Quy trình, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định.

Từ lâu thì tranh chấp liên quan đến đất đai luôn là vấn đề mang tính phổ biến. Đời sống ngày một tăng, kinh tế ngày càng phát triển thì việc nắm trong tay quyền sử dụng tài nguyên là đất đai trở thành yếu tố cực kì quan trọng. Do đó việc tranh chấp giữa các chủ thể trong đời sống là điều không thể nào tránh khỏi. Vậy cần làm gì khi có tranh chấp ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình ?

 

Căn cứ:

  • Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
  • Luật Đất đai 2013
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP
  • Luật Tố tụng hành chính 2015
  • Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP

 

Nội dung tư vấn

1. Tranh chấp đất đai luôn là một vấn đề cố hữu trong đời sống.

Để tiện cho việc trình bày các vấn đề khác trong nội dung bài viết thì đầu tiên xin định nghĩa khái niệm "tranh chấp đất đai" theo quy định của luật Đất đai 2013 như sau:

Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai:

 24. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Như vậy mục đích của tranh chấp xảy ra là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa hai hoặc nhiều bên (chứ không nhất thiết chỉ là hai bên). "Bên trong quan hệ đất đai" ở đây được hiểu là cá nhân, cơ quan, tổ chức, thậm chí là cơ quan Nhà nước, người có thẩm quyền trong cơ quan Nhà nước cũng có khi là một bên trong các quan hệ tranh chấp này.

Nhìn chung thực tiễn xảy ra có 2 dạng tranh chấp nếu xét theo chủ thể:

► Tranh chấp giữa cá nhân, cơ quan, tổ chức với cơ quan Nhà nước

► Tranh chấp giữa các cá nhân, cơ quan, tổ chức với nhau.

Còn nếu xét theo nội dung, tính chất vụ việc thì cũng có thể phân chia tranh chấp theo 2 dạng thường xuyên nhất là Tranh chấp về quyền sử dụng đất Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.

Từ lâu và không chỉ ở Việt Nam thì tranh chấp về các vấn đề liên quan đến đất luôn xảy ra thường xuyên và phứt tạp. Điều này một phần nào cũng đã được dự liệu trong luật. Trong văn bản luật đất đai hiện hành thì cụm từ "khiếu nại" xuất hiện 20 lần, còn cụm từ "tranh chấp" xuất hiện đến 59 lần. Ngoài ra sự phức tạp đó còn được thể hiện qua con số các văn bản hướng dẫn thi hành và thực tế xét xử của ngành Toà án.

Hiện nay có hơn 35 văn bản gồm nghị định, thông tư (bao gồm cả thông tư liên tịch), quyết định hướng dẫn chi tiết thi hành luật đất đai 2013. Tuy nhiên đều đó không giúp việc vận hành và áp dụng các quy định vào thực tế diễn ra hoàn hảo. Trong báo cáo thụ lí giải quyết của Toà án thì các vụ án liên quan đến đất đai luôn chiếm tỷ lệ lớn. Nếu năm 2018 Toà án thụ lí giải quyết sơ thẩm tổng số 140.108 vụ việc thì tranh chấp về quyền sử dụng đất đã chiếm 15.192 vụ, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm 9.469 vụ, tranh chấp đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm 5.625 vụ (Theo báo cáo công tác ngành Toà án năm 2018). Do đó có thể thấy các vụ việc liên quan đến đất đai là  những tranh chấp thường xuyên xãy ra trên thực tế, kể cả về quy mô lẫn tính chất vụ việc. Việc này cũng dễ hiểu vì xuất phát từ tính chất đặc thù của đất đai là tư liệu sản xuất chính và quan trọng nhất của con người, việc nắm trong tay quyền sử dụng đất đai là chìa khoá cho việc nâng cao thu nhập trong đời sống.

Vậy khi có tranh chấp thì chúng ta cần phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của minh?

 

2. Quy trình, thủ tục giải quyết trong trường hợp một bên tranh chấp là cơ quan Nhà nước.

Như định nghĩa tại luật Đất đai 2013 thì một bên trong quan hệ tranh chấp đất đai có thể là cá nhân, cơ quan, tổ chức; hoặc có thể là cơ quan Nhà nước. Ở đây chúng tôi xin đề cập đến trường hợp một bên tranh chấp là cơ quan Nhà nước

Trong trường hợp này khi cá nhân, tổ chức cho rằng quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan đến lĩnh vực đất đai làm ảnh hưởng quyền lợi của bản thân thì khi ấy bạn có thể lựa chọn một trong hai phương thức sau đây:

  • Khiếu nại theo quy định của Luật khiếu nại hoặc;
  • Khởi kiện ra Toà án theo luật tố tụng hành chính.

 

Trường hợp dễ thấy nhất là trường hợp quyết định thu hồi đất, quyết đinh đền bù giá đất (giải phóng mặt bằng) của UBND cấp huyện. Khi đó nếu họ đồng ý thì có thể khiếu nại trong thời hạn 90 ngày đến cơ quan ra quyết định bằng hình thức trực tiếp hoặc viết đơn. Khi ấy người có thẩm quyền sẽ có 10 ngày để đưa ra kết quả là tiến hành thụ lí hoặc không (nếu không thì phải nêu rõ lí do), nếu đã tiến hành thụ lí thì họ sẽ có 30 ngày để giải quyết (trường hợp phức tạp thì không quá 45 ngày. Nếu vùng sâu thì là 45 ngày và 60 ngày kể từ ngày thụ lí). Như vậy thời hạn kể từ khi nộp đơn khiếu nại đến khi nhận được câu trả lời là không quá 55 ngày (vùng sâu không quá 70 ngày). 

Vậy trường hợp hết thời hạn trên mà họ không đưa ra câu trả lời, hoặc họ đã đưa ra câu trả lời nhưng mình không đồng ý thì sao?

Đó là tiếp tục khiếu nại lần 2, hoặc sẽ lựa chọn giải pháp khác là khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án có thẩm quyền.

Khoản 1 Điều 7 Luật Khiếu nại 2011 quy định:

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

 

Ví dụ nếu người giải quyết khiếu nại lần đầu cho bạn là chủ tịch UBND huyện thì người để bạn khiếu nại lần 2 lúc này sẽ là Chủ tịch UBND tỉnh.

Hoặc nếu bạn vì lí do gì đó không muốn tiếp tục khiếu nại nữa thì bạn có quyền khởi kiện vụ án hành chính ra Toà án có thẩm quyền. Lưu ý ở đây là thời hiệu để bạn khởi kiện là 1 năm kể từ ngày nhận/ biết quyết định hành chính đó. Rõ ràng thời hiệu để bạn khiếu nại sẽ ngắn hơn so với thời hiệu khởi kiện.

Ngoài ra 1 vấn đề nhiều người băng khoăn khi muốn khởi kiện vụ án hành chính đó là liệu mình có phải chỉ được khởi kiện sau khi đã khiếu nại hay không? Câu trả lời là không.

Luật Tố tụng hành chính quy định trường hợp này như sau:

Điều 8. Quyền quyết định và tự định đoạt của người khởi kiện.

Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền quyết định việc khởi kiện vụ án hành chính. Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ án hành chính khi có đơn khởi kiện của người khởi kiện

Theo như quy định tại Điều 8 trên thì căn cứ để Toà án thụ lí giải quyết là "khi có đơn khởi kiện của người khởi kiện". Đây là một quy định mới so với quy định tại Pháp lệnh Số 29/2006/PL-UBTVQH11 sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án hành chính. Theo như Pháp lệnh số 29/2006 thì cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền khởi kiện để Toà án giải quyết vụ án hành chính trong trường hợp đã tiến hành khiếu nại với người có thẩm quyền. Thật ra quy định tại Điều 8 trên là kế thừa từ quy định của Luật Tố tụng hành chính 2010, hay nói cách khác thì từ năm 2010 thì Quốc Hội đã ý thức được sự hạn chế của quy định cũ và đã tiến hành thay đổi theo hướng cá nhân, tổ chức có quyền khởi kiện vụ án hành chính ra Toà án bất cứ khi nào. Điều này đã đáp ứng được yêu cầu mở rộng quyền khởi kiện vụ án hành chính tại tòa án, tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân được tự do lựa chọn cách thức giải quyết khiếu nại, khiếu kiện, mở rộng dân chủ trong xã hội, giảm bớt áp lực cho các cơ quan hành chính Nhà nước.

Tuy nhiên khi chọn phương thức giải quyết tranh chấp với cơ quan Nhà nước bằng cách khởi kiện ra Toà án thì chủ thể cần lưu ý những vấn đề sau (những vấn đề này là điều kiện tiên quyết để Toà thụ lí):

Thứ nhất, Chỉ được chọn một trong 2 phương thức giải quyết trong cùng 1 vụ việc. Hoặc là khiếu nại, hoặc là khởi kiện. Hay nói cách khác nếu bạn khiếu nại đến cơ quan Nhà Nước (người có thẩm quyền) rồi thì bạn không được nộp hồ sơ đến Toà án yêu cầu giải quyết chính vấn đề đó.

Khoản 1 Điều 33 Luật Tố tụng hành chính quy định:

1. Trường hợp người khởi kiện có đơn khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án có thẩm quyền, đồng thời có đơn khiếu nại đến người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại thì Tòa án phải yêu cầu người khởi kiện lựa chọn cơ quan giải quyết và có văn bản thông báo cho Tòa án

Như vậy việc lựa chọn cơ quan giải quyết phải được thông báo đến Toà án bằng văn bản. Khi ấy nếu chọn Toà án thì Toà án sẽ yêu cầu người giải quyết khiếu nại chuyển hồ sơ sang, ngược lại nếu chọn để người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại thì Toà án sẽ trả lại hồ sơ khởi kiện. Hoặc trường hợp người khởi kiện không lựa chọn cơ quan giải quyết thì Tòa án trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện - Khoản 4 Điều 33 Luật TTHC 2015


Thứ hai, thẩm quyền giải quyết của Toà án trong trường hợp này sẽ khác so với quy định chung về cấp xét xử sơ thẩm.

Khoản 4 Điều 32 Luật Tố tụng hành chính 2015 quy định về thẩm quyền giải quyết như sau:

Điều 32. Thẩm quyền của Toà án cấp tỉnh.

4. Khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện trên cùng phạm vi địa giới hành chính với Tòa án.

 

Đây thật sự là một quy định mới và mang tính bước ngoặc so với luật Tố tụng hành chính 2010. Vì sao? Vì luật Tố tụng hành chính 2010 quy định thẩm quyền giải quyết của Toà án trong trường hợp có khiếu kiện về quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan Nhà nước cấp huyện là thuộc về Toà án cấp huyện trên cùng một địa bàn.

Ví Dụ: Khiếu kiện quyết định của UBND huyện X thì sẽ phải nộp đơn lên Toà án nhân dân huyện X. Đây là một quy định đã gây ra rất nhiều khó khăn trong thực tế khi giải quyết các vụ án hành chính do Toà án vì nể nang, hoặc có khi ngại va chạm với UBND cùng cấp nên đôi khi ra phán quyết chưa đúng bản chất vụ việc, từ đó gây bức xúc trong dân chúng dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài, gây mất niềm tin trong dân chúng. Luật Tố tụng hành chính 2015 ra đời đã khắc phục tình trạng đó khi trao thẩm quyền giải quyết cho Toà án cấp tỉnh.

► Vì vậy giờ đây khi bạn muốn kiện UBND huyện thì bắt buộc bạn phải nộp đơn lên Toà án nhân dân cấp tỉnh thì khi đó họ mới tiến hành thụ lí giải quyết theo đúng thẩm quyền.

 

3. Quy trình, thủ tục giải quyết trong trường hợp tranh chấp giữa các bên là cá nhân, tổ chức với nhau.

Để dễ hình dung thì đây là trường hợp tranh chấp dân sự giữa các bên.

Ví dụ ông A kiện bà B, Ông A kiện công ty C...v.v . Đây là một dạng thường xuyên xảy ra trên thực tế và đa phần liên quan đến việc xác định ra giới đất, xác định quyền sử dụng đất.

Có 2 phương thức để chủ thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong trường hợp này gồm: Yêu cầu chủ tịch UBND giải quyết và khởi kiện ra Toà án giải quyết.

Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì:

Điều 202. Hoà giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình;

Như vậy hoà giải ở cơ sở (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố, khối phố và cộng đồng dân cư khác) mang tính gợi mở chứ không phải là bắt buộc. Còn trường hợp hoà giải tại UBND xã sẽ phát sinh 2 vấn đề sau:

Trường hợp thứ nhất,  Hoà giải ở UBND Xã sẽ là bắt buộc, dù chọn phương thức tố tụng tại Toà án hay thủ tục hành chính.

Khi nộp đơn khởi kiện vụ án  tại Toà án thì người yêu cầu cần lưu ý về trường hợp Toà án trả lại đơn vì "chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định". Đây là trường hợp xảy ra thường xuyên do nguyên đơn chưa nắm vững quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai. Theo đó trường hợp Toà án trả lại đơn với lí do trên xuất phát từ quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP:

2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013  thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015

Như vậy trường hợp nếu tranh chấp là tranh chấp về việc xác định ai là chủ thể có quyền sử dụng đất thì thủ tục hoà giải tại UBND xã, phường là một trong những điều kiện để Toà có thể tiến hành thụ lí giải quyết. Hay nói cách khác nếu bạn chưa tiến hành hoà giải thì khi nộp đơn tại Toà án sẽ bị trả lại.

Trường hợp thứ hai: (hoà giải không là bắt buộc)

"Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án."

Như vậy đối với các tranh chấp nêu trên thì các bên có thể nộp đơn khởi kiện ngay mà không cần phải tiến hành hoà giải.

Dù có thuộc trường hợp bắt buộc hay không thì vấn đề hoà giải luôn được Nhà nước khuyến khích các bên lựa chọn để giải quyết.

Quy trình hoà giải tại UBND Xã các bạn tham khảo sơ đồ sau:

(Trích Điều 88 Nghị định 43/2017/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn chi tiết Luật đất đai)

 

- Trường hợp sau khi tiến hành hoà giải tại UBND xã mà các bên chưa đi đến thống nhất thì cách thức giải quyết tiếp theo mà các bên có thể lựa chọn như sau:

 

- Những loại giấy tờ có giá trị được quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 bao gồm:

Theo như quy định của pháp luật hiện hành thì trường hợp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ) thì  bước tiếp theo họ cần phải làm là tiến hành khởi kiện ra Toà án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Ngược lại nếu không có "sổ đỏ" một trong các giấy tờ tại Điều 100 thì lúc này họ có 2 sự lựa chọn: tiếp tục yêu cầu UBND huyện/tỉnh giải quyết, hoặc khởi kiện ra Toà án theo thủ tục vụ án dân sự.

Có thể thấy việc quy định có sự tham gia của UBND trong trường hợp không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất là quy định góp phần giảm áp lực cho ngành Toà án, đồng thời cũng tranh thủ được sự tham gia của các ban, ngành trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai. Bởi lẽ có những trường hợp quá trình sử dụng đất diễn ra trong khoảng thời gian dài và khi đó các người dân, các ban ngành quản lí là những đối tượng hiểu biết đầy đủ và chính xác nhất các vấn đề có liên quan. Ngoài ra việc giải quyết tại UBND có liên quan đến yếu tố "tình cảm láng giềng". Thực tiễn đã cho thấy khi các bên đem vụ việc ra Toà án xét xử thì dù phán quyết có nghiên về bên nào đi chăng nữa thì cũng rất ít khi đem lại sự đồng thuận cho cả hai.

Tóm lại việc thực hiện trình tự, thủ tục như thế nào còn tuỳ thuộc vào tính chất vụ việc.

  • Tranh chấp có liên quan đến cơ quan Nhà nước thì có thể khiếu nại với chính họ hoặc khởi kiện ra Toà án bằng thủ tục quy định trong TTHC.
  • Nếu tranh chấp là tranh chấp giữa 2 chủ thể dân sự với nhau thì có thể hoà giải hoặc khởi kiện ra Toà. Khởi kiện ra Toà ngay được hay không còn tuỳ thuộc vào nội dung tranh chấp và giấy tờ bạn kèm theo.

Như vậy trên đây mình đã tóm lược lại quy trình, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai trong các trường hợp  thực tế có thể xảy ra. Về thời gian, hồ sơ cụ thể các bạn có thể tìm hiểu thêm trong luật Tố tụng hành chính, luật Tố tụng dân sự và các văn bản hướng dẫn có liên quan.

Hy vọng bài viết hữu ích cho các bạn !

Khuyến nghị

  1. LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp đất đai tại Việt Nam
  2. Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay
Hiển thị tất cả kết quả cho ""
ĐẶT LỊCH LÀM VIỆC

Qúy khách có thể đặt lịch để nhận được sự hỗ trợ trực tiếp từ Luật sư X với chi phí từ 990.000 đ