Thị trường bất động sản luôn là một thị trường phát triển mạnh. Nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán đất cũng gia tăng. Tuy nhiên các quy định về việc chuyển nhượng và mua bán đất cũng còn nhiều điểm chưa thống nhất, thủ tục vẫn còn nhiều lỗ hổng, vấn đề gây bất tiện đối với người dân. Do vậy, việc cần thiết trước khi thực hiện giao dịch là phải kiểm tra pháp lý khi mua đất. Vậy Pháp lý khi mua đất kiểm tra như thế nào? Bài viết dưới đây của Luật sư X sẽ giúp các bạn giải đáp.
Căn cứ pháp lý
Pháp lý nhà đất nghĩa là gì?
Pháp lý được hiểu như là những nguyên lý, lý luận về luật pháp. Là cách tiếp cận luật pháp dựa trên cơ sở nghiên cứu. Từ đó lập nên được các phương pháp luận cũng như hệ thống cơ sở lý luận, pháp luật thực tiễn.
Pháp lý thể hiện được bản chất, nội dung và các quy luật, pháp luật trong đời sống. Dễ thấy nghiên cứu vấn đề này cũng được xem như là nghiên cứu về thực tiễn của các hoạt động quản lý hay áp dụng luật pháp.
Do đó pháp lý nhà đất chính chính là những nguyên lý và lý luận có liên quan đến các quy định của luật pháp về bất động sản.
Hồ sơ pháp lý nhà đất gồm những gì?
Bộ hồ sơ về pháp lý nhà đất bao gồm:
– Sổ hộ khẩu bản gốc kèm chứng minh thư hoặc căn cước công dân (trong trường hợp bạn là người nước ngoài thì cần hộ chiếu thay thế cho chứng minh nhân dân);
– Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bạn nếu đang độc thân hoặc giấy chứng nhận kết hôn (bản gốc) khi bạn đã có gia đình;
– Giấy chứng nhận về quyền sử dụng nhà đất bản gốc, hay còn được gọi là sổ đỏ, sổ hồng;
– Giấy xác nhận nếu đã kết hôn nhưng thuộc về tài sản của riêng.
Cách kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất
Hiện nay có rất nhiều cách để kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất, cụ thể:
1. Đề nghị bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận
Theo điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở khi có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp.
Sau khi nhận được Giấy chứng nhận có thể tự mình kiểm tra các thông tin về nhà đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, không phải ai cũng phát hiện được Giấy chứng nhận thật, giả.
Như vậy, việc yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận là cách kiểm tra xem nhà đất có hay không có Giấy chứng nhận, kể cả khi đặt cọc.
2. Kiểm tra thời hạn sử dụng đất
Căn cứ khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, thời hạn sử dụng đất được ghi tại trang 2 của Giấy chứng nhận như sau:
– Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.
– Thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”.
– Thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở: Lâu dài; Đất… (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.
Như vậy, căn cứ vào trang 2 của Giấy chứng nhận thì sẽ biết được đất còn thời hạn sử dụng hay không.
3. Cách kiểm tra đất thuộc quy hoạch, thế chấp, tranh chấp
Để biết nhà đất có thuộc quy hoạch, thế chấp hoặc tranh chấp hay không thì có một số cách kiểm tra như sau:
– Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.
– Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện biết đất có thuộc quy hoạch hay không?
– Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.
– Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai (đây là cách chắc chắn nhất), cụ thể:
Căn cứ Điều 9 Thông tư 34/2014/TT-BTNTM, các hình thức khai thác thông tin đất đai gồm:
– Khai thác thông tin đất đai qua mạng internet, cổng thông tin đất đai, dịch vụ tin nhắn SMS.
– Khai thác thông tin đất đai thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản (hợp đồng).
Pháp lý khi mua đất
Giấy tờ cần thiết để thực hiện giao dịch:
Để đảm bảo giao dịch bất động sản, các giấy tờ phải đảm bảo đầy đủ là:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và đất gắn liền với đất (sổ đỏ)
- Chứng minh nhân dân đối với người Việt Nam, hộ chiếu đối với người nước ngoài. Các tài liệu này phải hợp lệ và còn hiệu lực. Trong đó hộ chiếu không quá 10 năm và chứng minh nhân dân không quá 15 tuổi kể từ ngày cấp.
- Giấy chứng nhận độc thân với một người độc thân. Hoặc giấy đăng ký kết hôn với người đã có gia đình. Nếu giữa vợ và chồng không cần thỏa thuận rõ ràng về việc phân chia tài sản.
- Giấy thông báo về lệ phí trước bạ trong giao dịch bất động sản.
Người bán / tặng / cho thuê,…phải là chủ sở hữu của tài sản giao dịch. Nếu người tham gia giao dịch được chủ sở hữu ủy quyền thì phải có giấy ủy quyền, chứng minh nhân dân / hộ chiếu có công chứng và đăng ký chỗ ở của người được ủy quyền.
Tất cả các giấy tờ pháp lý bất động sản cần thiết phải được chứng thực theo các quy định rõ ràng của Luật Đất đai 2013 tại Khoản 3, Điều 167.
Thủ tục pháp lý nhà đất:
Bước 1: Học cách kiểm tra pháp lý nhà đất và tình trạng của giao dịch
Tính hợp pháp của bất động sản là rất quan trọng. Điều này nhằm đảm bảo an toàn và quyền lợi của cả hai bên.
Để xác minh, bạn phải xác minh các giấy tờ cần thiết. Ngoài ra, bạn có thể đến gặp UBND xã / huyện nơi có đất để xác minh thông tin hoặc hỏi ý kiến của những người dân xung quanh.
Chất lượng của bất động sản cũng phải được đảm bảo như đã cam kết. Cần khảo sát thực tế về chất lượng công trình, cơ sở hạ tầng, không gian xung quanh,…
Bước 2: Lập hợp đồng mua bán / chuyển nhượng
Khi hai bên quyết định chuyển sang giai đoạn giao dịch thì cần mang theo đầy đủ các giấy tờ cần thiết cho bước 1 để xác lập và hợp thức hóa hợp đồng.
Đồng thời, phải nộp tờ khai. Thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Bước 3: Tiến hành đăng ký sổ mới
Sau khi ký hợp đồng và nộp đủ các loại thuế, người mua / nhận chuyển nhượng phải mang đầy đủ hợp đồng và các chứng từ, biên lai liên quan đến UBND quận / huyện.
Khi nhận được yêu cầu, Sở Địa chính sẽ chỉnh sửa thông tin của chủ sở hữu theo đúng quy định.
Thông tin liên hệ
Trên đây là bài viết tư vấn về Pháp lý khi mua đất?. Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan tới tư vấn pháp lý về vấn đề chuyển đất ao sang đất sổ đỏ thì hãy liên hệ ngay tới Luật sư 247 qua số hotline 0833102102 để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại.
Câu hỏi thường gặp
Luật Nhà Ở Việt Nam có quy định rõ ràng tại Điều 91 và 93 về điều kiện để bất động sản được phép giao dịch mua bán, thừa kế, tặng cho, thế chấp, cho thuê mượn, ủy quyền quản lý,…
Có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng,…) theo quy định.
Đang không vướng vào những tranh chấp về quyền sở hữu.
Đất nhà không bị cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền liệt kê vào danh sáng để chấp hành quy định hành chính hay thi hành án.
Đất theo pháp luật vẫn còn thời hạn sử dụng được cho phép.
Để biết nhà đất có thế chấp ngân hàng, có thuộc quy hoạch hoặc tranh chấp hay không thì có một số cách kiểm tra như sau:
– Tra cứu thông tin tại phòng công chứng (tùy vào VPCC có thể miễn phí, tốn phí).
– Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp Huyện/Quận, cấp Xã.
– Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp Huyện/Quận biết đất có thuộc quy hoạch hay không?
– Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.
– Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai (đây là cách chắc chắn nhất),
Khi xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước tiên người mua cần xem thông tin về chủ sở hữu thửa đất, cụ thể, người mua xem thửa đất đó cấp cho hộ gia đình hay cá nhân? nếu cấp cho cá nhân thì thửa đất đó có phải là tài sản chung của vợ chồng hay không? Trường hợp đất thuộc sở hữu của vợ chồng hay hộ gia đình thì cần có sự đồng đồng ý của tất cả các thành viên vợ chồng, hộ gia đình mới có thể tiến hành các giao dịch liên quan đến đất. Vì vậy, việc xem thông tin về chủ sở hữu để biết được ai là người có quyền định đoạt mảnh đất trên, có quyền tiến hành các giao dịch chuyển nhượng, mua bán…
Trường hợp đất cấp cho hộ gia đình hay là tài sản chung của vợ chồng thì khi thực hiện giao dịch người mua cần yêu cầu bên bán xuất trình giấy tờ tùy thân chứng minh chủ sở hữu đối với đất, văn bản ủy quyền hoặc đồng thuận của các thành viên nếu như bán đất của Hộ gia đình. Việc phải kiểm tra chủ sở hữu đất tránh những tranh chấp sau này như vợ đòi lại đất chồng tự ý bán hay các thành viên khác của gia đình đòi lại đất do người đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tự ý bán mà chưa được đồng ý.
