Giá đất là một trong những vấn đề rất quan trọng trong quản lý, sử dụng đất. Việc xác định giá đất phù hợp ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tùy thuộc vào từng trường hợp mà có phương pháp xác định giá đất khác nhau. Để hiểu thêm về vấn đề này, hãy cùng Luật sư X tìm hiểu qua bài viết “5 phương pháp xác định giá đất và điều kiện áp dụng” dưới đây:
Căn cứ pháp lý
5 phương pháp xác định giá đất
Căn cứ Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà có các phương pháp xác định giá đất khác nhau, cụ thể:
Phương pháp so sánh trực tiếp
Đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống (là thửa đất mà tại thời điểm định giá không có nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất) tương tự về mục đích sử dụng đất, khả năng sinh lợi, vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, hình thể, diện tích, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá để so sánh; xác định giá của thửa đất cần định giá.
Thửa đất trống có một số đặc điểm tương tự như trên gọi là thửa đất so sánh.
Phương pháp chiết trừ
Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (tổng giá trị bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp thu nhập
Đây là phương pháp định giá đất tính bằng thương số (số được tạo ra khi thực hiện phép chia cho hai số) giữa mức thu nhập ròng (thu nhập được xác định bằng cách lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí) thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị thửa đất cần định giá/Diện tích thửa đất cần định giá
Phương pháp thặng dư
Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất
Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất quy định rõ tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau:
Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp này được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường; trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Phương pháp chiết trừ
Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Phương pháp thu nhập
Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập; chi phí từ việc sử dụng đất.
Phương pháp thặng dư
Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Phương pháp này được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp sau:
– Xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo.
– Xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
– Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng; khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau; hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin; để áp dụng các phương pháp định giá đất khác.
Lưu ý khi áp dụng phương pháp định giá đất
– Căn cứ vào điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất và các thông tin đã thu thập được để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp.
– Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp (phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư) để kiểm tra; so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất.
Trên đây là các phương pháp xác định giá đất và điều kiện áp dụng các phương pháp đó. Trong các phương pháp trên thì phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (tính giá đất theo hệ số K) là phương pháp rất phổ biến; được áp dụng khi tính tiền bồi thường thu hồi đất.
Có thể bạn quan tâm:
- Giá đất và định giá đất chung cập nhật mới nhất 2021
- Cách xác định ranh giới thửa đất theo quy định pháp luật hiện nay
Thông tin liên hệ Luật Sư X
Trên đây là nội dung tư vấn về “5 phương pháp xác định giá đất và điều kiện áp dụng“. Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan, tư vấn dịch vụ Luật Đất đai, tra cứu thông tin quy hoạch, tra cứu sổ đỏ… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư X để được hỗ trợ, giải đáp.
Gọi ngay cho chúng tôi qua hotline: 0833.102.102
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có định nghĩa:
“19. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”
Trước đó, Luật đất đai 2003 cũng từng quy định về giá đất tại khoản 2 điều :
“Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định; hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dung đất.”
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện; cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất; để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
Theo thời hạn sử dụng đất;
Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất; hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng; khả năng sinh lợi; thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau; thì có mức giá như nhau.
