Ký hợp đồng thuê nhà bằng ngoại tệ có được không?

Ký hợp đồng thuê nhà với khách hàng là người nước ngoài, việc ghi giá trị trên hợp đồng bằng ngoại tệ là phổ biến. Việc ghi giá như vậy có ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng không?

Căn cứ pháp lý:

  • Bộ luật dân sự 2015;
  • Bộ luật dân sự 2005;
  • Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015;
  • Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2020;
  • Thông tư 16/2015/TT-NHNN;
  • Thông tư số 32/2013/TT-NHNN;
  • Pháp lệnh số: 06/2013/UBTVQH13.

Nội dung tư vấn

1. Có được ghi giá trong hợp đồng thuê nhà bằng ngoại tệ không?

Khi xã hội ngày càng phát triển, việc giao thương với các các nhân hay tổ chức nước ngoài sẽ trở nên phổ biến hơn. Để đảm bảo quyền lợi của mình thì nhiều người sẽ lựa chọn việc ghi nhận giá hợp đồng bằng ngoại tệ như: USD, nhân dân tệ, bảng anh … vậy hành vi này có được pháp luật Việt Nam cho phép không?

Phải khẳng định rằng, pháp luật Việt Nam không cho phép việc báo giá, định giá hoặc thanh toán bằng ngoại tệ khi giao dịch giữa các bên, điều này được thể hiện tại Pháp lệnh về quản lý ngoại hối số 06/2013/UBTVQH13:

“Điều 22: Quy định hạn chế sử dụng ngoại hối
Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Thêm nữa thông tư số 32/2013/TT-NHNN và Thông tư 16/2015/TT-NHNN cũng mở rộng và làm rõ nội dung này như sau:

Điều 3. Nguyên tắc hạn chế sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam
Trên lãnh thổ Việt Nam, trừ các trường hợp được sử dụng ngoại hối quy định tại Điều 4 Thông tư này, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác (bao gồm cả quy đổi hoặc điều chỉnh giá hàng hóa, dịch vụ, giá trị của hợp đồng, thỏa thuận) của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối.

Tại Điều 4 Thông tư 32/2013/TT-NHNN thì việc thanh toán hợp đồng thuê nhà bằng ngoại tệ là điều không được pháp luật cho phép.

Tham khảo bài viết:

2. Vẫn ghi giá trong hợp đồng thuê nhà bằng ngoại tệ thì sao?

Mặc dù biết quy định của nhà nước là như vậy nhưng nhiều chủ nhà vẫn lựa chọn việc ghi giá bằng ngoại tệ. Phải nói rằng việc ghi giá bằng ngoại tệ sẽ giúp chủ nhà có nhiều lợi thế hơn, đạt được giá cao hơn đối với khách thuê. Tuy nhiên, khi có tranh chấp thì hợp đồng thuê nhà này có vô hiệu hay không?

Hợp đồng vô hiệu là gì?

Giao dịch vô hiệu là điều mà không chủ nhà nào mong muốn bởi nếu trường hợp này xảy ra thì các bên sẽ phải trả lại nhau những gì đã nhận. Điều này có nghĩa pháp luật không công nhận giao dịch, một bên trả nhà đang thuê, một bên trả tiền đã nhận:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy, liệu những văn bản do Ngân hàng nhà nước ban hành, Pháp lệnh số: 06/2013/UBTVQH13 … có khiến hợp đồng thuê nhà bằng ngoại tệ vô hiệu hay không? Theo quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự 2015 thì:

Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Như vậy, giao dịch dân sự sẽ vô hiệu nếu vi phạm có điều cấm của Luật. Theo định nghĩa tạiLuật ban hành văn bản quy phạm pháp luật hiện hành, thì Pháp lệnh về quản lý ngoại hối số 06/2013/UBTVQH13 (do Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành) và Thông tư số 32/2013/TT-NHNN (do Ngân hàng Nhà nước ban hành) nêu trên KHÔNG phải là luật (do Quốc hội Việt Nam ban hành). Việc ghi giá trị Hợp đồng là Việt Nam Đồng, quy đổi từ USD nêu trên vi phạm các quy định về ngoại hối, nhưng các quy định bị vi phạm này không phải là điều cấm của luật nên có thể khẳng định là Hợp đồng nêu trên KHÔNG bị coi là vô hiệu.

Mở rộng vấn đề, trước đây Bộ luật dân sự 2005 có quy định về giao dịch vô hiệu như sau:

Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Theo Luật dân sự cũ thì “vi phạm điều cấm của pháp luật” với ý nghĩa rất rộng khi pháp luật có thể là nghị định, thông tư, pháp lệnh… được bất cứ cơ quan nhà nước có thẩm quyền nào ban hành. Tuy nhiên Bộ luật dân sự 2015 đang có hiệu lực chỉ quy định về “vi phạm điều cấm của luật”, phạm vi để hợp đồng vô hiệu đã hẹp lại và chỉ giới hạn trong Luật và Bộ luật do Quốc hội ban hành mà thôi.

Việc ký hợp đồng thuê nhà bằng ngoại tệ không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng trong tương lai. Hãy liên hệ Luật sư X khi cần soạn thảo hợp đồng thuê nhà chuẩn: 0833 102 102

Hi vọng, bài viết sẽ có X

 

Từ khóa: , , ,