Việt Nam là một quốc gia đang phát triển. Việc huy động nguồn lực cũng như ban hành những chính sách ưu đãi cho các cá nhân, tổ chức thực hiện chuyển đổi từ nông nghiệp thô sơ sangnền công nghiệp hiện đại là điều tất yếu. Điều này đặc biệt được chính phủ quan tâm. Nông nghiệp ngày càng giảm tỉ trọng trong cơ cấu kinh tế cùng với đó là sự suy giảm của quỹ đất nông nghiệp. Các nhà máy, nhà xưởng mọc lên ngày càng nhiều. Nhu cầu quỹ đất cho việc xây dựng nhà xưởng cũng ngày càng tăng. Vậy đất vườn có được xây nhà xưởng không? Định mức xây nhà xưởng trên đất vườn như thế nào? Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thi công nhà xưởng là gì? Xây dựng nhà xưởng có cần phải xin phép xây dựng không? Điều kiện xin cấp giấy phép xây dựng nhà xưởng là gì? Hồ sơ và trình tự thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà xưởng ra sao? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết sau đây sẽ mang lại cho bạn những kiến thức pháp lý hữu ích nhất.
Căn cứ pháp lý
Đất xây nhà xưởng là đất gì?
Theo như tìm hiểu của nhiều nguồn tài liệu thì đất để xây nhà xưởng là đất nói chung đã được cấp giấy phép xây dựng. Dễ hiểu hơn là đất thuộc loại cơ sở sản xuất phi công nghiệp chứ không phải là đất nông nghiệp như nhiều người thường nghĩ. Trong trường hợp, muốn xây dựng nhà xưởng trên đất ở hay đất nông nghiệp, buộc người sở hữu phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào Điều 52 Luật Đất đai 2013: “Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: 1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.
Đất vườn có được xây nhà xưởng không?
Căn cứ Khoản 1 Điều 170 Luật Đất Đai 2013 quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:
“Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Theo đó Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở.
Theo như quy định của pháp luật thì đất vườn được xem là đất nông nghiệp và người sử dụng đất không được phép xây dựng kinh doanh hoặc sử dụng đất không đúng với mục đích ban đầu, điều này là vi phạm quy định của pháp luật.
Nếu muốn xây nhà xưởng trên đất vườn thì trước hết bạn cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn cần có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và việc làm này phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương cũng như nơi mà bạn đang ở.
Định mức xây nhà xưởng trên đất vườn
Cụ thể chi phí xây dựng nhà xưởng trên đất vườn chính xác là bao nhiêu thì còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác nhau trong quá trình thiết kế và xây dựng. Nhưng các bạn có thể tham khảo qua bảng báo giá dưới đây để có thể dự trù được kinh phí xây dựng tối thiểu cho doanh nghiệp của mình.
+ Đơn giá xây dựng áp dụng với loại nhà xưởng, nhà kho đơn giản, có diện tích không quá 1500m2 và cao dưới 7,5m
- Giá: 1.700.000VNĐ – 2.000.000VNĐ/m2
+ Đơn giá xây dựng áp dụng với loại nhà xưởng theo kiểu dạng khung thép tiền chế
- Giá: 2.100.000VNĐ – 2.500.000VNĐ/m2
+ Đơn giá xây dựng áp dụng loại nhà xưởng đổ bê tông cốt thép
- Giá: 2.700.000VNĐ – 3.500.000VNĐ/m2
Đơn giá xây dựng nhà xưởng trên đã bao gồm chi phí sử dụng vật tư trong phần thi công móng, nền, tường xây, cột, kèo thép, vách tole, lợp mái…
Chưa bao gồm chi phí các phần vật tư sử dụng trong quá trình hoàn thiện nhà xưởng như điện nước, lắp đặt điều hoà không khó, phòng cháy chữa cháy… Chi phí cụ thể sẽ được báo giá dựa trên loại nhà xưởng thi công, khu vực đất xây dựng, quy mô công trình….và nhiều yếu tố khác.
Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thi công nhà xưởng.png)
Công năng nhà xưởng
Đây là yếu tố quan trọng quyết định đến việc sử dụng kết cấu, vật liệu trong quá trình thi công nhà xưởng. Do vậy chúng gián tiếp ảnh hưởng đến chi phí xây dựng.
Địa điểm xây dựng
Khu vực xây dựng có ảnh hưởng rất lớn đến chi phí, đơn giá xây dựng nhà xưởng. Chẳng hạn nếu bạn xây nhà xưởng trên đất vườn nhưng khu đất đó bằng phẳng, địa hình tốt thì sẽ giảm thiểu được rất nhiều chi phí trong phần thi công nền móng. Còn ngược lại địa hình xây dựng không chắc chắn, bùn lầy thì chắc chắn sẽ phải phát sinh theo khoản chi phí để gia công nền móng.
Quy mô xây dựng
Khi xây dựng nhà xưởng có quy mô lớn thì đơn giá xây dựng sẽ thấp hơn so với những công trình nhà xưởng nhỏ với cùng một kết cấu và giải pháp vật tư.
Yêu cầu tiến độ thi công
Nếu doanh nghiệp vì một lý do nào đó mà muốn đẩy nhanh tiến độ thi công so với thời gian dự kiến thì việc làm này sẽ khiến đơn giá xây dựng cao hơn do phải tập trung mạnh mẽ cả về nguồn lực, máy móc lẫn các biện pháp tổ chức thi công trên công trường nên chi phí sẽ tăng cao.
Nhà thầu thi công
Mỗi nhà thầu xây dựng sẽ có năng lực và lợi thế riêng nên đơn giá xây dựng của mỗi đơn vị đưa ra cũng khác nhau.
Xây dựng nhà xưởng có cần phải xin phép xây dựng không?
Nếu người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi từ đất nhà ở sang đất xây dựng nhà xưởng thì cần đáp ứng được đầy đủ các điều kiện xin giấy phép xây dựng. Trong đó cần đảm bảo đối với việc phù hợp với mục đích sử dụng đất theo đúng quy hoạch của nhà nước đã được phê duyệt, phù hợp với thiết kế xây dựng công trình đã được phê duyệt và đảm bảo đối với điều kiện an toàn về việc cấp phép xây dựng cho công trình đó.
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan chức năng cấp trước khi khởi công xây dựng công trình. Có 3 loại giấy phép xây dựng: Giấy phép xây dựng mới; Giấy phép sửa chữa cải tạo công trình; Giấy phép di dời công trình.
Điều kiện xin cấp giấy phép xây dựng
Căn cứ Điều 91 và 92 Luật xây dựng 2014 quy định về điều kiện xin cấp giấy phép xây dựng như sau:
Điều 91. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình trong đô thị
1. Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
2. Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt.
3. Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
4. Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định tại Điều 82 của Luật này.
5. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại giấy phép theo quy định tại các điều 95, 96 và 97 của Luật này.
Điều 92. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị
1. Phù hợp với vị trí và tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.
2. Đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.
Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà xưởng
Căn cứ Khoản 2 Điều 95 Luật Xây dựng 2014 hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà xưởng bao gồm:
Theo quy định tại Điều 10 Thông tư 15/2016/TT-BXD hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng ngày 30/06/2016, để tiến hành thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng, trước hết cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Bản vẽ thiết kế xây dựng;
- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề
Trình tự thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà xưởng
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ theo quy định.
Bước 2: Nộp 01 hồ sơ tại cơ qun có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng nơi chuẩn bị xây dựng nhà ở và muốn xin giấy phép xây dựng.
Bước 3: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu người sử dụng đất bổ sung thêm giấy tờ, nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy biên nhận và trao cho người sử dụng đất. Trường hợp cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện..
Bước 4: Sau đó, người sử dụng đất tới nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời gian ghi trong giấy biên nhận để nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định
Lệ phí nộp hồ sơ là 150.000 đồng/1 hồ sơ.
Trong thời hạn 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Xây dựng tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương sẽ trả giấy phép xây dựng (nếu hồ sơ hợp lệ) hoặc ra văn bản từ chối cấp giấy phép xây dựng (nếu hồ sơ không hợp lệ).
Thông tin liên hệ
Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Đất vườn có được xây nhà xưởng không?” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là dịch vụ tư vấn pháp lý về download mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định:
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Theo quy định này thì việc đăng ký tài sản gắn liền với đất sẽ thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu tài sản, vì thế việc cập nhật nhà xưởng vào Giấy chứng nhận không phải là quy định bắt buộc.
Như vậy về việc xây dựng nhà xưởng trên đất thuê của công ty thì phần nhà xưởng đó được xem là tài sản của công ty.
Tuy nhiên, liên quan đến chi phí khi tính thuế TNDN thì tại Điều 6 Thông tư 78/2014/TT-BTC (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 6 Thông tư 119/2014/TT-BTC và Điều 1 Thông tư 151/2014/TT-BTC) và tiếp tục được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC quy định như sau:
Các khoản chi được trừ và không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế
2. Các khoản chi không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế bao gồm:
…
2.2. Chi khấu hao tài sản cố định thuộc một trong các trường hợp sau:
…
e) Một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:
…
– Khấu hao đối với công trình trên đất vừa sử dụng cho sản xuất kinh doanh vừa sử dụng cho mục đích khác thì không được tính khấu hao vào chi phí được trừ đối với giá trị công trình trên đất tương ứng phần diện tích không sử dụng vào hoạt động sản xuất kinh doanh.
Trường hợp doanh nghiệp có công trình trên đất như trụ sở văn phòng, nhà xưởng, cửa hàng phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp thì doanh nghiệp được trích khấu hao tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế theo đúng mức trích khấu hao và thời gian sử dụng tài sản cố định quy định hiện hành của Bộ Tài chính đối với các công trình này nếu đáp ứng các điều kiện như sau:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên doanh nghiệp (trong trường hợp đất thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp) hoặc có hợp đồng thuê đất, mượn đất giữa doanh nghiệp với đơn vị, cá nhân có đất và đại diện doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của hợp đồng (trong trường hợp đất đi thuê hoặc đi mượn).
+ Hóa đơn thanh toán khối lượng công trình xây dựng bàn giao kèm theo hợp đồng xây dựng công trình, thanh lý hợp đồng, quyết toán giá trị công trình xây dựng mang tên, địa chỉ và mã số thuế của doanh nghiệp.
+ Công trình trên đất được quản lý, theo dõi hạch toán theo quy định hiện hành về quản lý tài sản cố định.
Căn cứ vào quy định trên thì trong trường hợp có nhà xây dựng trên đất, để trích khấu hao tính vào chi phí sản xuất được trừ thì không bắt buộc mình phải cập nhật nhà vào Giấy chứng nhận nhưng bắt buộc mình phải có:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên doanh nghiệp;
– Hóa đơn thanh toán khối lượng công trình xây dựng bàn giao kèm theo hợp đồng xây dựng công trình, thanh lý hợp đồng, quyết toán giá trị công trình xây dựng mang tên, địa chỉ và mã số thuế của doanh nghiệp.
Như vậy thì công ty xây dựng nhà xưởng trên đất thuê sẽ được trích khấu hao tài sản tính vào chi phí sản xuất.
Việc trích khấu hao thì sẽ thực hiện theo quy định tại Điều 9 Thông tư 45/2013/TT-BTC có quy định như sau:
Điều 9. Nguyên tắc trích khấu hao TSCĐ:
…
2. Các khoản chi phí khấu hao tài sản cố định được tính vào chi phí hợp lý khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp thực hiện theo quy định tại các văn bản pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.
3. Trường hợp TSCĐ sử dụng trong các hoạt động phúc lợi phục vụ cho người lao động của doanh nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 9 Thông tư này có tham gia hoạt động sản xuất kinh doanh thì doanh nghiệp căn cứ vào thời gian và tính chất sử dụng các tài sản cố định này để thực hiện tính và trích khấu hao vào chi phí kinh doanh của doanh nghiệp và thông báo cho cơ quan thuế trực tiếp quản lý để theo dõi, quản lý.
4. TSCĐ chưa khấu hao hết bị mất, bị hư hỏng mà không thể sửa chữa, khắc phục được, doanh nghiệp xác định nguyên nhân, trách nhiệm bồi thường của tập thể, cá nhân gây ra. Chênh lệch giữa giá trị còn lại của tài sản với tiền bồi thường của tổ chức, cá nhân gây ra, tiền bồi thường của cơ quan bảo hiểm và giá trị thu hồi được (nếu có), doanh nghiệp dùng Quỹ dự phòng tài chính để bù đắp. Trường hợp Quỹ dự phòng tài chính không đủ bù đắp, thì phần chênh lệch thiếu doanh nghiệp được tính vào chi phí hợp lý của doanh nghiệp khi xác định thuế thu nhập doanh nghiệp.
5. Doanh nghiệp cho thuê TSCĐ hoạt động phải trích khấu hao đối với TSCĐ cho thuê.
6. Doanh nghiệp thuê TSCĐ theo hình thức thuê tài chính (gọi tắt là TSCĐ thuê tài chính) phải trích khấu hao TSCĐ đi thuê như TSCĐ thuộc sở hữu của doanh nghiệp theo quy định hiện hành. Trường hợp ngay tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản, doanh nghiệp thuê TSCĐ thuê tài chính cam kết không mua lại tài sản thuê trong hợp đồng thuê tài chính, thì doanh nghiệp đi thuê được trích khấu hao TSCĐ thuê tài chính theo thời hạn thuê trong hợp đồng.
7. Trường hợp đánh giá lại giá trị TSCĐ đã hết khấu hao để góp vốn, điều chuyển khi chia tách, hợp nhất, sáp nhập thì các TSCĐ này phải được các tổ chức định giá chuyên nghiệp xác định giá trị nhưng không thấp hơn 20% nguyên giá tài sản đó. Thời điểm trích khấu hao đối với những tài sản này là thời điểm doanh nghiệp chính thức nhận bàn giao đưa tài sản vào sử dụng và thời gian trích khấu hao từ 3 đến 5 năm. Thời gian cụ thể do doanh nghiệp quyết định nhưng phải thông báo với cơ quan thuế trước khi thực hiện.
Đối với các doanh nghiệp thực hiện cổ phần hóa, thời điểm trích khấu hao của các TSCĐ nói trên là thời điểm doanh nghiệp được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh chuyển thành công ty cổ phần.
8. Các doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hoá theo phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) thì phần chênh lệch tăng của vốn nhà nước giữa giá trị thực tế và giá trị ghi trên sổ sách kế toán không được ghi nhận là TSCĐ vô hình và được phân bổ dần vào chi phí sản xuất kinh doanh trong kỳ nhưng thời gian không quá 10 năm. Thời điểm bắt đầu phân bổ vào chi phí là thời điểm doanh nghiệp chính thức chuyển thành công ty cổ phần (có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh).
9. Việc trích hoặc thôi trích khấu hao TSCĐ được thực hiện bắt đầu từ ngày (theo số ngày của tháng) mà TSCĐ tăng hoặc giảm. Doanh nghiệp thực hiện hạch toán tăng, giảm TSCĐ theo quy định hiện hành về chế độ kế toán doanh nghiệp.
10. Đối với các công trình xây dựng cơ bản hoàn thành đưa vào sử dụng, doanh nghiệp đã hạch toán tăng TSCĐ theo giá tạm tính do chưa thực hiện quyết toán. Khi quyết toán công trình xây dựng cơ bản hoàn thành có sự chênh lệch giữa giá trị tạm tính và giá trị quyết toán, doanh nghiệp phải điều chỉnh lại nguyên giá tài sản cố định theo giá trị quyết toán đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Doanh nghiệp không phải điều chỉnh lại mức chi phí khấu hao đã trích kể từ thời điểm tài sản cố định hoàn thành, bàn giao đưa vào sử dụng đến thời điểm quyết toán được phê duyệt. Chi phí khấu hao sau thời điểm quyết toán được xác định trên cơ sở lấy giá trị quyết toán tài sản cố định được phê duyệt trừ (-) số đã trích khấu hao đến thời điểm phê duyệt quyết toán tài sản cố định chia (:) thời gian trích khấu hao còn lại của tài sản cố định theo quy định.
