Trước những diễn biến hết sức phức tạp của dịch COVID- 19 hiện nay. Các hoạt động kinh doanh sản xuất bị ngưng trệ; rất nhiều các doanh nghiệp buộc phải tạm ngừng kinh doanh để chờ dịch qua đi. Dòng tiền không thể đưa vào sản xuất kinh doanh; lúc này bất động sản được xem là kênh đầu tư lý tưởng. Tuy nhiên, không ít người khi mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã không quan tâm đến việc tra cứu quy hoạch đất; dẫn đến mua phải đất thuộc diện quy hoạch dẫn đến rất nhiều tranh chấp phát sinh sau này. Vậy cần xứ lý thế nào khi mua phải đất thuộc diện quy hoạch. Hãy cùng Luật Sư X tìm hiểu vấn đề này !
Căn cứ pháp lý
Quy hoạch đất là gì? Có những loại quy hoạch nào ?
Theo quy định tại khoản 2 điều 3 Luật đất đai 2013 Thì quy hoạch đất được hiểu như sau:
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng; cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng; an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất; của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính; trong một khoảng thời gian xác định
Có thể hiểu quy hoạch đất chính là việc khoanh vùng phân bổ không gian đất theo mục tiêu; định hướng phát triển của từng; vùng kinh tế xã hội… được cơ quan nhà nước lập ra và được hiện thực hóa bởi các kế hoạch sử dụng đất của mỗi địa phương trong một thời gian nhất định.
Có những loại quy hoạch đất nào?
Quy hoạch sử dụng đất thì có nhiều loại; tùy thộc vào mục đích sử dụng mà có những quy hoạch khác nhau. Cụ thể, có thể kể đến như:
- Đề nền dự án
- Đất quy hoạch làm đường giao thông
- Đất quy hoạch đô thị
- Đất quy hoạch lô giới
- Đất quy hoạch cây xanh
- Công trình công cộng
- Đất quy hoạch làm công viên,…
Mua phải đất thuộc diện quy hoạch có chuyển nhượng được không?
Đất thuộc diện quy hoạch có chuyển nhượng được không? Nếu mua phải đất quy hoạch thì xử lý thế nào? đây là những câu hỏi của rất nhiều người khi mua phải những mảnh đất dính quy hoạch.
Theo quy định tại khoản 2 điều 49 Luật đất đai quy định về thực hiện quy hoạch; kế hoạch sử dụng đất như sau:
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố; mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được; tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định; của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất; và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất; nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo; sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Theo quy định trên ta có thể thấy vẫn có hai trường hợp có thể xảy ra:
Trường hợp 1: Đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất; hàng năm thì các bên vẫn có các quyền như chuyển nhượng; tặng cho hay thừa kế; thậm trí xây nhà trên đất này. Tuy nhiên; những rủi ro về việc thu hồi đất nếu rơi vào các trường hợp quy hoạch đất xây dựng cơ sở hạ tầng; công trình công cộng vẫn là rất lớn khiến giá trị mảnh đất bị giảm sút rất nhiều.
Thông thường, những người mua đất dính quy hoạch thường rơi vào trường hợp này là rất nhiều. Bởi khi có thông tin quy hoạch sẽ ảnh hưởng tới giá trị mảnh đất rất nhiều nếu mảnh đất bị thu hồi. Những người có quyền sử dụng sẽ nhanh chóng bán đi nhằm thu lại các khoản lợi nhuận tối đa.
Trường hợp 2: Đất thuộc diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Những loại đất này thông thường thì không được chuyển nhượng; tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên vẫn có một số trường hợp chủ sử dụng đất cố tình chuyển nhượng; hoặc xây các công trình trên đất để nhận được một khoản bồi thường…
Vậy khi mua phải đất thuộc diện quy hoạch trong những trường hợp trên thì bên mua cần xử lý thế nào?
Mời bạn xem thêm:
Mua phải đất thuộc diện quy hoạch cần xử lý như thế nào?
Việc mua phải đất thuộc diện quy hoạch là điều mà không một ai mong muốn. Tuy nhiên khi xảy ra trường hợp này thì bên mua cần bình tĩnh và xem xét tìm ra hướng giải quyết phù hợp nhất. Các phương án xử lý có thể bao gồm:
Thứ nhất: Kiểm tra lại nội dung hợp đồng chuyển nhượng, trong trường hợp mua phải đất thuộc diện quy hoạch
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những điều khoản về thông tin thửa đất, thỏa thuận về giá chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên, cam kết của các bên,… Do vậy, nếu phát hiện vị trí thửa đất thuộc quy hoạch, thì bên nhận chuyển nhượng cần kiểm tra trong hợp đồng có nội dung cam kết về việc đất không thuộc quy hoạch, không.
Nếu có cam kết đất không thuộc quy hoạch, tranh chấp thì bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền; nếu bên chuyển nhượng không thực hiện thì có quyền khởi kiện để thực hiện theo đúng hợp đồng
Thứ hai: Xem xét đây là loại quy hoạch gì; chủ sử dụng đất thuộc diện quy hoạch có quyền gì ?
Trên thực tế có rất nhiều loại quy hoạch đất như đã đề cập ở trên; mà không phải loại quy hoạch nào cũng có thể bị thu hồi đất như nhiều người vẫn nghĩ. Vì vậy, khi mua phải đất thuộc diện quy hoạch thì người mua cần bình tĩnh tìm hiểu về loại quy hoạch mà mảnh đất mình mua thuộc vào. Để tránh việc mua đất bị dính quy hoạch thì việc tra cứu quy hoạch đất là vô cùng cần thiết để tránh các rủi ro cũng như tranh chấp có thể phát sinh sau này
Sau khi tìm hiểu về loại quy hoạch đất hiện tại đối với mảnh đất thì người mua phải mảnh đất thuộc diện quy hoạch cần xem xét thêm; đã có kế hoạch sử dụng đất chưa; nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất thì người mua có thể hoàn toàn có đầy đủ các quyền đối với người sử dụng đất như bình thường và chuyển nhượng tặng cho được.
Trường hợp mua phải đất dính quy hoạch mà đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người mua có thể yêu cầu đòi lại số tiền mua bới đất đã có kế hoạch sử dụng của cấp huyện thì bị cấm chuyển nhượng. Trường hợp không giải quyết được có thể nhờ tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
Liên hệ Luật Sư X
Hi vọng, qua bài viết”Mua phải đất thuộc diện quy hoạch cần xử lý như thế nào ?“giải đáp được những thắc mắc cho các bạn về các vấn đề có liên quan.
Mọi thắc mắc liên quan xin vui lòng liên hệ Luật sư X, để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ của luật sư.
Hotline : 0833102102
Câu hỏi liên quan
Theo quy định tại khoản 2 điều 49 Luật đất đai 2013 ” Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Như vậy nếu đất thuộc diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì vẫn thế chấp được và ngược lại.
Để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Đất không có tranh chấp
– Trong thời hạn sử dụng đất
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án.
Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
