Mua bán nhà đất là một trong những giao dịch quan trọng và bắt buộc phải lập thành hợp đồng và có công chứng. Tuy nhiên, nhiều người luôn thắc mắc rằng, liệu có thể hủy hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng có được không? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu câu trả lời cho câu hỏi “Hủy hợp đồng công chứng mua bán nhà đất như thế nào?” qua bài viết sau đây nhé!
Căn cứ pháp lý:
- Bộ luật dân sự 2015
- Luật đất đai 2013
- Luật Công chứng 2014
- Nghị định 91/2019/NĐ-CP xử phạt VPHC đất đai
Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Pháp luật đất đai cho phép người sử dụng đất được thực hiện các việc chuyển nhượng (sang tên) quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo quy định của pháp luật.
- Việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
- Hợp đồng mua bán sổ đỏ được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự và việc công chứng phải được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán đất đã công chứng
- Hợp đồng mua bán đất đã công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu tại tổ chức hành nghề công chứng.
- Hiệu lực của hợp đồng được áp dụng đối với các bên liên quan trong hợp đồng. Trường hợp phát sinh tranh chấp, các bên có quyền khởi kiện ra tòa, yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị chứng cứ. Những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng đã công chứng không cần chứng minh, trừ trường hợp Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
Hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng được hiểu như thế nào?
Đất đai là một loại tài sản lớn và rất có giá trị đối với mỗi chủ thể sở hữu nó. Hiện nay, hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất diễn ra khá phổ biến. Tuy nhiên, đây là một trong những thủ tục khá phức tạp và đòi hỏi những người tham gia phải biết và tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật.
Trên thực tế, vì nhiều lý do khác nhau, sau khi ký kết hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất mặc dù đã có công chứng nhưng các bên không còn muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc vi phạm quy định về đăng ký biến động đất đai và đứng trước nguy cơ phải nộp phạt. Thực trạng này kéo theo hiện tượng hủy hợp đồng mặc dù hợp đồng đã được công chứng.
Có được hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng không?
Như đã phân tích ở trên, sau khi ký kết hợp đồng mua bán đất mặc dù đã thực hiện công chứng theo quy định của pháp luật nhưng có không ít trường hợp các bên không còn muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng và dẫn đến hậu quả là hủy hợp đồng.
Tuy nhiên, không phải trong trường hợp nào hợp đồng đã giao kết cũng có thể hủy theo mong muốn của các bên đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai – một lĩnh vực khá phức tạp và được điều chỉnh chặt chẽ bởi quy định của pháp luật. Do đó, không phải bất kỳ trường hợp nào muốn hủy hợp đồng cũng có thể được thực hiện.
Điều kiện hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng
Việc hủy bỏ hợp đồng mua bán đã công chứng phải có sự đồng ý của các bên
- Hợp đồng công chứng bị hủy chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng bằng văn bản của tất cả các bên tham gia trong hợp đồng.
- Việc hủy bỏ hợp đồng công chứng phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành.
- Trong trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc hủy bỏ hợp đồng.
- Sau khi hợp đồng bị hủy bỏ, các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận ban đầu. Trong trường hợp việc mua bán đất được thanh toán bằng số tiền đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc.
Hợp đồng mua bán đất có hiệu lực khi nào?
Mua bán đất là việc thực hiện một giao dịch dân sự, do đó trước tiên, giao dịch này phải đảm bảo tuân thủ các điều kiện của một giao dịch dân sự nói chung được quy định tại Bộ luật dân sự 2015, cụ thể hợp đồng mua bán đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Chủ thể tham gia ký kết hợp đồng mua bán đất có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
- Các bên tham gia giao kết hợp đồng mua bán đất hoàn toàn tự nguyện.
Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán đất không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. - Hình thức của hợp đồng mua bán đất đảm bảo quy định tại Luật Đất đai 2013.
- Việc xác định thời điểm hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực rất quan trọng, vì đây là thời điểm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng, nhất là khi các bên có phát sinh tranh chấp. Theo đó khoản Luật Đất đai 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
– Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Như vậy, theo quy định tại Luật đất đai 2013, hợp đồng mua bán đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, quy định đó lại không đề cập đến thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất. Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định chung về thời điểm có hiệu lực của văn bản công chứng như sau:
1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thoả thuận khác.
3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố là vô hiệu.
4. Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch.
Như vậy, đối chiếu với quy định về thời điểm có hiệu lực của văn bản phải công chứng hoặc chứng thực, hợp đồng mua bán đất sẽ có hiệu lực tại thời điểm được công chứng viên ký và đóng dấu.
Hủy hợp đồng công chứng mua bán nhà đất như thế nào?
Thành phần hồ sơ
- Phiếu yêu cầu công chứng (Mẫu số 01/PYC)
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Biên bản thỏa thuận về việc hủy bỏ hợp đồng mua bán đất
- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Trình tự thủ tục
- Người “yêu cầu hủy hợp đồng công chứng” nộp hồ sơ (bao gồm các tài liệu, giấy tờ như trên) đến tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng mua bán đất trước đó.
- Công chứng viên kiểm tra hồ sơ. Nếu đầy đủ và phù hợp với quy định pháp luật thì tiến hành thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
- Công chứng viên giải thích cho các bên về quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng. Trường hợp nếu hợp đồng mà các bên giao dịch có dấu hiệu vi phạm pháp luật thì công chứng viên tiến hành xác minh hoặc giám định; trường hợp không làm rõ thì có quyền từ chối công chứng.
- Yêu cầu các bên đọc lại hợp đồng.
- Các bên trong hợp đồng đã công chứng đồng ý việc hủy bỏ hợp đồng thi ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên yêu cầu các bên trong hợp đồng xuất trình bản chính của các giấy tờ liên quan trong hồ sơ.
Lệ phí hủy bỏ hợp đồng công chứng
- Người yêu cầu công chứng nộp tiền lệ phí công chứng theo quy định của pháp luật.
- Căn cứ Khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức lệ phí trong trường hợp công chứng việc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch là 25.000 đồng.
Công chứng hợp đồng mua bán đất là hình thức bắt buộc tuy nhiên việc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng vẫn thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật và cho phép các bên được hủy bỏ hợp đồng nhưng phải đảm bảo được quyền và lợi ích chính đáng cho các bên trong hợp đồng.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Cho tặng nhà đất có mất thuế không?
- Cách tính thuế nhà đất khi làm sổ hồng
- Đơn phương hủy hợp đồng công chứng mua bán nhà đất
- Quy định về phí môi giới nhà đất
- Thủ tục sang tên đổi chủ nhà đất
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề “Hủy hợp đồng công chứng mua bán nhà đất như thế nào?”. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như: tạm ngừng kinh doanh của doanh nghiệp, thành lập doanh nghiệp tư nhân, giải thể công ty cổ phần… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư X để được hỗ trợ, giải đáp.
Để được tư vấn cũng như trả lời những thắc mắc của khách hàng trong và ngoài nước thông qua web Luatsux.vn, lsx.vn, web nước ngoài Lsxlawfirm,…
Hãy liên hệ: 0833.102.102.
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng mua bán nhà đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Theo đó, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hay hợp đồng mua bán nhà đất là hợp đồng yêu cầu bắt buộc phải tuân thủ việc công chứng hợp đồng mua bán tại cơ quan, văn phòng công chứng.
Nếu hợp đồng mua bán nhà đất mà không được công chứng thì đó là hợp đồng vô hiệu hay không có hiệu lực pháp luật.
Mặt khác, khi thực hiện sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mua, bán mà không có hợp đồng công chứng thì không thể làm thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật được. Tuy nhiên, pháp luật hiện nay cũng có quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không cần phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Theo các quy định của pháp luật đã phân tích ở trên thì các bên tham gia vào hợp đồng mua bán nhà đất có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất. Tuy nhiên, trước khi các bên lựa chọn công chứng hay chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất thì cần phải hiểu về những ưu điểm và nhược điểm của công chứng và chứng thực.
