“Xin chào luật sư. Tôi được biết Điều 58 Luật đất đai đã có sửa đổi, bổ sung. Vậy việc sửa đổi này được pháp luật quy định như thế nào? Có thay đổi gì so với trước đây. Sửa đổi Điều 58 Luật đất đai theo quy định mới ra sao? Rất mong được luật sư hỗ trợ giải đáp thắc mắc. Tôi xin chân thành cảm ơn!”
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư X. Với thắc mắc của bạn chúng tôi xin được đưa ra quan điểm tư vấn như sau:
Căn cứ pháp lý
Nội dung tư vấn
Sửa đổi Điều 58 Luật đất đai theo quy định mới
Sửa đổi Điều 58 Luật đất đai quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư như sau:
– Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai gồm:
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;
- Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
- Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
– Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau:
- Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
- Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
– Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây:
- Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.
– Thời điểm thẩm định các điều kiện quy định tại Điều này được thực hiện đồng thời với việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án đầu tư, lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì thời điểm thẩm định được thực hiện trước khi tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất.
Những điểm mới trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi
Một là, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất
Về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 63, 64, 65 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi):
Rà soát, hoàn thiện quy định các điều kiện áp dụng đấu giá, đấu thầu, phân định rõ các trường hợp áp dụng hai hình thức này, bảo đảm tính minh bạch, khả thi, thuận lợi trong quá trình thực hiện.
Hai là, các trường hợp thu hồi đất
Về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất (Điều 67, Điều 68 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi):
Cần cụ thể hóa trong Luật các tiêu chí, điều kiện đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội, nhưng cũng tránh tình trạng lạm dụng để thu hồi đất, bảo đảm phù hợp với Hiến pháp về quyền lợi hợp pháp của người dân.
Ba là, mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
Về mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (Điều 146 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi):
Thống nhất mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
Quy định này phù hợp với Nghị quyết 18-NQ/TW và bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên cần đánh giá kỹ tác động, xác định hạn mức bảo đảm phù hợp với điều kiện thực tiễn nước ta.
Bốn là, mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất lúa
Về mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất lúa cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp (Điều 214 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi):
Việc mở rộng cho phép tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa là nội dung lớn, nhạy cảm, cần đánh giá kỹ tác động đối với quy định này; cần quy định cơ chế, điều kiện chặt chẽ, bảo đảm người nông dân có đất để sản xuất, bảo đảm an ninh lương thực của quốc gia.
Năm là, chỉ quy định nguyên tắc, cơ chế hỗ trợ người bị thu hồi đất thuộc đối tượng hạn chế khả năng lao động
Về thành lập quỹ hỗ trợ cho người bị thu hồi đất thuộc đối tượng hạn chế khả năng lao động (Điều 94 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi):
Đây là chính sách nhân văn. Tuy nhiên, cần tiếp tục cân nhắc theo hướng chỉ quy định nguyên tắc, cơ chế hỗ trợ trong Luật và giao Chính phủ quy định chi tiết về các chính sách hỗ trợ cụ thể.
Sáu là, chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng KCN dành quỹ đất để thực hiện chính sách đất đai
Về trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu, cụm công nghiệp phải dành một tỷ lệ diện tích đất để Nhà nước thực hiện các chính sách về đất đai (Điều 168 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi):
Việc quy định chủ đầu tư phải dành quỹ đất để UBND cấp tỉnh hoặc Chủ đầu tư dự án xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu, cụm công nghiệp cho thuê đất đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường, chính sách hỗ trợ khác của nhà nước… là cần thiết.
Bảy là, cần quy định chặt chẽ các điều kiện cho phép chuyển nhượng, thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm
Về cho phép chuyển nhượng, thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm” (Điều 198, Điều 212 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi):
Quy định này nhằm phát triển thị trường quyền sử dụng đất, tăng thu ngân sách nhà nước, thúc đẩy các nhà đầu tư lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm phù hợp với quan điểm của Nghị quyết 18-NQ/TW.
Tám là, cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại
Về cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại (Điều 66), nội dung này đã được nêu trong Nghị quyết 18-NQ/TW.
Tuy nhiên, tinh thần xuyên suốt của Nghị quyết 18-NQ/TW là chủ yếu thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Chín là, tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Về tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 6, Điều 206):
Đây là vấn đề nhạy cảm, liên quan đến an ninh, quốc phòng, đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư tiếp tục làm rõ, hoàn thiện nội dung này bảo đảm tính kế thừa các quy định hợp lý hiện hành, phù hợp, không có vướng mắc về tiếp cận đất đai, nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài; bảo đảm đồng bộ với quy định của pháp luật đầu tư, nhà ở và pháp luật liên quan.
Mười là, sàn giao dịch bất động sản
Về giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản (Điều 211):
Đa số Thành viên Chính phủ thống nhất với dự thảo Luật, nhằm tránh tạo thêm trung gian, phát sinh chi phí, tác động tiêu cực đến quyền tài sản hợp pháp của người dân, đồng thời cần nghiên cứu quy định nhằm hạn chế phát sinh tiêu cực trong lĩnh vực bất động sản thời gian qua.
Có thể bạn quan tâm
- Cơ sở dữ liệu đất đai là gì?
- Những vi phạm trong quản lý đất đai là gì?
- Trình tự thu hồi đất theo luật đất đai 2013
Thông tin liên hệ Luật Sư X
Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề “Sửa đổi Điều 58 Luật đất đai theo quy định mới“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến chuyển đất ao sang đất sổ đỏ; hợp thức hóa lãnh sự; giấy phép bay Flycam…. của Luật Sư X, hãy liên hệ: 0833.102.102.
Câu hỏi thường gặp
Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Các cơ quan quản lý đất đai gồm có: Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Căn cứ Khoản 1, Điều 16 Luật Đất đai 2013, Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
