Chào Luật sư, hiện tại tôi vừa mới chuyển qua lĩnh vực mua đất. Hôm qua trong lúc đi cà phê với bạn, tôi được bạn tư vấn về việc mua đất xen kẹt. Tuy nhiên, mua đất xen kẹt có gì khác biệt so với những loại đất khác và cần lưu ý điều gì thì tôi vẫn chưa rõ. Kinh nghiệm mua đất xen kẹt cần chú ý điều gì? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Căn cứ pháp lý
Đất xen kẹt là gì?
Theo quy định của pháp luật đất đai; cụ thể là Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì không có loại đất nào là đất xen kẹt.
Tuy nhiên; trên thực tế thuật ngữ “đất xen kẹt” được sử dụng rất phổ biến đặc biệt là ở các khu vực đô thị và các thành phố lớn.
Tóm lại thì đất xen kẹt là cách gọi phổ biến của người dân; có vị trí xen lẫn giữa các thửa đất ở trong khu dân cư tại khu vực đô thị và thông thường thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Ưu điểm và nhược điểm của việc mua đất xen kẹt hiện nay ra sao?
Ưu điểm:
– Đất xen kẹt thường có giá rẻ hơn so với đất thổ cư trong cùng một khu vực
– Có thể làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để tiến hành xây dựng nhà và các công trình khác để phục vụ cuộc sống
Nhược điểm:
– Đất xen kẹt thường có diện tích nhỏ; địa hình không thuận lợi.
– Người sử dụng đất phải nộp nhiều khoản thuế; phí rất cao.
– Có thể mua phải mảnh đất bị bán cho ba bốn người một lúc.
– Trường hợp mua phải mảnh đất quy hoạch nhưng không biết thì có nguy cơ “mất trắng”.
Kinh nghiệm mua đất xen kẹt cần chú ý điều gì?
– Không mua đất xen kẹt không có giấy tờ pháp lý hoặc giấy tờ bị rách nát; không có giá trị trước pháp luật.
– Tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch của địa phương nơi có đất để xác định mảnh đất xen kẹt định mua không thuộc diện quy hoạch hay không. Để tránh trường hợp sau khi mua đất thì bị Nhà nước thu hồi.
– Trong hợp đồng mua bán đất xen kẹt phải có đầy đủ chữ ký của những người liên quan.
– Thực hiện giao dịch mua bán theo quy định trong Luật kinh doanh bất động sản và các quy định của pháp luật đất đai.
Người sử dụng đất xen kẹt có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở khi đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định.
Có làm được sổ đỏ khi mua đất xen kẹt không?
Theo quy định tại Khoản 2; Điều 101 Luật Đất đai 2013; đất xen kẹt có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu như đáp ứng các điều kiện sau:
– Hộ gia đình; cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1 tháng 7 năm 2004.
– Đất không vi phạm pháp luật về đất đai.
– Đất được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp; phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Điều kiện để đất xen kẹt được cấp sổ đỏ
Theo khoản 2, điều 101 của Luật đất đai 2013, đất xen kẹt muốn được cấp sổ đỏ cần thỏa mãn các điều kiện dưới đây.
– Hộ gia đình hay cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 nhưng đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 1/7/2004.
– Thửa đất không vi phạm các quy định pháp luật về luật đất đai.
– Thửa đất đó được UBND xã xác nhận là đất không vướng tranh chấp, kiện tụng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch như: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn.
Thủ tục xin cấp sổ đỏ đất xen kẹt
Các nhà đầu tư khi mua đất xen kẹt đều xin chuyển đổi lên đất thổ cư mới có thể sinh lợi nhuận khủng. Theo luật, việc chuyển đổi đất xen kẹt lên đất ở vẫn được phép nhưng tại các địa phương vẫn còn hạn chế.
Theo đó, quá trình xin chuyển đổi đất xen kẹt lên đất thổ cư và xin cấp sổ đỏ tương tự như các nhóm đất khác. Người dân cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm những loại giấy tờ dưới đây nộp lên Phòng Tài Nguyên và Môi Trường.
– Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo mẫu quy định.
– Nếu chuyển sang đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh thì làm phương án sản xuất kinh doanh.
– Nếu xây nhà ở để bán phải thực hiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản.
– Bản sao chứng nhận quyền sử dụng thửa đất nếu có.
– Bản sao hộ khẩu thường trú của người xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
– CMND của người xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
– Các văn bản cam kết trong điều kiện cấp sổ đỏ nêu trên.
Sau khi nộp bộ hồ sơ trên tại Phòng Tài Nguyên và Môi Trường, nếu đủ điều kiện cấp sổ đỏ, cơ quan có thẩm quyền sẽ lập tờ trình để chủ tịch UBND quận/huyện ra quyết định cho phép chuyển đổi mục đích và cấp giấy chứng nhận.
* Lưu ý: thời gian giải quyết công vụ trên là 30 ngày tính từ khi nhận hồ sơ hợp lệ.
Có nên đầu tư vào đất xen kẹt hay không?
Tiềm năng: Nếu so về giá thì đất xen kẹt rẻ hơn rất nhiều so với đất thổ cư. Đặc biệt; nếu mua được đất xen kẹt nằm trong khu vực dân cư thì người mua sẽ được hưởng cơ sở hạ tầng; tiện ích xung quanh sẵn có. Nhiều trường hợp; đất xen kẹt còn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xây nhà.
Rủi ro: Đa phần các mảnh đất xen kẹt thường nằm xen kẽ trong các khu dân cư; diện tích thường hạn hẹp và không có địa hình thuận lợi. Ngoài ra; các thủ tục thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất rất phức tạp; chi phí cao và số ít mảnh đất mới đủ điều kiện chuyển đổi.
Đặc biệt; giao dịch mua bán đất xen kẹt thường chỉ thông qua bằng giấy tờ viết tay. Ngoài việc không được pháp luật công nhận, điều này còn dẫn đến nhiều rủi ro không đáng có cho người mua.
Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng từ đất xen kẹt sang đất ở gồm những gì?
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu);
- Phương án sản xuất kinh doanh (nếu chuyển sang đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh);
- Trường hợp xây nhà ở để bán phải thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản;
- Bản sao giấy chứng nhận hoặc giấy tờ quyền sử dụng thửa đất (nếu có)
- Bản sao hộ khẩu thường trú và chứng minh thư của người xin chuyển mục đích
- Văn bản cam kết (nêu ở phần trên).
Mời bạn tham khảo
- Những điều cần biết về tài sản sau ly hôn
- Giải quyết khi mua đất dính quy hoạch
- Cần lưu ý gì khi mua bán hàng hóa qua sở giao dịch hàng hóa?
- Các bên trong hợp đồng mua bán hàng hóa có những quyền và nghĩa vụ gì?
- Người cao tuổi không hưởng lương hưu có được cấp bảo hiểm y tế miễn phí không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về: “Kinh nghiệm mua đất xen kẹt cần chú ý điều gì?“
Với dịch vụ chuyên nghiệp, uy tín; đúng thời hạn; đảm bảo chi phí phù hợp, tiết kiệm; cam kết bảo mật thông tin khách hàng 100%, Luật sư X là sự lựa chọn hàng đầu trong dịch vụ thành lập công ty, hồ sơ đăng ký bảo hộ nhãn hiệu… Mọi thông tin chi tiết xin vui lòng liên hệ: 0833102102 để được giải đáp! Hoặc thông qua các kênh sau:
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Daihats
Câu hỏi thường gặp
– Giá của đất xen kẹt rẻ hơn đất thổ cư, nên nếu chuyển đổi sang đất ở thành công, các nhà đầu tư sẽ có lợi nhuận cao hơn.
– Đất xen kẹt nằm trong các khu dân cư nên người mua sẽ được hưởng lợi ích từ cơ sở hạ tầng sẵn có xung quanh.
– Nếu đất xen kẹt đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở để có thể được cấp sổ đỏ.
– Thửa đất nằm xen kẽ trong khu dân cư nên diện tích hạn hẹp, bí thế và địa hình không thuận lợi.
– Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất rườm rà, chi phí cao và không phải đất xen kẹt nào cũng đủ điều kiện thực hiện chuyển đổi. Nếu không đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng thì người mua không thể xây nhà.
– Giao dịch mua bán đất xen kẹt chỉ qua giấy tờ viết tay, không có tính pháp lý, vô tình tạo thành kẽ hở cho kẻ xấu lừa bán cùng lúc một thửa đất xen kẹt cho nhiều người, khi người mua phát hiện thì đã mất tiền.
Đất xen kẹt gồm 3 loại: đất vườn, ao liền kề với đất ở; đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư và đất nông nghiệp được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư.
