Hiện nay, để thực hiện các mục tiêu phát triển nền kinh tế – xã hội, nhà nước đã cho phép các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình thuê đất công ích thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế đã xảy ra rất nhiều trường hợp việc cho thuê đất với các đối tượng khác nhau. Với mỗi trường hợp đó, pháp luật quy định các cá nhân và cơ quan Nhà nước khác nhau phải có thẩm quyền xem xét và ra quyết định cho thuê đất. UBND các cấp sẽ có thẩm quyền chính trong việc cho thuê đất ở địa phương mình. Vậy thẩm quyền cho thuê đất của UBND cấp xã như thế nào? Điều kiện cho thuê đất ra sao? Căn cứ cho thuê đất như thế nào? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết sẽ thực sự mang lại cho bạn những kiến thức pháp lý hữu ích nhất.
Căn cứ pháp lý
Nhà nước cho thuê đất là gì?
Căn cứ theo quy định tại khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013, quy định:
Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Chiếu theo quy định trên có thể thấy, đối với các đối tượng có nhu cầu thuê đất nhà nước sẽ xem xét và quyết định trao quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế việc thuê đất rất phức tạp, đòi hỏi cơ quan Nhà nước, cá nhân và tổ chức có nhu cầu cần tuân thủ các quy định về căn cứ, điều kiện, hình thức và thẩm quyền cho thuê đất.
Căn cứ cho thuê đất
Hiện nay, Pháp luật đất đai quy định có 2 căn cứ để xác định hoạt động cho thuê đất có phù hợp hay không, cụ thể:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm để xác định thửa đất muốn được xin thuê liệu có phù hợp để cấp cho người muốn thuê hay không; hoặc thửa đất có đang trong giai đoạn hoặc được dự định quy hoạch hay không. Nếu phù hợp với kế hoạch sử dụng đất; thì việc cho thuê đất là hợp lý, còn không thì không thể tiến hành cho thuê đất.
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Bên cạnh kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; người muốn thuê đất cần trình bày rõ nhu cầu, mục đích sử dụng đất của mình và đảm bảo các yếu tố:
+ Thứ nhất, nhu cầu sử dụng đất phải hợp pháp.
+ Thứ hai, nhu cầu sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Thứ ba, người thuê đất phải đảm bảo có đủ khả năng để sử dụng đất; đúng mục đích đã xin cấp phép.
Điều kiện cho thuê đất
Để đảm bảo được thuê đất, pháp luật hiện hành quy định các điều kiện dưới đây:
– Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 58 Luật đất đai 2013, đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
+ Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
+ Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chụyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
Quy định này nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu.
Tiếp theo, khoản 2 Điều 58 Luật đất đai 2013 bổ sung quy định về điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tại xã thuộc khu vực biên giới, ven biến và hải đảo, đó là phải được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan. Quy định mới này nhằm đảm bảo an ninh quốc gia và toàn vẹn lãnh thổ. Bởi lẽ những xã thuộc khu vực biên giới, ven biển và hải đảo là những khu vực xung yếu, có vị trí địa lý chiến lược quan trọng, song công tác quản lý của chính quyền địa phương còn nhiều hạn chế, năng lực cán bộ qụản lý chưa cao nên việc giao đất, cho thuê đất đế thực hiện dự án đầu tư cần phải có sự quản lý của bộ, ngành có liên quan.
Đồng thời, khoản 3 Điều 58 Luật đất đai 2013 quy định chủ dự án đầu tư muốn được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thỏa mãn các điều kiện sau:
– Có năng lực tài chính đế bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, cụ thể, theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì:
+ Chủ dự án phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đổi với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
+ Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
+ Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
Như vậy, pháp luật về đất đai hiện hành quy định rất chặt chẽ và cụ thể về các điều kiện cho thuê đất đối với các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức có nhu cầu.
Các quy định về quỹ đất công ích
– Việc để lại một quỹ đất không quá 5% đất nông nghiệp ở địa phương để sử dụng cho nhu cầu công ích của các địa phương là quy định lần đầu tiên được đề cập trong Luật đất đai năm 1993 tại Điều 45. Sau một thời gian thực hiện quy định của pháp luật đất đai về việc để lại quỹ đất công ích 5% cho xã (còn gọi là quỹ đất dự phòng), những địa phương có đất công ích đã giải quyết tốt việc cải tạo và chỉnh trang cơ sở hạ tầng nông thôn làm đổi mới bộ mặt nông thôn, tạo điều kiện thuận lợi cho chính quyền cơ sở trong việc xã hội hoá các lĩnh vực văn hoá, y tế, giáo dục, thể dục thể thao ở nông thôn.
– Tuy nhiên, thực tế trong thời gian qua cho thấy việc hình thành, quản lí và sử dụng quỹ đất này rất khác nhau giữa miền Nam và miền Bắc, giữa đồng bằng và miền núi.
– Đặc biệt, có thời gian quỹ đất công ích không được thi hành ở vùng đồng bằng sông Cửu Long, miền Đông Nam Bộ và Tây Nguyên. Trong quản lý đất đai ở đây hầu như không có khái niệm về quỹ đất công ích, vì vậy, các tỉnh này gặp nhiều khó khăn trong việc triển khai các chương trình xã hội. Mặt khác, do quản lý lỏng lẻo nên có sự khác nhau giữa quỹ đất công ích trên thực tế và quỹ đất trên giấy tờ, thường quỹ đất trên thực tế nhiều hơn. Việc để lại quỹ đất công ích ở mỗi địa phương được thực hiện khác nhau.
– Có nơi chỉ lấy đất nông nghiệp trồng cây hàng năm để sử dụng cho quỹ đất này trong khi pháp lu quy định là lấy từ quỹ đất nông nghiệp nói chung, có nơi để quỹ đất công ích liền khoảnh, tập trung, có nơi không xác định được vị trí cụ thể mà đan xen vào diện tích đất giao ổn định cho hộ gia đình rồi tính sản lượng để thu quỹ. Vì vậy, người thuê đất công ích lại được sử dụng với thời hạn bằng thời hạn Nhà nước giao đất nông nghiệp. Ngoài ra, có nơi thời hạn thuê là một nhiệm kì của Ủy ban nhân dân xã, có nơi thời hạn thuê là 10 năm.
– Để khắc phục những bất cập kể trên, Luật đất đai năm 2003 đã quy định khá chi tiết, rõ ràng về vấn đề này tại Điều 72. Hiện nay, những quy định này được kế thừa tại Điều 132 Luật đất đai năm 2013, từ các loại đất được dùng làm nguồn hình thành nên quỹ đất công ích đến các quy định cụ thể về việc quản lý sử dụng quỹ đất này như sau:
– Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thỦy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.
+ Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
+ Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thỦy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.
– Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương; đối với diện tích đất chưa sử dụng vào mục đích công ích thì Ủy ban nhân dân xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thỦy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Theo đó, tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lí và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.
– Do đó, có thể thấy ở mỗi địa phương khác nhau, tùy thuộc vào nhu cầu, mục đích sử dụng cũng như tuỳ thuộc vào quỹ đất của của mỗi địa phương mà từ đó lập thành quỹ đất công ích với từng diện tích, quy mô khác nhau. Theo đó, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt về việc thành lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Thẩm quyền cho thuê đất của UBND cấp xã
Về thẩm quyền cho thuê đất của UBND cấp xã, Luật Đất đai năm 2013 quy định tại Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
“3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền”.
Theo quy định trên, UBND cấp xã có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn mình. Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.
Về thời gian cho thuê đất, Luật Đất đai năm 2013 quy định tại khoản 5 Điều 126 và khoản 3 Điều 132:
“Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn.
5. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.
Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì UBND cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.
Như vậy, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích mà chưa được sử dụng thì UBND cấp xã nơi có đất sẽ cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản.
Việc cho thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích được thực hiện thông qua hình thức đấu thầu và thời hạn thuê đất mỗi lần không quá 05 năm.
Việc quản lý, sử dụng quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn thực hiện theo quy định tại khoản 2, khoản 3 và khoản 4, Điều 132 của Luật Đất đai năm 2013.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Có được yêu cầu di dời mồ mả trên đất của mình không?
- Đất vườn có phải là đất trồng cây lâu năm không?
- Xin giấy phép san lấp mặt bằng
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Thẩm quyền cho thuê đất của UBND cấp xã“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ tư vấn pháp lý về mẫu hợp đồng dịch vụ làm sổ đỏ. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Trường hợp UBND cấp xã giao đất cho thuê đất không đúng thẩm quyền thì đất sẽ bị thu hồi theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013.
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã giao không đúng thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được hướng dẫn bởi Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
“Điều 23. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền
1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.
2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.
3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.
Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
5. Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau.
Như vậy, theo quy định pháp luật Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền.
Căn cứ theo quy định tại Điều 82 Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất như sau:
“Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất
Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:
1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;
2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;
3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;
4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.”
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Các trường hợp sau đây được cho thuê đất thu tiền hàng năm; hoặc một lần cho cả thời gian thuê:
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp; lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
– Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai 2013;
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp; lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
– Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
Các trường hợp sau đây chỉ được trả tiền thuê đất hàng năm:
– Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp; lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp; lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
– Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sông, ngòi, kênh rạch; suối để nuôi trồng thủy sản theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai.
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; sử dụng đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản; theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai.
