Thông thường, khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thì chủ sở hữu luôn muốn thay đổi tên; và được cấp một cuốn sổ đỏ, sổng hồng mới. Tuy nhiên trên thực tế, có rất nhiều trường hợp thay vì được cấp sổ đỏ “mới tinh”; thì lại được hoàn trả lại sổ đỏ cũ trước đó; và ghi thêm thông tin chủ sở hữu vào trang 4 (IV). Nhiều người sẽ lo ngại về giá trị pháp lý của cuốn sổ này, hãy tham khảo bài viết “Thêm tên chủ đất vào trang 4 sổ đỏ có giá trị pháp lý không?” của Luật sư X nhé!
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT.
Nội dung tư vấn
Quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quá trình dài; bởi tính chất phức tạp và giá trị của loại tài sản này. Song song với những bước cơ bản như thỏa thuận về giá bán; chi phí chuyển nhượng; thuế quan… thì cuối cùng là hoàn tất bằng việc đăng ký biến động đất đai tại cơ quan có thẩm quyền: Có thể là phòng tài nguyên; phòng địa chính; hoặc cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc (kinh nghiệm là nhìn ở vị trí con dấu; người ký giấy chứng nhận thì chính cơ quan đó là cơ quan cấp; và có quyền đăng ký biến động).
Nhìn vào bố cục của một cuốn sổ đỏ, sổ hồng thì ta thấy rằng bố cục sẽ được chia thành 4 trang (2 tờ giấy); mỗi trang lại có những nội dung khác nhau; ví dụ: những nội dung về tên chủ sở hữu (ở trang 1); thông tin về thửa đất, tài sản trên đất (thường ở trang 2); bản đồ, sơ đồ đất (thường ở trang 3); và trang cuối cùng sẽ kẻ ô; và để trống để ghi những thông tin về biến động quyền sử dụng đất trong tương lai.
Theo quy định tại điểm đ Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định:
“Điều 3. Mẫu Giấy chứng nhận
đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận;”
Cụ thể theo ảnh minh họa dưới đây:
Giá trị pháp lý của trang 4
Phải khẳng định rằng, trang số 4 là trang ghi nhận những biến động về quyền sử dụng đất (nếu có); và gần như tất cả những giao dịch liên quan đến mảnh đất này; phát sinh trong tương lai sẽ được ghi nhận tại trang số 4. Pháp luật có quy định cụ thể tại Điều 20 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT như sau:
“Điều 20. Trang Giấy chứng nhận thể hiện nội dung xác nhận thay đổi
1. Trang 3 và trang 4 của Giấy chứng nhận được sử dụng để xác nhận thay đổi trong các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 17 của Thông tư này, trừ các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này.
2. Trang bổ sung Giấy chứng nhận quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này được sử dụng để xác nhận thay đổi trong các trường hợp sau đây:
a) Đăng ký thế chấp, thay đổi nội dung đã đăng ký hoặc xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Cho thuê, cho thuê lại đất hoặc xóa cho thuê, cho thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ chung cư đối với trường hợp doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê đã được cấp Giấy chứng nhận chung cho các căn hộ chung cư khi chưa bán;”
Như vậy có thể thấy rằng, không chỉ là vấn đề mua bán đất; mà những nội dung khác như thế chấp, cho thuê, giải chấp, xóa cho thuê…; cũng đều được cập nhật tại trang 4 này. Về cơ bản trang 4 giống như lịch sử ghi nhận lại tình trạng sử dụng đất. Trên lý thuyết khi trang 4 đã ghi đầy đủ; và không còn khoảng trống thì sẽ đủ điều kiện cấp sổ mới.
Thêm tên chủ đất vào trang 4 sổ đỏ có giá trị pháp lý không?
Việc ghi nhận thêm tên chủ đất vào trang 4 sổ đỏ; sẽ có giá trị pháp lý tương đương với việc thay đổi một cuốn sổ đỏ mới. Hãy hình dung việc ghi nhận ở trang 4 cũng sẽ cần thủ tục tương đương; cũng có đóng dấu và chữ ký của cơ quan chức năng khi ghi nhận vào. Không chỉ vậy, việc ghi nhận biến động đất đai tại trang 4; sẽ đồng thời ghi nhận trong kho dữ liệu chung do Văn phòng đăng ký đất đai quản lý; nên cá nhân cũng không thể tự ghi nhận; để gây nhầm lẫn hay sai lệch giao dịch trong tương lai.
Người Việt Nam luôn có thói quen mà tôi tạm gọi là “thói quen sở hữu toàn bộ“. Thói quen này cũng phần nào thể hiện trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất; khi hầu hết ai cũng muốn đã mua một tài sản có giá trị lớn; thì sẽ phải thay đổi cuốn sổ đỏ mới cứng; thay vì ghi nhận tại trang 4. Một phần cũng muốn không liên quan đến chủ sở hữu cũ; hay người mua đất trong tương lai (nếu bán); không thấy được lịch sử của miếng đất thể hiện ở trang này.
Trong trường hợp khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ; thì Luật sư X cũng sẽ vui vẻ cung cấp dịch vụ; tuy nhiên thời gian sẽ kéo dài hơn so với việc ghi nhận tại trang 4 nói trên; vì liên quan đến in ấn; và cấp phôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền.
Hy vọng bài viết sẽ có ích cho bạn đọc! Hãy liên hệ khi có nhu cầu sử dụng dịch vụ luật sư đất đai của Luật sư X: 0833 102 102
Câu hỏi thường gặp
[sc_fs_multi_faq headline-0=”h4″ question-0=”Sổ đỏ là gì?” answer-0=”“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, trang bìa màu đỏ, nội dung ghi nhận quyền sử dụng đất, ở khu vực ngoài đô thị, áp dụng đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất ở nông thôn… Đối tượng được cấp giấy chủ yếu là hộ gia đình do chủ hộ đứng tên. Do mẫu này có trang bìa màu đỏ, nên người dân thường gọi là “sổ đỏ”.” image-0=”” count=”1″ html=”true” css_class=””]
[sc_fs_multi_faq headline-0=”h4″ question-0=”Sổ hồng là gì?” answer-0=”“Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở”, trang bìa màu hồng, nội dung ghi nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, khu vực đô thị, áp dụng với nhà ở, đất ở đô thị. Đối tượng là cá nhân, vợ chồng, hộ gia đình, tổ chức có đủ điều kiện được cấp giấy. Do mẫu này có trang bìa màu hồng, nên người dân thường gọi là “sổ hồng”.” image-0=”” count=”1″ html=”true” css_class=””]
[sc_fs_multi_faq headline-0=”h4″ question-0=”Sổ đỏ hay sổ hồng quan trọng hơn?” answer-0=”Điều 97 Luật Đất đai 2013 quy định, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10/12/2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này. Như vậy, sổ hồng hay sổ đỏ đều có giá trị pháp lý như nhau. ” image-0=”” count=”1″ html=”true” css_class=””]
