài tỉnh thu 120.000 đồng.
Ngoài ra, có thể phải nộp thêm phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc, thuế sử dụng đất hàng năm nếu chưa nộp và phí dịch vụ nếu thuê người khác làm thay.
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Mẫu đơn xin xác nhận đất khai hoang năm 2023
- Tranh chấp đất khai hoang không có giấy tờ xử lý thế nào?
- Thủ tục đất đai bị sửa đổi khi bỏ sổ hộ khẩu giấy tại Việt Nam
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Năm 2023, đất khai hoang có phải nộp thuế không?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là thủ tục phục hồi doanh nghiệp trong phá sản, vui lòng liên hệ đến hotline 0833.102.102 Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định của pháp luật, căn cứ khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
Như vậy, theo quy định nêu trên, đất khai hoang được nhận bồi thường khi bị Nhà nước thu hồi đất nếu:
Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cùng các giấy tờ có liên quan.
Đất khai hoang được phép chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng đất khai hoang khi có đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Do đó, đất khai hoang vẫn được chuyển nhượng như các loại đất khác khi đất đó đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng, không tranh chấp, không bị kê biên đảm bảo thi hành án và còn thời hạn sử dụng.
