Luật kinh doanh bất động sản cho phép các doanh nghiệp, chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản khi đã đáp ứng đủ các điều kiện đặt ra theo quy định pháp luật hiện hành. Đây được xem là giải pháp tối ưu và hiệu quả giúp các doanh nghiệp/ nhà đầu tư thoát khỏi tình trạng khó khăn về tài chính hoặc không đủ khả năng tiếp tục hoàn thành dự án. Các doanh nghiệp, chủ đầu tư khi chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản phải thông qua hợp đồng được lập bằng văn bản theo quy định của Nghị định 02/2022/NĐ-CP và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Vậy hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản được soạn thảo ra sao? Điều kiện gì để chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án bất động sản?
Tại bài viết sau đây, Luật sư X sẽ giải đáp thắc mắc “Mẫu hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản” cho quý độc giả. Hi vọng bài viết mang đến cho quý độc giả nhiều điều bổ ích.
Căn cứ pháp lý
- Luật kinh doanh bất động sản 2014
- Nghị định 02/2022/NĐ-CP
- Nghị định số 37/2010/NĐ-CP
Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản
- Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh.
- Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu sau đây:
- a) Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
- b) Không làm thay đổi nội dung của dự án;
- c) Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.
- Việc một phần dự án bất động sản hoặc chuyển nhượng toàn bộ phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.
Điều kiện để chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản
- Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:
- a) Dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
- b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
- c) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
- Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần dự án chuyển nhượng.
- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, phải có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
Theo đó, dự án được chuyển nhượng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt; đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Ngoài ra, dự án bất động sản phải đảm bảo không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên và không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trách nhiệm của nhà đầu tư khi chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản đối với khách hàng là gì?
Căn cứ theo Điều 11 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về thủ tục chuyển nhượng bất động sản như sau:
Điều 11. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư)
…
- Trước khi làm thủ tục bàn giao ít nhất 15 ngày, bên chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng, các bên có liên quan (nếu có) biết và đăng tải ít nhất 03 lần liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc trên đài truyền hình địa phương hoặc đài truyền hình trung ương về việc chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án. Trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án, phần dự án chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi làm thủ tục bàn giao dự án, phần dự án.
…”
Như vậy, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng, các bên có liên quan (nếu có) biết và đăng tải ít nhất 03 lần liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc trên đài truyền hình địa phương hoặc đài truyền hình trung ương về việc chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.
Trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án, phần dự án chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi làm thủ tục bàn giao dự án, phần dự án.
Mẫu hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản
Nội dung hợp đồng chuyển nhượng bất động sản
Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:
- 1. Tên, địa chỉ của các bên;
- 2. Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;
- 3. Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;
- 4. Giá chuyển nhượng;
- 5. Phương thức và thời hạn thanh toán;
- 6. Thời gian bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;
- 7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- 8. Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
- 9. Cam kết của các bên trong thực hiện hợp đồng;
- 10. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
- 11. Phạt vi phạm hợp đồng;
- 12. Giải quyết tranh chấp;
- 13. Các trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý.
Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản
- Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền.
- Trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết.
Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư thì trong thời hạn 45 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của Bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định. - Trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án.
Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. - Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Mời bạn xem thêm:
- Công an điều tra có quyền dùng bức cung, nhục hình không?
- Thủ tục giải chấp sổ đỏ ngân hàng năm 2022
- Có được phép lập hợp đồng hôn nhân để phân chia tài sản không?
- Quy trình và thủ tục thành lập doanh nghiệp mới năm 2022
- Lệ phí cấp trích lục bản sao giấy khai sinh là bao nhiêu?
Thông tin liên hệ
Trên đây là bài viết Luật sư X tư vấn về “Mẫu hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Đội ngũ luật sư của Công ty Luật sư X luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc liên quan đến tư vấn pháp lý, thủ tục giấy tờ liên quan đến Dịch vụ thành lập hộ kinh doanh… của bạn. Nếu có những vấn đề nào chưa rõ cần được tư vấn thêm quý độc giả hãy liên hệ ngay tới hotline: 0833.102.102. Để được các chuyên gia pháp lý của Luật sư X tư vấn trực tiếp. Hoặc khách hàng có thể tham khảo thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư 2020, dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
Chuyển nhượng dự án đầu tư là việc các nhà đầu tư của một dự án chuyển một phần hoặc toàn bộ dự án của mình cho một nhà đầu tư khác được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư.
Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư mang bản chất và các đặc điểm cơ bản của một hợp đồng mua bán tài sản, trong đó, tài sản của loại hợp đồng này là dự án đầu tư hoặc một phần của nó.
Căn cứ khoản 2 Điều 16 Chương V Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp quy định về đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản: “ Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản”.
Như vậy, theo quy định của pháp luật Việt Nam thì ki chuyển nhượng dự án đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài thì các chủ thể sẽ phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp.
Chuyển nhượng dự án là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp đối với dự án từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới phù hợp với quy định của pháp luật:
– Tất cả các tài sản để thực hiện dự án đầu tư sẽ thuộc về nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng chuyển nhượng dự án,
– Các giấy phép để thực hiện dự án đầu tư sẽ thuộc về nhà đâu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư
– Lợi nhuận từ thực hiện dự án kèm theo các nghĩa vụ về thuế sẽ thuộc về nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án.
– Đối với các ưu đãi đầu tư, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư được hưởng ưu đãi đầu tư nếu đủ điều kiện hưởng ưu đãi và phải thực hiện các thủ tục để được hưởng các ưu đãi: ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp và các ưu đãi tài chính khác
