Bạn muốn mua đất nhưng thắc mắc không biết làm sao để mua đất an toàn? Mua đất cần kiểm tra gì? Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2022 là gì? Quy trình mua đất an toàn, hạn chế rủi ro năm 2022 như thế nào? Mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Luật sư X để hiểu và nắm rõ được những quy định về vấn đề này nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2022
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
1 – Có Sổ đỏ, trừ trường hợp 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền chuyển nhượng.
Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi:
+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
2 – Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
3 – Đất không có tranh chấp;
4 – Trong thời hạn sử dụng đất.
Mua đất cần kiểm tra gì?
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Người mua có quyền yêu cầu người bán cho xem bản chính Giấy chứng nhận. Nếu người bán không xuất trình được thì có thể diện tích nhà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận, hoặc đang cầm cố, thế chấp ở ngân hàng, hoặc nội bộ thành viên trong gia đình có tranh chấp, không đồng ý cho chuyển nhượng.
Trường hợp người mua được xem Giấy chứng nhận nhưng nghi ngờ về giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận đó, bạn có thể đề nghị với bên bán cùng đến cơ quan tài nguyên môi trường để kiểm tra, xác nhận.
Nếu bên bán từ chối thực hiện rất có khả năng Giấy chứng nhận đó có vấn đề về mặt pháp lý.
2. Kiểm tra quy hoạch
Để kiểm tra quy hoạch, bên mua có thể liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để được cung cấp thông tin chính thống. Người yêu cầu phải trả phí cung cấp thông tin.
Người mua cũng có thể tìm hiểu qua cán bộ địa chính xã, phường hoặc những người sinh sống liền kề thửa đất để hỏi thông tin quy hoạch. Tuy nhiên, những thông tin này chỉ có tính tham khảo, không có tính ràng buộc đối với người cung cấp.
3. Kiểm tra có tranh chấp với các hộ liền kề hoặc các chủ thể khác
Bên mua có thể liên hệ với cán bộ địa chính, tư pháp xã, phường nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để được biế, đồng thời liên hệ với các hộ liền kề để xác minh tình trạng tranh chấp đất đai.
4. Kiểm tra bên bán có nhận đặt cọc hay ủy quyền cho người khác thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Bên mua có thể đến cơ quan công chứng (Phòng công chứng, Văn phòng công chứng) trên địa bàn để nhờ tra cứu thông tin thửa đất đã có giao dịch đặt cọc hay ủy quyền hay không.
Lưu ý nếu việc ủy quyền hoặc đặt cọc trước đó không được công chứng thì sẽ không có thông tin trên hệ thống.
5. Kiểm tra đất có bị kê biên để thi hành án hay không?
Bên mua có thể tra cứu trên website của Tổng cục thi hành án có liệt kê tài sản đang bị kê biên. Tuy nhiên, nhiều trường hợp website chưa cập nhật kịp thời nên phương pháp này chỉ là mang tính chất tham khảo, không tuyệt đối.
6. Kiểm tra đất còn thời hạn sử dụng hay không?
Bên mua kiểm tra trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mục thời hạn sử dụng đất.
Trường hợp thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận sử dụng đất là “Lâu dài” tức đất được sử dụng ổn định và không xác định thời hạn, do đó đủ điều kiện để mua bán
Trường hợp thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận sử dụng đất là “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/…” và thời hạn này vượt quá thời điểm mua bán thì không đủ điều kiện để mua bán.
7. Kiểm tra hiện trạng
Bên mua cần so sánh hiện trạng, diện tích căn nhà, thửa đất trên thực địa có phù hợp với Sơ đồ thửa đất ghi trên Giấy chứng nhận hay không. Nếu sai số không đáng kể thì có thể chấp nhận được. Trường hợp có sự khác biệt lớn thì bên mua yêu cầu bên bán giải trình lý do, nguyên nhân dẫn đến sự khác biệt đó. Tùy từng trường hợp cụ thể mà việc mua bán có thể tiếp tục thực hiện hoặc dừng lại.
Lưu ý: Hợp đồng chuyển nhượng mà các bên thực hiện tại cơ quan công chứng sẽ ghi theo đúng Giấy chứng nhận chứ không ghi theo hiện trạng, thực tế sử dụng.
Quy trình mua đất hạn chế rủi ro năm 2022
Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở bao gồm các bước sau:
Bước 1: Các bên mua bán đến lập hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng (không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tùy thân. Hợp đồng có thể được soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn.
Bước 2: Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức). Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.
Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Bước 4: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Như vậy khi hai bên ra phòng công chứng ký tên, lăn tay thì Quyền sử dụng đất đó vẫn chưa thuộc về bạn, vì đối với tài sản là bất động sản thì việc chuyển quyền sở hữu có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu.
Việc thanh toán tiền và phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận nhằm đảm bảo quyền lợi của mình.
Nếu hai bên thỏa thuận bạn phải trả hết tiền và tự làm thủ tục còn lại thì lúc này bạn phải thực hiện nghĩa vụ thuế gồm lệ phí trước bạ (đây là loại phí mà theo quy định của pháp luật bên mua phải chịu), và thuế thu nhập cá nhân (đây là loại thuế mà theo quy định của pháp luật bên bán chịu).
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Căn cước công dân gắn chip có bắt buộc không theo QĐ 2022?
- Độ tuổi làm căn cước công dân mới nhất theo QĐ 2022
- Quy định về thời hạn làm căn cước công dân mới nhất 2022
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề “Mua đất cần kiểm tra gì”. Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, giá thu hồi đất, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai,… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư X để được hỗ trợ, giải đáp.
Liên hệ hotline: 0833.102.102.
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Phương án lúc này là cần mang bản photo sổ đỏ đến bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân quận, huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi thông tin. Sau đó, bộ phận một cửa hoặc là sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn, hoặc sẽ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp cho bạn thông tin quy hoạch đó. Phương hướng giải quyết này tùy thuộc cách quản lý của từng Ủy ban nhân dân, bởi có một số nơi còn lập riêng một bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch, dự án cho người dân.
Đối với những vụ tranh chấp lớn, bạn sẽ dễ dàng nắm bắt thông tin bằng nhiều cách khác nhau như thăm hỏi địa phương, tìm kiếm thông tin trên internet, truyền hình, hoặc thậm chí thấy những thông tin tranh chấp đó trên cơ sở dữ liệu của văn phòng công chứng. Đối với những tranh chấp nhỏ sẽ hơi khó tìm hiểu, cần chịu khó hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Ngoài ra, bạn cũng có thể hỏi Ủy ban nhân dân phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này.
Việc bán đất bằng hợp đồng ủy quyền là không trái với quy định của pháp luật tuy nhiên khi thực hiện mua đất thông qua hợp đồng ủy quyền thì nó không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi được nhận chuyển nhượng đất.
