Quy định về tách thửa đất dân cư xây dựng mới theo pháp luật hiện hành

Trong quá trình phát triển khu đô thị, việc tách thửa đất xây dựng mới đang trở thành một giải pháp hữu ích để tận dụng tối đa diện tích đất và đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân. Tuy nhiên, về mặt pháp lý, đây vẫn là một thủ tục còn phức tạp, gây khó khăn cho người dân khi có nhu cầu tách thửa đất dân cư xây dựng mới. Vậy, đất dân cư xây dựng mới là gì? Quy định về tách thửa đất dân cư xây dựng mới theo pháp luật hiện hành như thế nào? Hãy cùng tìm hiểu vấn đề này với LSX nhé.

Khái niệm về Đất dân cư xây dựng mới

Hiện nay, pháp luật hiện hành chưa có văn bản nào quy định hay đề cập trực tiếp đến khái niệm về đất dân cư hay đất dân cư xây dựng mới. Đây là một thuật ngữ được áp dụng rộng rãi trong đời sống dân cư trong lĩnh vực bất động sản. Về cơ bản, đất xây dựng mới là một nhóm đất dân cư hiện hữu, bao gồm đất ở được cải tạo chỉnh trang, đất hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới và đất thuộc nhóm nhà ở cao tầng, thấp tầng được cấp phép xây dựng chính thức. Những loại đất khác có các chức năng quy hoạch khác như đất cây xanh, đất giao thông và đất công trình sẽ chỉ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Vậy, đất dân cư xây dựng mới là một trong những loại đất dân cư hiện hữu được cấp phép xây dựng chính thức để phát triển, cải tạo khu đô thị.

Đất ở xây dựng mới có được tách thửa không?

Về cơ bản, tách thửa đất có thể hiểu là phân chia một lô đất thành nhiều mảnh nhỏ hơn. Về mặt pháp lý, theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP, tách thửa đất là thủ tục để chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất từ một mảnh đất lớn thành nhiều mảnh nhỏ khác nhau. Điều này được thể hiện thông qua việc cấp sổ đỏ nhằm chứng minh về mặt pháp lý. Cụ thể, đất ở xây dựng mới được phép tách thửa nếu đáp ứng được điều kiện của Sở quy hoạch và Kiến trúc. Một số loại đất nằm trong kế hoạch thu hồi của Nhà nước sẽ không được thực hiện việc tách thửa đất.

Để tách thửa theo quy định của pháp luật, người dân cần đáp ứng ba điều kiện sau đây:

• Bạn phải sở hữu hợp pháp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chỉ khi bạn đã có đất và giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đứng tên mình, bạn mới được phép tiến hành tách thửa. Trong trường hợp bạn chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần làm thủ tục xin cấp sổ đỏ trước khi thực hiện tách thửa.
• Để được cấp sổ đỏ, bạn phải đăng ký thường trú tại địa phương và đã ổn định sử dụng đất từ trước đến nay, đồng thời, không có phát sinh tranh chấp về đất đai của bạn. Đây là những điều kiện này là cần thiết để đảm bảo việc cấp sổ đỏ được thực hiện theo quy định pháp luật.
• Sau khi đã có sổ đỏ, bạn cần đáp ứng đủ hạn mức và diện tích tối thiểu được quy định để thực hiện tách thửa.

Trong Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Khoản 31 Điều 2 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa như sau: “UBND cấp tỉnh sẽ quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa cho từng loại đất, tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương.”

Do đó, nếu bạn muốn biết thông tin về diện tích tối thiểu được tách thửa cho từng loại đất cụ thể, bạn có thể đến UBND cấp xã tại địa phương và yêu cầu cung cấp thông tin. Nếu có trường hợp cơ quan nhà nước từ chối việc tách thửa với lý do “đất nằm trong quy hoạch”, bạn có quyền làm đơn yêu cầu cơ quan nhà nước cung cấp thông tin để giải thích rõ hơn về vấn đề này.

Nếu diện tích đất nhà bạn nằm trong quy hoạch sử dụng đất hàng năm, quyền sử dụng đất của bạn sẽ bị hạn chế theo quy định tại khoản 2 và 3 của Điều 49 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, nếu đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng và cơ quan nhà nước chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi diện tích này, bạn vẫn có quyền thực hiện các quyền của người sử dụng đất, bao gồm quyền tách thửa và được cấp sổ đỏ riêng.

Trình tự, thủ tục tách thửa đất dân cư xây dựng mới

Khi thực hiện tách thuở đất, người dân cần lưu ý thực hiện đúng các bước quy trình tách thuở đất dân cư theo đúng yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền, tránh việc bị từ chối đơn hoặc bị yêu cầu sửa đổi, bổ sung nhiều lần gây lãng phí công sức và thời gian của người dân. Theo đó, trình tự, thủ tục tách thửa đất dân cư xây dựng mới theo quy định của Luật Đất đai 2013, Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị tách thửa đất dân cư xây dựng mới

Hồ sơ đề nghị tách thửa đất dân cư xây dựng mới bao gồm hai loại giấy tờ như sau:

• Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Bước 2: Nộp hồ sơ đề nghị tách thửa đất dân cư xây dựng mới

Nếu người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân thì cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đề nghị tách thửa đất dân cư xây dựng mới như trên và nộp cho Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Nếu người sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đề nghị tách thửa đất dân cư xây dựng mới như trên để gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

Bước 3: Xử lý hồ sơ đề nghị tách thửa đất dân cư xây dựng mới

Sau khi tiếp nhận bộ hồ sơ đầy đủ, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ phải lần lượt thực hiện các thủ tục sau đây:

• Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách;
• Lập phiếu chuyển thông tin cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;
• Chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố đóng dấu;
• Lập hồ sơ trình Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Khi có thông báo về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất đến cơ quan thuế để nộp tiền thuế theo quy định của pháp luật.

Bước 5: Nhận kết quả của thủ tục đề nghị tách thửa đất dân cư xây dựng mới

Kết quả của thủ tục đề nghị tách thửa đất dân cư xây dựng mới là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải trả cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Tách thửa đất dân cư xây dựng mới có mất phí không?

Khi thực hiện thủ tục tách thuở đất dân cư xây dựng mới, ngoài việc phải chú ý về các loại giấy tờ hồ sơ và quy trình nộp, người dân còn phải chú ý đến các khoản phí phải nộp trong quá trình thực hiện thủ tục tách thuở đất dân cư xây dựng mới. Các khoản phí này người dân sẽ được yêu cầu phải nộp từ cơ quan có thẩm quyền để hỗ trợ cho quá trình thực hiện thủ tục thuận lợi hơn. Theo đó, người dân sẽ phải đóng các loại phí sau:

Thuế thu nhập cá nhân: Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng tách thửa.

Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Nghị định số 20/2019/NĐ-CP ngày 21/02/2019 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ, tỷ lệ phần trăm (%) lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%. Giá đất tính phí trước bạ căn cứ theo bảng giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính: Mức thu căn cứ vào các bước công việc; yêu cầu công tác đo đạc; lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí; diện tích đất được giao; được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2.

Các loại lệ phí khác:

• Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);
• Lệ phí cấp giấy chứng nhận: Căn cứ vào Thông tư 250/2016/TT-BTC, lệ phí cấp sổ đỏ thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (do HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định). Do vậy, lệ phí cấp sổ đỏ tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là khác nhau.

Mời bạn xem thêm:

• Chuyển đổi đất canh tác sang đất thổ cư như thế nào?
• Lấn chiếm đất rừng phòng hộ bị xử phạt thế nào?
• Mẫu giấy sang nhượng đất mới năm 2023

Thông tin liên hệ:

LSX sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Quy định về tách thửa đất dân cư xây dựng” hoặc các dịch vụ khác liên quan. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.

Câu hỏi thường gặp: