Hiện nay, theo quy định của pháp luật, đất đai là một vùng đất có vị trí và ranh giới rõ ràng với diện tích cụ thể. Đây là yếu tố đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc phát triển kinh tế – xã hội của khu vực hay quốc gia và cũng là tư liệu sản xuất chính của lĩnh vực nông nghiệp. Mặt khác, cũng không thể thay thế đất đai bằng các tư liệu khác. Có nhiều loại đất khác nhau. Trong đó, đất nông nghiệp là loại phổ biến nhất, đóng vai trò quan trọng trong đời sống cũng như sự phát triển của kinh tế của đất nước. Đất nông nghiệp cũng có thể đấu giá. Vậy giá thầu đất nông nghiệp như thế nào? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng quý bạn đọc sẽ biết thêm được nhiều thông tin hữu ích qua bài viết này.
Căn cứ pháp lý
Đất nông nghiệp là gì?
Theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành thì đất nông nghiệp được giao cho người dân phục vụ cho nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm các loại đất có đặc thù giống nhau là tư liệu sản xuất chính cho các mục đích như trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng..vv.. Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, và đặc biệt không thể thay thế được của ngành nông- lâm nghiệp, là tiền đề của mọi quá trình sản xuất.Đất nông nghiệp tham gia vào các ngành sản xuất lương thực, thực phẩm như ngành thủy sản, ngành trồng trọt, chăn nuôi.
Đất nông nghiệp được hiểu một cách đơn giản là loại đất có mục đích sử dụng cho sản xuất nông nghiệp. Đây là cách gọi loại đất theo mục đích sử dụng đất.
Quy định về giá thầu đất nông nghiệp
Nguyên tắc đấu giá đất
Dựa trên quy định về đấu giá nói chung và những đặc điểm riêng của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, quy định về đấu thầu quyền sử dụng đất ra đời nhằm đảm bảo quyền lợi của các chủ thể tham gia đấu giá. Theo quy định tại điều 117 Luật đất đai 2013, nguyên tắc trong đấu giá đất cần đảm bảo hai vấn đề sau:
- Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
- Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất
Không phải với bất kì trường hợp nào cũng được tham gia đấu giá đất. Chỉ có những trường hợp cụ thể được nêu tại điều 118 Luật đất đai 2013 mới đủ điều kiện tiến hành đấu giá. Cụ thể:
- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
- Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
- Xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
- Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
- Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Trường hợp không được đấu giá
Bên cạnh các trường hợp được phép tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, Luật đất đai 2013 cũng nêu ra các trường hợp không được phép tham gia. Cụ thể:
- Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
- Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai 2013;
- Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;
- Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
- Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;
- Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
- Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
- Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
- Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Điều kiện để tổ chức đấu giá
Đối với những cơ quan là đơn vị tổ chức đấu thầu quyền sử dụng đất chỉ được tổ chức đấu giá khi có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật:
- Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;
- Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Những quy định nêu trên, ngoài việc đảm bảo cho quy trình đấu thầu quyền sử dụng đất được diễn ra thuận lợi, còn đảm bảo công bằng cho các chủ thể tham gia vào hoạt động đấu giá này. Hơn thế nữa, vì đất đai và nhà ở là tài sản mang giá trị lớn, thế nên càng quy định rõ ràng bao nhiêu thì việc sử dụng đất sau đấu giá được đảm bảo hiệu quả bấy nhiêu.
Về người tham gia đấu giá
Khi tham gia vào hoạt động đấu giá thì trong từng trường hợp nhất định mà điều kiện của người tham gia cần phải đáp ứng là khác nhau. Điều 118 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:
Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 Luật đất đai 2013; phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật đất đai 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
Xác định giá khởi điểm để đấu giá
Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm quyền.
Trình tự thủ tục bán đấu giá đất
Người có tài sản bán đấu giá có quyền lựa chọn tổ chức bán đấu giá, hình thức bán đấu giá quy định tại Nghị định 62/2017/NĐ-CP để bán đấu giá tài sản, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Hợp đồng bán đấu giá tài sản được ký kết giữa tổ chức bán đấu giá tài sản và người có tài sản bán đấu giá hoặc người đại diện của người đó.
Tổ chức bán đấu giá tài sản phải niêm yết việc bán đấu giá tài sản là bất động sản tại nơi bán đấu giá, nơi có bất động sản bán đấu giá và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản bán đấu giá, chậm nhất là ba mươi ngày trước ngày mở cuộc bán đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Người tham gia đấu giá tài sản phải nộp phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước. Phí tham gia đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về phí, lệ phí. Khoản tiền đặt trước do tổ chức bán đấu giá tài sản và người có tài sản bán đấu giá thỏa thuận quy định nhưng tối thiểu là 1% và tối đa không quá 15% giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá. Khoản tiền đặt trước được nộp cho tổ chức bán đấu giá tài sản.
Cuộc bán đấu giá tài sản phải được tiến hành liên tục theo trình tự:
Mở đầu cuộc bán đấu giá tài sản, đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá:
- Giới thiệu bản thân, người giúp việc;
- Thông báo nội quy của cuộc bán đấu giá tài sản;
- Công bố danh sách người đăng ký mua tài sản bán đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá tài sản;
- Giới thiệu từng tài sản bán đấu giá;
- Nhắc lại giá khởi điểm;
- Thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá (nếu có);
- Trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá.
Đấu giá viên yêu cầu người tham gia trả giá. Sau mỗi lần người tham gia trả giá, đấu giá viên thông báo công khai về giá đã trả cho người người tham gia đấu giá tài sản.
Nếu sau ba lần đấu giá viên nhắc lại giá cao nhất đã trả mà không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên công bố người mua được tài sản bán đấu giá. Sau khi đấu giá viên công bố, người mua được tài sản bán đấu giá được coi là đã chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá.
Trong trường hợp giá cả cao nhất được công bố thấp hơn so với giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá tài sản coi như không thành.
Diễn biến của cuộc bán đấu giá tài sản phải được ghi vào biên bản bán đấu giá tài sản. Biên bản bán đấu giá tài sản phải có chữ ký của đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản, người ghi biên bản, một người tham gia đấu giá và một người tham dự cuộc bán đấu giá (nếu có). Kết quả cuộc bán đấu giá tài sản được ghi vào Sổ đăng ký bán đấu giá tài sản.
Trong trường hợp bán đấu giá tài sản thành thì đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản lập hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá. Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá có giá trị xác nhận việc mua bán tài sản bán đấu giá, là cơ sở pháp lý để chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản bán đấu giá.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Sổ hồng có giá trị bao nhiêu năm?
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua đất
- Mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và Luật nhà ở
Thông tin liên hệ
Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Giá thầu đất nông nghiệp“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến vấn đề tư vấn pháp lý về vấn đề tách sổ đỏ thừa kế. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102. để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai, điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định như sau:
– Đối với hộ gia đình, cá nhân:
Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài:
Thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam;
Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với mà chưa được cấp…
Theo đó, việc bồi thường được thực hiện theo nguyên tăc sau (căn cứ Điều 74 Luật Đất đai 2013):
– Người sử dụng đất có đủ điều kiện được bồi thường;
– Bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi.
Trường hợp không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
– Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định.
Theo Điều 77, Điều 78 Luật Đất đai 2013, trường hợp bị thu hồi đất nông nghiệp, cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại như sau:
– Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất:
Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường gồm diện tích trong hạn mức và diện tích đất do được nhận thừa kế;
Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày 01/7/2014 thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Lưu ý: Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng.
Trong đó, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.
– Đối với tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo:
Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi bị thu hồi, nếu đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường về đất.
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm khi bị thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí này không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Ngoài ra, trường hợp thu hồi đất nông nghiệp mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì phải bồi thường như sau:Đối với cây hàng năm, mức bồi thường bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch, trong đó, giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của cụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;
Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế khi phải di chuyển.
Theo đó, giá đất cụ thể của đất nông nghiệp được tính theo quy định tại khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013, Mục 3 Chương 2 Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Cụ thể, cơ quan chuyên môn tiến hành xác định giá đất cụ thể để đền bù bồi thường dựa trên:
– Thực hiện điều tra, phân tích, thu thập thông tin thửa đất bị thu hồi, giá đất thị trường tại nơi có thửa đất bị thu hồi, áp dụng phương pháp tính giá đất cụ thể phù hợp (phương pháp xác định giá đất cụ thể có thể là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, phương pháp chiết trừ, thu thập, so sánh trực tiếp, thặng dư);
– Tổng hợp kết quả điều tra, phân tích, thu thập thông tin thửa đất bị thu hồi;
– Hội đồng thẩm định tiến hành thẩm định giá đất cụ thể;
– Trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
