Thưa Luật sư X. Tôi tên là Hoài Anh, tôi có một vấn đề trong lĩnh vực đất đai cần được Luật sư giải đáp như sau: Tôi đang có nhu cầu mua một mảnh đất để làm nhà ở. Hôm qua, tôi ngắm được một mảnh đất đẹp và giá cả hợp lý, tuy nhiên đó là đất xen kẹt. Tôi nghe nói rằng đất xen kẹt chưa được coi là đất ở. Vậy, Luật sư cho tôi hỏi: Đất xen kẹt có làm được sổ đỏ không năm 2023? Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt như thế nào? Rất mong được Luật sư hồi đáp. Xin chân thành cảm ơn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và đặt câu hỏi đến chúng tôi. Hãy theo dõi bài viết dưới đây của Luật sư X để biết thêm thông tin chi tiết nhé!
Căn cứ pháp lý
Đất xen kẹt là gì?
Đất xen kẹt được hiểu là đất vườn, đất nông nghiệp và chưa được công nhận là đất ở, nằm trong các khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch. Thông thường, những loại đất này không có sổ đỏ và được chuyển nhượng thông qua giấy tờ viết tay.
Vì nằm xen kẹt trong các khu dân cư nên những mảnh đất nông nghiệp này thường có diện tích không quá lớn. Tuy nhiên, trước sự phát triển mạnh mẽ của các khu đô thị mới, các dự án hạ tầng giao thông khiến diện tích đất canh tác bị thu hồi, đồng ruộng bị chia cắt, từ đó tạo ra ngày càng nhiều khu đất xen kẹt.
Đất xen kẹt có làm được sổ đỏ không năm 2023?
Theo quy định tại Khoản 2, Điều 101 Luật Đất đai 2013, đất xen kẹt có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu như đáp ứng các điều kiện sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1 tháng 7 năm 2004.
- Đất không vi phạm pháp luật về đất đai.
- Đất được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Theo quy định tại Khoản 2, Điều 101 Luật Đất đai 2013, đất xen kẹt có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu như đáp ứng các điều kiện sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1 tháng 7 năm 2004.
- Đất không vi phạm pháp luật về đất đai.
- Đất được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp đất đai, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xen kẹt
- Đơn đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu, mẫu 04a/ĐK;
- Giấy tờ, tài liệu về nguồn gốc đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (nếu có);
- Giấy tờ chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính (đóng nộp thuế, phí sử dụng đất) qua quá trình sử dụng đất;
- Giấy tờ nhân thân của người sử dụng (căn cước công dân/chứng minh nhân dân/hộ chiếu);
- Giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của người sử dụng đất (sổ hộ khẩu/văn bản xác nhận nơi cư trú);
- Giấy tờ, tài liệu về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 31, Điều 32, Điều 33, Điều 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (nếu có);
- Giấy tờ, tài liệu chứng minh thuộc trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có): Ví dụ giấy tờ chứng minh là thương binh, bệnh binh, người thuộc khu vực địa bàn có kinh tế đặc biệt khó khăn,…
Nếu đủ điều kiện phòng Tài nguyên và Môi trường lập tờ trình để Chủ tịch UBND Quận, Huyện ra quyết định cấp giấy chứng nhận (các công vụ trên thực hiện trong thời gian 30 ngày, kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian bổ sung, giải trình hồ sơ).
Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt như thế nào?
Điều kiện chuyển đổi mục đích
- Đất không thuộc diện vi phạm quy hoạch, không thuộc diện lấn chiếm, đất sử dụng cho mục đích công cộnng, đất nông nghiệp do hợp tác xã và các tổ chức đang quản lý giao cho các hộ gia đình xã viên sử dụng;
- Hiện đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, khiếu kiện; Có diện tích đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở (Tùy thuộc vào mỗi địa phương/tỉnh/thành nơi có đất quy đinh).
- Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, kênh mương, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thoát lũ..; bàn giao cho UBND xã phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Quy trình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xen kẹt
Bước 1: Nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu
Người yêu cầu cấp sổ đỏ lần đầu chuẩn bị hồ sơ như đã nêu ở trên.
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ tài liệu, hồ sơ, người yêu cầu nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu cho đất xen kẹt tại một trong những cơ quan sau:
- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
- Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất;
- Bộ phận 1 cửa cấp huyện nơi có đất (nếu đã thành lập);
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền thực hiện các công việc chuyên môn
Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện các công việc như xác nhận về tình trạng tranh chấp, thời điểm sử dụng đất, … của người sử dụng đất;
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc chuyên môn như kiểm tra hồ sơ, trích đo địa chính, kiểm tra thực địa, cập nhật thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai,…
Cơ quan có thẩm quyền dựa trên hồ sơ, tờ trình của cơ quan Tài nguyên và Môi trường để quyết định cấp sổ đỏ cho người yêu cầu;
Bước 3: Người yêu cầu cấp sổ đỏ đóng nộp thuế, phí
Theo thông báo đóng nộp thuế, phí từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, người yêu cầu đóng thuế, phí đúng hạn, đầy đủ.
Tiền thuế, phí mà người yêu cầu cần phải đóng nộp là tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp sổ đỏ.
Bước 4: Người yêu cầu cấp sổ đỏ nhận kết quả
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người yêu cầu cấp sổ đỏ nộp biên lai, giấy tờ chứng minh đã nộp thuế, phí tới cơ quan tiếp nhận hồ sơ ban đầu.
Người sử dụng đất nhận sổ đỏ theo giấy hẹn trả kết quả.
Mức phí, lệ phí cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt
Thông thường khi làm sổ đỏ cho đất xen kẹt thì người sử dụng đất cần phải nộp các khoản tiền như:
Tiền sử dụng đất
Không phải trường hợp nào cũng phải nộp tiền sử dụng đất khi yêu cầu cấp Giấy chứng nhận. Với mỗi trường hợp số tiền sử dụng đất phải nộp là khác nhau. Số tiền này sẽ được cơ quan thuế gửi thông báo đến người sử dụng đất để họ thực hiện đóng tiền đầy đủ (trừ trường hợp được ghi nợ tiền sử dụng đất) trước khi cấp giấy Chứng nhận.
Lệ phí trước bạ
Công thức tính lệ phí trước bạ được quy định như sau:
Lệ phí trước bạ = (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích) x 0,5%
Trong đó:
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất xen kẹt chính là giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành
Diện tích đất tính là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác định.
Phí thẩm định hồ sơ
Căn cứ Điểm i, Khoản 1, Điều 5, Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định như sau:
“Điều 5. Căn cứ xác định mức thu phí và lệ phí
Căn cứ điều kiện kinh tế – xã hội tại địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu phí, lệ phí phù hợp.
Đối với các khoản phí
i) Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.
Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp”.
Căn cứ quy định trên thì mức phí thẩm định hồ sơ sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh tại nơi có đất quy định.
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận chỉ áp dụng với trường hợp cấp mới. Mỗi địa phương sẽ có quy định riêng về lệ phí cấp Giấy chứng nhận nhưng số tiền thu tối đa chỉ 100.000 đồng/giấy/lần cấp.
Như vậy, đất xen kẹt có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Cách lấy dấu vân tay làm căn cước công dân như thế nào?
- Không lấy được vân tay khi làm căn cước công dân thì làm thế nào?
- Mẫu bản tự khai tại Tòa án khi ly hôn theo quy định 2023
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Đất xen kẹt có làm được sổ đỏ không năm 2023?“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như tư vấn pháp lý về Mức bồi thường thu hồi đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục chuyển đổi đất xen kẹt như sau:
Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Theo khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:
Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
Đồng thời, theo Điều 143, Điều 144 Luật Đất đai 2013 quy định chỉ có đất ở nông thôn và đất ở đô thị mới được sử dụng để xây dựng nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ đời sống.
Như vậy, nếu đất xen kẹt được xác định là đất ở thì người sử dụng đất có thể tiến hành xây dựng nhà ở theo quy định. Trong trường hợp đất xen kẹt không phải là đất ở mà vẫn muốn xây dựng thì trước tiên phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Thông thường những loại đất nông nghiệp xen kẹt thì không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên việc chuyển nhượng thường thông qua hình thức viết tay.
Do đó, khi mua bán (chuyển nhượng) cần lưu ý những nội dung sau:
Ký kết các Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng đầy đủ chữ ký của các bên liên quan. Ví dụ: đất của vợ chồng thì phải có chữ ký của cả hai vợ chồng, đất của hộ gia đình thì phải có chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài chữ ký của các bên liên quan, cần có thêm chữ ký của những người làm chứng (nên là tổ trưởng tổ dân phố, người thân thích của bên bán, hoặc những người có uy tín).
Khi chuyển tiền mua bán đất, nên chuyển qua tài khoản ngân hàng (nêu rõ nội dung chuyển khoản) hoặc đưa tiền mặt phải có xác nhận của bên bán về việc đã nhận đủ số tiền.
Nên thực hiện việc bàn giao thực địa đất, nhà và lập thành văn bản (có chữ ký của bên mua, bên bán, người làm chứng), nêu rõ ranh giới, mốc giới và đặc điểm của thửa đất, nhà.
Sau khi mua nên tiến hành chiếm dụng trên thực tế (làm vườn, dựng lán, lều…) để tránh trường hợp bên bán lại bán tiếp cho người khác.
