Quy định về người nước ngoài thuê đất năm 2023

Người nước ngoài hoặc các doanh nghiệp muốn thực hiện các dự án đầu tư hay hoạt động kinh doanh tại Việt Nam thì cần phải làm thủ tục xin cấp đất trước tiên. Vấn đề này được quy định ở Luật Đất đai 2013 – văn bản luật đất đai đang có hiệu lực ở thời điểm hiện tại. Trong đó, thuê đất là hình thức sử dụng đất phổ biến nhất mà người nước ngoài cần phải đặc biệt lưu ý. Vậy người nước ngoài thuê đất được quy định như thế nào? Quy định về người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở Việt Nam ra sao? Thủ tục mua bán và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bao gồm những gì? Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài tại Việt Nam ra sao? Quyền thuê đất của doanh nghiệp nước ngoài như thế nào? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết sau đây sẽ thực sự mang lại cho bạn những kiến thức hữu ích nhất để bạn có thể vận dụng nó vào trong cuộc sống.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2013
• Luật Nhà ở 2014

Quy định về người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở Việt Nam

Về đối tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, theo quy định tại Luật Nhà ở 2014:

Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Điều 160. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

2. Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

4. Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Thủ tục mua bán và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Để bảo đảm sự bình đẳng trong thủ tục mua nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, Nghị quyết quy định thủ tục mua bán nhà ở của đối tượng này được áp dụng như đối với người trong nước, cụ thể là:

– Việc mua bán nhà ở phải thông qua hợp đồng mua bán được ký kết theo quy định của Luật Nhà ở. Trường hợp mua nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở thì hợp đồng mua bán nhà ở không phải công chứng, chứng thực; nếu mua nhà ở của cá nhân tại khu vực đô thị thì hợp đồng mua bán nhà ở phải có chứng nhận công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện, nếu mua nhà ở tại khu vực nông thôn thì hợp đồng mua bán nhà ở phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã.

– Sau khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, các bên phải nộp các nghĩa vụ tài chính theo quy định cho Nhà nước, sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì phải nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, bao gồm hợp đồng mua bán nhà ở, Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán và bản sao có công chứng các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện và đúng đối tượng mua nhà ở đến Sở Xây dựng để làm thủ tục trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua. Nếu mua nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở thì bên bán có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nếu mua nhà ở của cá nhân thì các bên thoả thuận trách nhiệm nộp hồ sơ.

– Thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua nhà ở là 30 ngày, kể từ ngày Sở Xây dựng nhận đủ hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định: nếu cá nhân đứng tên ký hợp đồng mua bán nhà ở thì cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân; nếu doanh nghiệp đứng tên ký hợp đồng mua bán nhà ở thì cấp Giấy chứng nhận cho doanh nghiệp đó (không cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện của doanh nghiệp). Trường hợp người đại diện của doanh nghiệp (chủ doanh nghiệp) thuộc diện được mua nhà ở tại Việt Nam thì họ đứng tên ký hợp đồng mua bán nhà ở theo tư cách cá nhân.

Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài tại Việt Nam

Điều 161. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài

1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 10 của Luật này; trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:

a) Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà.

Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu;

b) Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều 159 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại điểm a khoản này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

c) Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;

d) Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;

đ) Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.

Quyền thuê đất của doanh nghiệp nước ngoài

Theo khoản 22 Điều 3 Luật Đầu tư 2020, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông. Doanh nghiệp FDI khi đầu tư tại Việt Nam thì phải có trụ sở hoặc các công trình khác phục vụ cho mục đích kinh doanh. Khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về những thành phần được sử dụng đất, một trong số đó là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm:

“7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư”.

Căn cứ khoản 3 Điều 55, điểm đ khoản 1 Điều 56, điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp nước ngoài được sử dụng đất tại Việt Nam thông qua những hình thức sau:

– Giao đất;

– Cho thuê đất;

– Nhận quyền sử dụng đất.

Riêng đối với trường hợp thuê đất, điểm d khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai quy định như sau:

“1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

…

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;”

Tóm lại, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là đối tượng cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Thẩm quyền cho doanh nghiệp nước ngoài thuê đất thuộc UBND tỉnh theo điểm d khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai 2013:

“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

…

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này …”

Người nước ngoài thuê đất được quy định như thế nào?

Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài”.

Những đối tượng nêu trên được thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.

Điều 126 Luật Đất đai 2013 cũng quy định: “Thời hạn cho thuê đất đối với người nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm hoặc không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được xem xét gia hạn thêm”.

Cũng cần nói rõ, pháp luật hiện hành vẫn chưa có quy định nào cho phép người nước ngoài được mua đất tại Việt Nam. Cá nhân người nước ngoài chỉ được phép thuê đất tại Việt Nam mà thôi.

Mời bạn xem thêm bài viết

• Dự án nào phải xây thô?
• Đất ở cao tầng là gì?
• Thế nào là người đang sử dụng đất?

Thông tin liên hệ

Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Người nước ngoài thuê đất” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là dịch vụ tư vấn pháp lý về vấn đề giá thu hồi đất. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.

• FaceBook: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp