Nhà nước đại diện cho toàn dân quản lý đất đai. Điều này đã được quy định trong Luật đất đai hiện hành. Mọi người dân đều có quyền sử dụng đất. Nhà nước cấp đất cho người dân sử dụng vì nhiều mục đích khác nhau. Trong nhiều trường hợp cần thiết, đất đai sẽ được thu hồi. Khi đó, người có quyền sử dụng mảnh đất đó sẽ được bồi thường. Tuy nhiên, mảnh đất đó có thể sẽ kèm theo những tài sản khác gắn liền với đất. Vậy tài sản gắn liền với đất là gì? Điều kiện được bồi thường về đất là gì? Quy định về bồi thường tài sản trên đất như thế nào? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu câu trả lời qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết sau đây sẽ cung cấp cho bạn những kiến thức hữu ích nhất!
Căn cứ pháp lý
Tài sản gắn liền với đất là gì?
Hiện pháp luật không đưa ra định nghĩa thế nào là tài sản gắn liền với đất mà chỉ liệt kê các loại tài sản gắn liền với đất.
Theo Điều 104 Luật Đất đai 2013, tài sản gắn liền với đất bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm. Căn cứ khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự 2015, có thể hiểu tài sản gắn liền với đất là bất động sản, bao gồm nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất đai. Khoản 4 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì liệt kê các loại tài sản gắn liền với đất sau: nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở; công trình xây dựng khác; cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất
Tài sản gắn liền với đất có đủ điều kiện thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận). Cụ thể bao gồm các điều kiện sau:
Thứ nhất: Thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Điều 104 Luật Đất đai 2013).
Theo đó, chỉ các tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm thuộc diện tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận. Những tài sản này phải tồn tại tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Điều này có nghĩa là những tài sản có tồn tại tại thời điểm chủ thể yêu cầu cấp Giấy chứng nhận nhưng đã bị hủy hoại dẫn đến không còn tồn tại trên thực tế thì cũng không được cấp.
Thứ hai: Tài sản không có tranh chấp
Khác với đất đai (thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu), tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của chủ thể tạo lập nên tài sản đó. Và bên cạnh các tranh chấp về quyền sử dụng đất, trên thực tế cũng có rất nhiều trường hợp tranh chấp tài sản gắn liền với đất, ví dụ: tranh chấp quyền sở hữu nhà ở. Tài sản đang có tranh chấp chưa thể xác định được ai là chủ sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất, do đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền không thể thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho chủ thể có yêu cầu. Trong trường hợp này, chủ thể yêu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất phải giải quyết tranh chấp, xác định tài sản thuộc sở hữu của mình, làm cơ sở để được cấp Giấy chứng nhận.
Thứ ba: Tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của người yêu cầu cấp Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của chủ thể nào thì Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho chủ thể đó.
Thứ tư: Chủ sở hữu chuẩn bị bộ hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo quy định
Do tài sản gắn liền với đất bao gồm nhiều loại tài sản như chúng tôi nêu trên, nên trong phạm vi bài viết này, chúng tôi chỉ đề cập đến hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu.
Lưu ý:
Đối với cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của hộ gia đình, cá nhân: Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau: Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật (gồm một trong các loại giấy tờ sau (được quy định tại khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP; Nghị định số 62/2019/NĐ-CP; Nghị định 148/2020/NĐ-CP):
Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994; Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật; Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật…
Đối với cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải có các giấy tờ sau: i/Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật về nhà ở; ii/ Một trong các giấy tờ của bên chuyển quyền sở hữu nhà ở.
Đối với cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài phải có giấy tờ sau:
– Một trong những giấy tờ về dự án phát triển nhà ở để kinh doanh (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư) trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh
– Giấy tờ về giao dịch mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc hình thức khác theo quy định của pháp luật về nhà ở.
– Trường hợp nhà ở đã xây dựng không phù hợp với các giấy tờ nêu trên thì phải có văn bản ý kiến của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (nếu có).
Điều kiện được bồi thường về đất
*Để được bồi thường về đất phải có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp Sổ đỏ
Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;…”.
Như vậy, để được bồi thường về đất thì hộ gia đình, cá nhân cần đáp ứng đủ điều kiện sau:
– Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
– Có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận (điều kiện cấp Giấy chứng nhận khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất gồm 02 trường hợp: Có giấy tờ và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất).
*Trường hợp duy nhất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ vẫn được bồi thường
Khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013 quy định:
“2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này”.
Theo đó, mặc dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng vẫn được bồi thường về đất nếu đáp ứng đủ 02 điều kiện sau:
– Là đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004.
– Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Lưu ý: Được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.
Quy định về bồi thường tài sản trên đất
Tài sản là một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm; bởi đây chính là những thành quả lao động của con người sau quá trình làm việc làm dài mới có được. Tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự thì sẽ bao gồm những vật; tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Ngoài ra sẽ có bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Và những bất động sản sẽ bao gồm đất đai, nhà, công trình; xây dựng gắn liền với đất, tài sản khác gắn liền với đất đai; nhà công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định.
Như vậy, bồi thường tài sản trên đất chính là những loại tài sản thuộc bất động sản trên ngoại trừ đất đai.
Thứ nhất, nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất ; ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất
– Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản; thì được bồi thường.
– Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình; cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất; kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại tương ứng với mức tài sản vị thiệt hại do việc thu hồi đất.
Thứ hai, bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất
– Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân; người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ; hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật; thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở; công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Trên đây là bồi thường tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Thứ ba, bồi thường tài sản đối với cây trồng và vật nuôi trên đất
– Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng; vật nuôi là thủy sản thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
+ Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương; và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;
+ Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất; mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất.
+ Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch; thì không phải bồi thường. Tức là thời điểm thu hồi đất rơi trúng thời điểm thủy sản đã có thể thu hoạch; và mang lại giá trị cao nhất, do đó trường hợp này nhà nước không cần phải đền bù.
+ Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch; thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được; thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định dựa theo tình hình thực tế của giá thị trường tại thời điểm đó.
Trên đây là bồi thường tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Thứ tư, bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất
– Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản; thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ; di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc; dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ; vận chuyển, lắp đặt.
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường đối với trường hợp nêu trên dựa trên giá thị trường; hoặc chi phí tháo dỡ; di chuyển thực tế của người dân.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Có được xây nhà trên đất quy hoạch giao thông không?
- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
- Xây nhà ở nông thôn có phải đóng thuế không?
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Quy định về bồi thường tài sản trên đất” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là dịch vụ tư vấn thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư … vui lòng liên hệ đến hotline 0833.102.102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất trong trường hợp này là trường hợp không có một trong những loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Để được bồi thường về đất thì người sử dụng đất phải được cấp hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận gồm 02 trường hợp: Có giấy tờ và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Riêng đối với trường hợp đất không có giấy tờ thì xác định điều kiện thường sẽ khó hơn.
Tuy nhiên, tại khoản 1 Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP đã quy định rõ đối với đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì vẫn được bồi thường về đất khi đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo các điều cụ thể của Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
“Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất”.
Lưu ý: Nếu người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền thì số tiền bồi thường phải trừ khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
– Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất sau:
+ Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
+ Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
+ Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
+ Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
+ Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng;
+ Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn.
– Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.
Tại Điều 9 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ đã quy định về bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất:
“Việc bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Đất đai 2013 được thực hiện theo quy định sau đây:
Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.
Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.
Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do UBND cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.
Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.
Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì UBND cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương”.
