Bán đất, bán nhà là giao dịch dân sự không còn xa lạ, nhất là ở các thành phố lớn. Tuy nhiên, không phải căn nhà nào khi bán cũng có đầy đủ giấy tờ pháp lý, đặc biệt là Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ). Vậy khi nào thì quyền chuyển nhượng đất bán đất hợp pháp mà không cần sổ đỏ? Tham khảo bài viết dưới đây của Luật sư X.
Căn cứ:
- Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT
Nội dung tư vấn:
1. Khi nào thì nhà chưa có sổ đỏ được phép chuyển nhượng?
Chuyển nhượng là hợp đồng dân sự theo đó, bên có tài sản là nhà sang tên, đổi chủ căn nhà cho người khác. Đồng thời được nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị căn nhà hai bên đã thỏa thuận. Đã là đất ở thì sẽ có hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp không có hợp đồng chuyển nhượng chỉ trong trường hợp là Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ; hoặc Đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc chưa làm Sổ đỏ.
Chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà được quyền chuyển nhường nhà của mình sang cho người khác khi đáp ứng được các điều kiện sau;
- Nhà đã Có Sổ đỏ: Đây là điều kiện cần để được bán trong giao dịch về đất đai. Bởi lẽ, hợp đồng giao dịch mua bán nhà phải được công chứng chứng thực mới có hiệu lực. Việc có đầy đủ giấy tờ sẽ là căn cứ để văn phòng công chứng thực hiện công chứng chứng thực.
- Nhà tại thời điểm bán không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Và nhà đang trong thời hạn sử dụng đất.
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 được quy định như sau:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
…
Theo đó, rõ ràng, theo quy định của pháp luật, bạn chỉ được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ, hợp đồng mua bán nhà ở mới có hiệu lực pháp luật.
2. Quy trình xin cấp sổ đỏ
Để được quyền chuyển nhượng nhà đất thì chủ nhà phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đã phân tích ở trên. Thủ tục làm sổ đỏ được quy định như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
- Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;
- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như: Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu cùng với cấp Sổ đỏ cho đất).
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Cụ thể hóa từ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về quy đình làm sổ đỏ.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Cơ quan có thẩm quyền giải quyết các yêu cầu về đất đai là trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết
Ủy ban nhân dân cấp xã tiếp nhận và xem xét về tính hợp lệ của hồ sơ. Nếu có sa sót thì được yêu cầu trả lại.
Bước 4: Trả kết quả
Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ trả kết quả; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Hy vọng bài viết có ích cho bạn!
Khuyến nghị
- LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ tố tụng hình sự Việt Nam
- Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay qua hotline: 0833.102.102
