Xin chào Luật sư, sau khi cha tôi mất thì có giao lại cho tôi một thửa đất gần khu công nghiệp Đồng Nai, tuy nhiên vì thời gian cha bệnh tôi đi làm xa nên không chăm sóc cha và để lại tránh nhiệm đó cho người anh cả. Vì thế khi thấy cha không để lại gì cho mình anh tôi đã tức giận và muốn đòi đất, hiện nay thửa đất đó vẫn đang tranh chấp. Vậy nếu bây giờ tôi có muốn bán thì đất tranh chấp có bán đucợ không? Xin được giải đáp.
Để giải đáp vấn đề trên mời quý độc giả cùng Luật sư X tham khảo bài viết dưới đây để biết thêm chi tiết.
Căn cứ pháp lý
Đất đang có tranh chấp là gì?
Pháp luật đất đai hiện hành không quy định như thế nào là đất đang tranh chấp mà chỉ định nghĩa “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai’’ (Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013). Như vậy, có thể hiểu tranh chấp đất đai rất đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Đó có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất hay tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính, mục đích sử dụng đất…
Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp thửa đất đó với cá nhân, tổ chức khác, với Nhà nước hoặc giữa những người sử dụng chung diện tích đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất… Đất đang có tranh chấp cũng có thể hiểu là đất tranh chấp giữa hai cá nhân chưa xác định được ai là người sử dụng đất hợp pháp.
Điều kiện kinh doanh bất động sản
Theo đó, từ ngày 01/3/2022 điều kiện kinh doanh bất động sản của cá nhân, tổ chức gồm:
Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);
(So với Nghị định 76/2015/NĐ-CP thì Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã bỏ điều kiện về vốn pháp định của doanh nghiệp, việc bãi bỏ điều kiện này là để phù hợp với quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản đã được sửa đổi tại Luật Đầu tư 2020).
Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin sau:
- Thông tin về doanh nghiệp bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật;
- Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản;
- Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có),
- Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
- Đối với các thông tin đã công khai mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;
Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.
Đất tranh chấp có bán được không?
Theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh như sau:
- Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo đó, nếu miếng đất bạn đang có dự định mua mà có tranh chấp về quyền sử dụng đất thì không được đưa vào kinh doanh.
Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kề quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, đất đang tranh chấp không thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định pháp luật.
Nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định. Các chủ thể có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai đến Ủy ban nhân dân xã nơi có đất. Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã phải tiến hành hòa giải giữa các bên.
Trong trường hợp hòa giải không thành thì lúc này bạn sẽ làm đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai đến Tòa án nhân dân nơi có đất. Sau khi có bản án có hiệu lực pháp luật, giải quyết xong vấn đề tranh chấp đất đai thì bạn có thể làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hạn chế giao dịch đối với đất đang có tranh chấp
Theo Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, có thể thấy nếu đất đang có tranh chấp thì người sử dụng đất sẽ không được thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Xe máy chỉ có một gương chiếu hậu có bị phạt không?
- Thay đổi kết cấu xe máy phạt bao nhiêu tiền?
- Giới hạn kích thước hàng hóa xe máy được phép chở tại Việt Nam theo QĐ 2022
Thông tin liên hệ
Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Năm 2023, đất tranh chấp có bán được không?” Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến Mức bồi thường thu hồi đất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định rõ, với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì được xác định là chưa đủ điều kiện để khởi kiện.
Như vậy, trường hợp xảy ra tranh chấp đất đai, nếu bạn muốn khởi kiện tại Tòa án thì trước tiên cần tiến hành hòa giải tại UBND xã nơi có đất tranh chấp theo trình tự, thủ tục quy định.
Căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất mà không thành thì được giải quyết như sau:
Tòa án có thẩm quyền giải quyết đối với trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.
Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết như sau:
Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (cấp tỉnh hoặc cấp huyện tùy theo chủ thể tranh chấp).
Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
