Nhà đồng sở hữu có bán được không?

Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dưới những góc độ khác nhau, từ đó đưa ra các khái niệm khác nhau về nhà ở. Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người, là nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc. Để đáp ứng nhu cầu có nhà ở ở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương pháp tạo lập khác nhau như: Tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho hoặc tham gia các hoạt động, các giao dịch mua bán nhà ở. và Nhà đồng sở hữu cũng là một trong số các hình thức ấy. Vậy Nhà đồng sở hữu có bán được không? Bài viết dưới đây của Luật sư X sẽ giúp các bạn giải đáp.

Căn cứ pháp lý

• Thông tư 23/2014/TT-BTNMT
• Bộ luật dân sự 2015

Đồng sở hữu là gì?

Đồng sở hữu được hiểu là quyền sở hữu đối với một tài sản thuộc về nhiều người. Những người này có cùng quyền lợi được hưởng từ tài sản có chung quyền sở hữu với nhau.

Khái quát về nhà đồng sở hữu

Theo Khoản 1 Điều 207 Bộ luật dân sự 2015 thì “sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản. Tức là nhiều chủ thể có quyền được chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với một tài sản nếu tài sản đó là tài sản chung của họ.

Như vậy, nhà đồng sở hữu được hiểu là nhiều chủ thể cùng có quyền quản lý, sử dụng, định đoạt căn nhà đó.

Đối với trường hợp nhà đồng sở hữu, các đồng sở hữu có hình thức sở hữu là sở hữu chung theo phần. Theo đó:

• Một đồng sở hữu sẽ có một phần quyền nhất định đối với căn nhà và có quyền, nghĩa vụ đối với căn nhà này tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Phần quyền đó có thể bằng nhau hoặc không bằng nhau.
• Xuất phát từ việc sở hữu chung nên quyền quản lý, sử dụng, định đoạt của các đồng sở hữu phải tuân thủ theo các điều kiện theo quy định tại Điều 216, 217, 218, 219 Bộ luật Dân sự 2015 để đảm bảo lợi ích chung của tất cả các đồng sở hữu.

Hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

Theo quy định của pháp luật hiện hành, chứng thư pháp lý để xác nhận quyền sở hữu là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (viết tắt là GCN) (còn gọi là sổ hồng).

Hiện nay, GCN được chia làm 02 loại:

• GCN riêng là giấy chứng nhận riêng biệt của chủ sở hữu mà ở đó có số lô riêng, số thửa bản đồ riêng và người đứng tên trực tiếp trên sổ hoàn toàn có quyền quyết định mục đích sử dụng phù hợp với quy định của pháp luật.
• Còn GCN chung là giấy chứng nhận quyền sở hữu chung, trong đó có nhiều chủ sở hữu mà không có quan hệ vợ chồng hay con cái với chủ sở hữu.

Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN được quy định như sau:

• Phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
• Mỗi người được cấp 01 Giấy chứng nhận;
• Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Đối với trường hợp cấp GCN cho tất cả đồng sở hữu được quy định như sau:

• Từng chủ sở hữu sẽ được cấp riêng 01 GCN có giá trị như nhau;
• Phần tên người sở hữu thì GCN của ai sẽ có tên người đó và chỉ ghi tổng diện tích.
• Việc từng chủ sở hữu có diện tích đất bao nhiêu do các bên lập biên bản thỏa thuận với nhau.

Do đó, nếu nhiều người cùng được cấp sổ hồng chung thì họ không có quyền tuyệt đối đối với việc quản lý, sử dụng, định đoạt đối với căn nhà.

Như vậy, theo quy định hiện hành, trường hợp nhà ở có nhiều người chung quyền sử dụng thì có 02 hình thức cấp GCN:

• Một là, cấp GCN cho từng cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người;
• Hai là, cấp chung một giấy chứng nhận nếu những người sử dụng đất có thỏa thuận bằng văn bản (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật).

Nhà đồng sở hữu có bán được không?

Theo điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 về định đoạt tài sản chung: Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

Điều 126 Luật Nhà ở 2014 quy định về mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung như sau:

“1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Như vậy, theo các quy định trên, việc định đoạt tài sản chung phải tuân theo sự thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật. Do đó, việc bán đất phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên là chủ sở hữu mảnh đất đó.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.”

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

=> Như vậy, việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu, và sự thỏa thuận của mọi người.

Thủ tục mua bán nhà đồng sở hữu

Bước 1. Hai bên thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

     Trước khi đến văn phòng công chứng bên mua và bên bán cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

     Đối với bên mua:

• CMND hay hộ chiếu
• Sổ hộ khẩu
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân
• Phiếu yêu cầu công chứng và tờ khai;
• Hợp đồng ủy quyền mua (nếu có).

     Đối với bên bán:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
• CMND hoặc hộ chiếu
• Sổ Hộ khẩu
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân

Sau khi hai bên chuẩn bị đủ giấy tờ thì chuẩn bị 01 bộ hồ sơ nộp lên văn phòng công chứng nơi có đất bao gồm:

     Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà đất:     

• Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, văn bản (Mẫu số 01/PYC);
• Hợp đồng (trường hợp tự soạn thảo);
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có. Bản sao là bản chụp, bản in, bản đánh máy hoặc bản đánh máy vi tính nhưng phải có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải có chứng thực. Khi nộp bản sao thì phải xuất trình bản chính để đối chiếu.
• Các giấy tờ hai bên đã chuẩn bị trước như trên.

 Bước 2: Sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

     Việc sang tên quyền sử dụng đất được thực hiện theo điều 60 nghị định 43/2014/NĐ-CP. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ theo khoản 6 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
• Tờ khai lệ phí trước bạ
• Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp/ thuế sử dụng đất nông nghiệp
• Đơn đăng ký biến động đất đai
• Bản đồ địa chính

Thông tin liên hệ

Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Nhà đồng sở hữu có bán được không”. Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý, thủ tục giấy tờ liên quan đến giá đất bồi thường khi thu hồi đất, chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở,… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833102102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.

• Facebook: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp