Hiện nay hoạt động kinh doanh bất động sản đang diễn ra rất sôi nổi. Hoạt động này mang lại lợi nhuận khổng lồ, các nhà đầu tư thi nhau tìm đến với thị trường này. Điều này khiến cho thị trường bất động sản trở lên hỗn loạn mất kiểm soát. Để kiểm soát tình hình đó, nhà nước đã ban hành những quy định về các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản, đi kèm với các chế tài xử lý những vi phạm đó. Vậy cụ thể các hành vi nào bị cấm và chế tài xử lý thế nào? Hãy cùng Luật sư X đi tìm hiểu nhé!
Căn cứ pháp lý:
- Bộ luật dân sự năm 2015 sửa đổi bổ sung năm 2017
- Bộ luật hình sự năm 2015 sửa đổi bổ sung năm 2017
- Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
- Nghị định 139/2017/NĐ-CP
Nội dung tư vấn:
1. Kinh doanh bất động sản là gì?
Khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”.2. Những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản
Những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau: “Điều 8. Các hành vi bị cấm 1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này. 2. Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 3. Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản. 4. Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản. 5. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết. 6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. 7. Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này. 8. Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.”.3.Chế tài xử lý những hành vi vi phạm trong kinh doanh bất động sản
3.1. Chế tài hành chính
Hình thức và mức xử phạt đối với hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vữc kinh doanh bất động sản được quy định tại chương V Mục 1 của Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở. Hình thức và mức phạt cụ thể được quy định tại Điều 57, Điều 58, Điều 59, Điều 60, Điều 61 Nghị định 139/2017/NĐ-CP như sau: “Điều 57. Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản 1. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: a) Kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã mà không thành lập theo quy định hoặc kinh doanh bất động sản mà không đảm bảo đủ số vốn pháp định theo quy định; b) Không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định; c) Không lập hợp đồng hoặc lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định; không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy định; ……..” “Điều 58. Vi phạm quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản 1. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: a) Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; b) Tẩy xóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới bất động sản. ………” “Điều 59. Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản 1. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây: a) Không cung cấp, cung cấp không chính xác, không đầy đủ hoặc không đúng thời hạn thông tin về thị trường bất động sản cho cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định; b) Cung cấp cho bên thứ ba dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp cho mình mà không được sự cho phép của cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định; ………” “Điều 60. Vi phạm quy định về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản 1. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: a) Sử dụng giảng viên không đủ tiêu chuẩn theo quy định; b) Cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học không đúng mẫu quy định; c) Không báo cáo kết quả đào tạo từng khóa học hoặc báo cáo định kỳ cho cơ quan có thẩm quyền theo quy định; ……….” “Điều 61. Vi phạm quy định về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư (viết tắt là đào tạo về quản lý vận hành nhà chung cư) 1. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: a) Thực hiện đào tạo không đúng địa điểm đào tạo theo quy định; b) Sử dụng giảng viên không đủ tiêu chuẩn theo quy định; c) Không có nhật ký giảng dạy; d) Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo về quản lý vận hành nhà chung cư không đúng mẫu quy định; ………”3.2. Chế tài dân sự
Chế tài dân sự trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản chủ yếu áp dụng đới với các hợp đồng kinh doanh bất động sản. Hợp đồng trong lĩnh vực bất động sản được thực hiện như hợp đồng dân sự quy định tại mục 7 chương XV phần thứ 3 của bộ luật dân sự 2015. Trong đó quy định đáng lưu ý nhất đó là hợp đồng vô hiệu (Điều 407 BLDS 2015): “Điều 407. Hợp đồng vô hiệu 1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu. 2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. 3. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.” Hậu quả của hợp đồng vô hiệu:- Hợp đồng dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền. Nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
- Khi hợp đồng dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau nhưng gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả băng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
