Những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ

Theo quy định hiện hành, khi cá nhân, tổ chức muốn làm sổ đỏ buộc phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính trong đó có tiền sử dụng đất trừ trường hợp không phải nộp theo quy định của pháp luật. Vậy những trường hợp nào phải nộp, nộp bao nhiêu, tại sao một số trường hợp phải nộp số khác lại không? Hãy để Luật sư X giải đáp giúp bạn trong nội dung bài viết dưới đây nhé!

Căn cứ pháp lý

  • Luật Đất đai năm 2013;
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy đinh chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
  • Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
  • Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai;
  • Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
  • Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dân thi hành một số điều của nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
  • Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai.
  • Các văn bản hướng dẫn có liên quan khác.

Nội dung tư vấn

1. Tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ được hiểu như thế nào?

“Sổ đỏ” – cụm từ mà ai cũng quen thuộc và đều biết đến. Tuy nhiên để hỏi tên gọi chính xác của sổ đỏ thì nhiều người lại không thể trả lời được. Thực chất sổ đỏ chỉ là tên gọi tắt, tên gọi thông thường của chúng ta để tiện trong việc trao đổi, nói chuyện, còn thực chất sổ đỏ chính là tên gọi khác của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tiền sử dụng đất là một trong những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất cần phải nộp bên cạnh lệ phí trước bạ. Theo đó tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có đưa ra giải thích về tiền sử dụng đất.

Điều 3. Giải thích từ ngữ

21. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Trong khái niệm trên chúng ta cần làm rõ vấn đề người sử dụng đất. Người sử dụng đất ở đây bao gồm các tổ chức, cá nhân sau:

  • Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
  • Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
  • Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
  • Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
  • Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
  • Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
  • Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Như vậy tiền sử dụng đất khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay gọi tắt là sổ đỏ là một trong những nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi thuộc vào trường hợp nhất định bởi vì không phải trường hợp nào cũng phải nộp tiền sử dụng đất khi xin cấp sổ đỏ.

2. Những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ

Căn cứ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ cụ thể:

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01/7/2014 khi được cấp Sổ đỏ thì phải nộp tiền sử dụng đất, cụ thể:

  • Khi cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai.
  • Khi cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai;

Trong đó các giấy tờ tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai bao gồm:

  • Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
  • Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
  • Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
  • Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
  • Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất bao gồm: bằng khoán điền thổ; văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành; Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được UBND cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận.
  • Khi cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004;
  • Khi cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà nay được Nhà nước xem xét cấp Sổ đỏ.

Trường hợp 2: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

Lưu ý: Người được Nhà nước giao đất từ ngày 01/7/2014 đến nay thì được cấp Sổ đỏ (khi giao đất và cấp Sổ đỏ sẽ thu tiền sử dụng đất), cụ thể:

  • Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
  • Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
  • Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
  • Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
  • Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Lưu ý: các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất nếu chưa nộp

  • Theo khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Sổ đỏ; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định.
  • Theo khoản 4 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 chưa được cấp Sổ đỏ thì được cấp Sổ đỏ; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

3. Căn cứ xác định số tiền sử dụng đất phải nộp khi làm sổ đỏ

Theo đó, tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất (cấp Sổ đỏ) phải nộp dựa trên những căn cứ sau:

  • Diện tích đất được giao, được công nhận quyền sử dụng đất.
  • Mục đích sử dụng đất.
  • Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hoặc giá đất cụ thể.

Như vậy, số tiền sử dụng đất phải nộp nhiều hay ít phụ thuộc vào diện tích đất, mục đích sử dụng đất, giá đất thu tiền sử dụng đất tùy từng địa phương.

Có thể lấy một ví dụ cụ thể:

Ông A có một mảnh đất ở rộng khoảng 160 m2 giáp quốc lộ. Diện tích đất này thuộc xã Nam Cường, Tỉnh lộ 490, giáp đất thị trấn Nam Giang, huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định. Vậy số tiền sử dụng đất mà ông A phải nộp khi muốn xin cấp sổ đỏ được xác định như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất x Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất – Tiền sử dụng đất được giảm (nếu có) – Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có)

Do đó tiền sử dụng đất của ông A được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất = Giá đất ở x Diện tích đất ở phải nộp tiền sử dụng đất.

Và căn cứ theo quy định tại điểm đ Khoản 1 và mục 10 Phụ lục 1 Quyết định 32/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Nam Định thì giá tiền đất ở tại xã Nam Cường giáp đất thị trấn Nam Giang tính bằng 2.800.000 đồng/ m2.

Vậy, tiền sử dụng của ông A = 160 x 2.800.000 = 448.000.000 đồng.

4. Tại sao phải quy định về nộp tiền sử dụng đất

Về mặt khoa học cũng như quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về ngân sách nhà nước từ trước đến nay thì việc thu nghĩa vụ tài chính về tiền SDĐ là việc Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm do chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao hơn vào ngân sách nhà nước;

Đồng thời việc quy định số tiền sử dụng đất phải nộp nâng cao trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất, tránh chuyển mục đích sử dụng đất, mở rộng diện tích đất bừa bãi.

Bên cạnh đó việc đặt ra quy định miễn giảm tiền sử dụng đất cho những trường hợp nhất định nhằm đảm bảo chính sách hỗ trợ của nhà nước với những đối tượng có công, khó khăn cũng như thu hút đầu tư từ một số tổ chức có yếu tố nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản ở Việt Nam.

Hy vọng bài viết hữu ích đối với bạn!

Khuyến nghị

  1. LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư đất đai tại Việt Nam.
  2. Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay.