Chào Luật sư. Gia đình tôi có một mảnh đất lớn ở Thái Bình thuộc loại đất nông nghiệp hiện vẫn đang trong quá trình canh tác. Mảnh đất có giấy tờ pháp lý đầy đủ. Nay, gia đình tôi muốn tách ra để chia đều cho các con liệu có được không? Mảnh đất nông nghiệp trên có thuộc các loại đất được phép tách thửa không? Nếu được, Luật sư vui lòng hướng dẫn tách thửa đất nông nghiệp giúp tôi. Rất mong nhận được phản hồi sớm từ phía Luật sư. Tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật sư X. Với thắc mắc của bạn, Luật sư X xin phép được trình bày quan điểm của mình như sau:
Căn cứ pháp lý
Tách thửa là gì?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2013 giải thích thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.
Tách thửa đất là quy trình phân chia quyền sử dụng đất đai từ một cá nhân hoặc 1 hộ gia đình sang cho nhiều cá nhân khác. một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang nhiều đối tượng khác nhau. Quy trình và điều kiện tách thửa được quy định chi tiết theo quy định của pháp luật.
Đất nông nghiệp có được tách thửa không?
Pháp luật chỉ quy định về điều kiện chung để tách thửa đất mà không có quy định về việc không cho phép tách thửa đất nông nghiệp.
Hiện nay, vẫn chưa có quy định cấm tách thửa đất nông nghiệp. Do đó, người sử dụng đất nông nghiệp hoàn toàn có quyền thực hiện thủ tục tách thửa đất nhưng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện chung và các điều kiện riêng của từng địa phương.
Điều kiện tách thửa đất nông nghiệp
Theo quy định, để có thể tách thửa đất nông nghiệp gồm các điều kiện sau:
- Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Việc tách thửa được thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Việc chia tách thửa đất ở để hình thành thửa đất mới phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề;
- Thực hiện tách thửa theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt đối với đất đô thị;
- Thực hiện tách thửa theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt đối với đất ngoài đô thị;
- Thửa đất thuộc khu vực quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sau khi tách thửa phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý, kích thước của cạnh tiếp giáp phải đảm bảo kích thước tối thiểu.
Diện tích tối thiểu để tách thửa nông nghiệp
Mỗi thửa đất cấp sổ đỏ hay tách thửa phải có diện tích nhất định và ở mỗi địa phương có quy định khác nhau dựa trên điều kiện quỹ đất, phát triển kinh tế và quy hoạch xây dựng, sử dụng đất tại từng địa phương.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quy định hạn mức đất giao và diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp, đất thổ cư. Vì mỗi địa phương có sự khác nhau về diện tích đất tối thiểu cấp sổ đỏ hay diện tích tối thiểu khi tách thửa đất nên khi có thay đổi UBND sẽ ban hành quy định để người dân nắm rõ.
Hướng dẫn tách thửa đất nông nghiệp
Bước 01: Chuẩn bị hồ sơ
Căn cứ khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, thành phần hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa đất gồm có các giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 02: Nộp hồ sơ
Cách 1: Nộp hồ sơ trực tiếp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu. Cách 2:
- Trường hợp địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. –
- Trường hợp địa phương chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có thửa đất hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa tổ chức Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
Bộ phận tiếp nhận ghi và đưa người nộp hồ sơ giấy tiếp nhận và trả kết quả.
Bước 4. Trả kết quả
Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết phải trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
Chi phí tách thửa đất nông nghiệp
Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, mua bán nhà đất sẽ được thực hiện theo thông tư số 113/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính. Cụ thể:
- Khi người nộp thuế kê khai đầy đủ các hóa đơn, chứng từ hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, các chi phí cải tạo đất, chi phí xây dựng… thuế suất sẽ được tính là 25%.
- Trong trường hợp không có hóa đơn nhưng vẫn có chứng từ chứng minh được giá mua và các chi phí liên quan thì thuế suất phải đóng là 2% theo giá chuyển nhượng tách thửa đất. Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi rõ giá chuyển nhượng hoặc có giá chuyển nhượng thấp hơn so với bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ của UBND cấp tỉnh đã quy định thì lệ phí sẽ tính theo bảng giá đất và lệ phí trước bạ tính theo quy định của UBND cấp tỉnh đề ra.
Ngoài ra, một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân: Những người có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản giữa các thành viên trong gia đình. Người có thu nhập do chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất và các loại tài sản khác gắn liền với đất ở của cá nhân nếu cá nhân chỉ có một nhà ở hay đất ở duy nhất.
Lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục hợp thửa đất
Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)
Trong đó: Diện tích đất tính bằng m2 Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất. Lệ phí 0,5%. Ba, phí đó đạc, lập bản đồ địa chính và phí thẩm định.
Thời gian giải quyết thủ tục tách thửa đất nông nghiệp
- Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
- Không quá 25 ngày làm việc đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Những cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định?
- Mẫu Hợp đồng thuê đất ngắn gọn mới nhất
- Mẫu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mới nhất
Thông tin liên hệ:
Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Hướng dẫn tách thửa đất nông nghiệp“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý liên quan đến Thủ tục thuế khi thay đổi tên công ty. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Theo Điều 99 Luật Đất đai 2013, đối với trường hợp tách thửa thì phần thửa đất được tách sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều kiện phải giáp đường mới được phép tách thửa không phải là điều kiện áp dụng chung cho các tỉnh, thành (có địa phương vẫn cho tách thửa, có địa phương không cho tách thửa). Do đó, bạn nên tìm hiểu quy định của từng địa phương.
