Nhà đất là các tài sản đặc biệt trong hoạt động quản lý, trong việc đăng ký quyền sở hữu của nhà nước. Do đó những hợp đồng mua bán phải được công chứng theo quy định pháp luật. Hợp đồng mua bán nhà đất phải bao gồm những điều khoản về thông tin nhà ở và thửa đất, quyền và nghĩa vụ của các bên có liên quan, cam kết của các bên phương thức giải quyết tranh chấp. Khi mua bán nhà các bên bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Luật sư X để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Hợp đồng mua bán nhà đất” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.
Căn cứ pháp lý
Điều kiện chuyển nhượng nhà đất
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện của bên chuyển nhượng
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau đây:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng
Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Điều kiện mua bán nhà ở
Điều kiện về nhà ở để được mua bán
– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai.
– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Điều kiện của người mua và người bán
Căn cứ Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, khi mua bán nhà ở thì các bên phải đủ điều kiện tham gia mua bán nhà ở, cụ thể:
“Điều 119. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở
1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
2. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
3. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.”
– Điều kiện bên bán nhà ở
Bên bán nhà ở phải có điều kiện sau đây:
+ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện mua bán nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
+ Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.
– Điều kiện bên mua nhà ở
Bên mua nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
+ Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Mẫu Hợp đồng mua bán nhà
Hướng dẫn thủ tục ký sang tên sổ đỏ khi mua bán nhà đất
Bước 1: Các bên (bên mua, bên bán) đến văn phòng công chứng để làm thủ tục mua bán nhà đất (chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).
Các giấy tờ các bên cần cung cấp để tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng và công chứng:
– Bên bán (bên chuyển nhượng):
+ Giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Chứng minh thư nhân dân/ thẻ CCCD của bên bán (cả vợ và chồng).
+ Sổ hộ khẩu của bên bán (cả vợ và chồng).
+ Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên bán.
+ Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (trong trường hợp chuyển một phần thửa đất)
Trong trường hợp bên bán là một người cần có các giấy tờ sau :
+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu đang độc thân)
+ Bản án ly hôn + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu đã ly hôn)
+ Giấy chứng tử của vợ hoặc chồng + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu vợ hoặc chồng đã chết trước khi có tài sản)
+ Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thỏa thuận hay bản án phân chia tài sản (Hợp đồng tặng cho, văn bản khai nhận thừa kế, thỏa thuận phân chia, bản án phân chia tài sản)
+ Hợp đồng ủy quyền bán (Nếu có )
– Bên mua (Bên nhận chuyển nhượng):
+ Chứng minh nhân dân/ thẻ CCCD của bên mua.
+ Sổ hộ khẩu của bên mua
+ Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên mua (Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân)
+ Hợp đồng ủy quyền mua (Nếu có)
Bước 2: Nộp hồ sơ xin cấp Giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và nhận phiếu hẹn =>> Văn phòng đăng ký đất đai (UBND quận/huyện).
Bước 3: Nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhận ở Cơ quan thuế.
Lệ phí trước bạ do người mua nộp, thuế thu nhập cá nhân do người bán nộp.
Bước 4: Nhận Giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại bộ phận nhận và trả kết quả của Văn phòng đăng ký đất đai (UBND quận/huyện).
Cần lưu ý những gì khi soạn thảo mẫu hợp đồng môi giới mua bán nhà đất
Theo các quy định của luật kinh doanh bất động sản, những người làm môi giới sẽ cần tuân theo những lưu ý khi làm hợp đồng môi giới như sau:
Công chứng hợp đồng môi giới
Hợp đồng môi giới nhà đất là một văn bản thỏa thuận giữa người mua và người bán, chính vì thế, việc có cần công chứng hợp đồng nhà đất hay không cần xem xét vào từng tình huống khác nhau.
Tuy nhiên, khi thành lập hợp đồng, bạn cần chú ý tới một số vấn đề liên quan theo quy định như thông tin cá nhân của hai bên, nội dung hợp đồng, các điều khoản,…
Thời điểm có hiệu lực
Trên thực tế, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng môi giới bất động sản sẽ tuỳ vào việc bạn có công chứng hợp đồng hay không.
Với các hợp đồng cần công chứng thì sẽ có hiệu lực ngay khi được công chứng.
Với các hợp đồng không cần công chứng sẽ có hiệu lực ngay khi hai bên thoả thuận xong và tiến hành ký hợp đồng.
Nội dung hợp đồng
Theo đó, trong các văn bản hợp đồng bất động sản cần được đảm bảo các nội dung như sau:
- Tên và địa chỉ các bên tiến hành giao dịch (người môi giới và khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới): Bao gồm các thông tin cá nhân và các thông tin liên quan như họ tên, địa chỉ hiện tại, thông tin về bất động sản.
- Đối tượng cùng những nội dung của dịch vụ
- Yêu cầu của khách hàng, kết quả mong muốn đặt ra dịch vụ: Các điều khoản này sẽ do hai bên tự thoả thuận với nhau và đặt ra theo dựa theo yêu cầu.
- Thời gian và hạn thực hiện dịch vụ: Điều này cũng sẽ do cả 2 bên thỏa thuận với nhau và ghi vào hợp đồng.
- Phí dịch vụ, tiền hoa hồng của dịch vụ: Yếu tố này cũng sẽ do cả 2 bên thỏa thuận với nhau và ghi vào hợp đồng. Những cần đảm bảo các yếu tố như Luật đã đề ra năm 2014.
- Cách thức thanh toán và thời hạn thanh toán
- Quyền cũng như nghĩa vụ của 2 bên;…
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất như thế nào?
- Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
- Mẫu hợp đồng môi giới mua bán nhà đất
Thông tin liên hệ
Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Hợp đồng mua bán nhà đất” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là Thủ tục cấp giấy xác nhận cư trú…. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Hiện nay, việc mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ diễn ra khá phổ biến trên thực tế. Theo quy định của pháp luật, về nguyên tắc không được mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ.
Bởi, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ), trừ 02 trường hợp sau:
– Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán đất được thừa kế cho người khác (Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013)
– Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất (Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013);
Như vậy, trong đa số trường hợp, nếu các bên mua bán nhà đất nhưng không có Sổ đỏ, Sổ hồng thì việc mua bán này không được pháp luật chấp nhận.
Vì thế, nếu bạn vẫn mua bán nhà đất không Sổ thì cần lưu ý như sau:
– Kiểm tra xem đất nằm trong diện quy hoạch hay không? Việc này rất quan trọng, bởi đất không có sổ đỏ có thể không được nhận đền bù khi bị Nhà nước thu hồi.
– Đất đang có tranh chấp hay không? Đất không có sổ đỏ nghĩa là không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng, nếu có tranh chấp thì bạn sẽ gặp nhiều rắc rối trong quá trình sử dụng đất hay làm sổ đỏ cho đất sau này.
Những thông tin trên có thể được xác minh qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của địa phương nơi có đất. Nếu mảnh đất có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao.
– Tìm hiểu lý do đất không được cấp Sổ đỏ? Chẳng hạn, nếu là đất lấn chiếm nên không được cấp sổ đỏ thì bạn nên tránh xa bởi không được bồi thường về đất khi bị thu hồi (gần như mất trắng).
– Tìm hiểu cách mua bán hay mẫu hợp đồng mua bán đất không sổ đỏ để đảm bảo quyền lợi cho bạn vì đất không sổ đỏ sẽ không thể công chứng hay chứng thực hợp đồng mua bán.- Nhớ kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ hoặc chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng.
– Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất (nếu có). Nếu không có giấy tờ này thì không nên mua.
– Giấy tờ chuyển nhượng nên có người làm chứng và nên yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.
– Nên thực hiện thanh toán tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền để có bằng chứng nếu xảy ra tranh chấp sau này.
Thời điểm hợp đồng môi giới bất động sản có hiệu lực do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng, đối với trường hợp:
Trường hợp các bên thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực hợp đồng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng môi giới được công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực là thời điểm công chứng, chứng thực.
