Nhu cầu sử dụng đất để xây dựng các công trình, nhà ở ngày càng tănhị trg. Thị trường bất động sản cũng càng ngày càng sôi động. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật thì việc chuyển nhượng mới được công nhận là hợp pháp. Giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hình thức và nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều được quy định rõ ràng trong các văn bản quy của pháp luật dân sự nói chung hay pháp luật đất đai nói riêng. Bên cạnh đó, nhiều người sẽ còn có những thắc mắc rằng, khi nào hợp đồng này có hiệu lực? Vậy thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như thế nào? Hiệu lực của hợp đồng là gì? Điều kiện để hợp đồng có hiệu lực như thế nào? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu chi tiết qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết sẽ cung cấp cho quý bạn đọc những kiến thức hữu ích nhất để bạn có thể vận dụng vào trong cuộc sống.
Căn cứ pháp lý
Hiệu lực của hợp đồng là gì?
Hiệu lực của hợp đồng là giá trị pháp lý của hợp đồng làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, ràng buộc các bên không được đơn phương thay đổi hoặc chấm dứt các cam kết trong hợp đồng và có thể phải chịu trách nhiệm dân sự nếu thực hiện không đúng hoặc không thực hiện các nghĩa vụ dân sự phát sinh từ hợp đồng.
Điều kiện để hợp đồng có hiệu lực
Chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập
Chủ thể của hợp đồng dân sự là cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác.
Cá nhân tham gia giao kết hợp đồng phải là người đã thành niên, người không bị mất năng lực hành vi dân sự.
Cá nhân đó không phải là người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, không phải là người bị hạn chế năng lực hành vi, thì có quyền xác lập và thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự phát sinh từ hợp đồng do mình xác lập.
Những cá nhân chưa thành niên, cá nhân bị mất năng lực hành vi dân sự, cá nhân có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, hoặc cá nhân bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì có thể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu nếu theo quy định của pháp luật giao dịch này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện hoặc đồng ý (Khoản 1 Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015) trừ những trường hợp pháp luật cho phép những đối tượng trên được xác lập, thực hiện hợp đồng dân sự sau:
- Hợp đồng dân sự được xác lập bởi người chưa đủ sáu tuổi, người mất năng lực hành vi dân sự nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu hàng ngày của người đó.
- Hợp đồng dân sự chỉ làm phát sinh quyền hoặc chỉ miễn trừ nghĩa vụ cho người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự với người đã xác lập hợp đồng với họ.
- Hợp đồng dân sự được người giao kết hợp đồng thừa nhận hiệu lực hợp đồng sau khi đã thành niên hoặc sau khi khôi phục năng lực hành vi dân sự.
Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện
Pháp luật quy định một trong các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng là sự tự nguyện của chủ thể khi tham gia giao kết hợp đồng.
Tự nguyện là tự do định đoạt ý chí, không bị ép buộc, dọa nạt, lừa dối và không bị người khác áp đặt ý chí.
Chủ thể giao kết hợp đồng tự mình lựa chọn chủ thể tham gia, lựa chọn đối tượng của hợp đồng, lựa chọn giá cả, thời hạn, địa điểm và các sự lựa chọn khác trong việc xác lập hợp đồng dân sự.
Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội
Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
Thông thường, nội dung của hợp đồng gồm các điều khoản, như:
- Đối tượng của hợp đồng là tài sản hay công việc;
- Số lượng, chất lượng của đối tượng đó;
- Giá và phương thức thanh toán;
- Thời hạn, địa điểm thực hiện hợp đồng,…
Bất kỳ điều khoản nào trong số đó vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội thì hợp đồng cũng bị coi là vô hiệu.
Để hợp đồng có hiệu lực, mục đích của hợp đồng cũng phải không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội.
Thỏa mãn điều kiện về hình thức bắt buộc của hợp đồng dân sự trong trường hợp luật có quy định
Ở Việt Nam, giao dịch hợp pháp nhất là phải có chứng thực của cơ quan hành chính hoặc chứng nhận của công chứng.
Tuy nhiên, quy định này không cứng nhắc và không coi là điều kiện bắt buộc để giao dịch dân sự có hiệu lực.
Nó chỉ áp dụng với một số giao dịch nhất định theo quy định của pháp luật là cần phải công chứng chứng thực vi dụ như:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
- Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà ở,…
Thời điểm hợp đồng có hiệu lực
Khoản 1 Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng như sau:
Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.
Như vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xác định vào một trong ba thời điểm sau:
Hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết hợp đồng
Khi các bên không có thỏa thuận và pháp luật, không có quy định khác, hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết hợp đồng.
Pháp luật quy định các thời điểm giao kết hợp đồng như sau:
- Hợp đồng được thỏa thuận trực tiếp bằng lời nói thì thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm bên đề nghị nhận được trả lời chấp nhận của bên được đề nghị.
- Nếu hợp đồng giao kết bằng văn bản thì thời điểm giao kết là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản.
- Nếu hợp đồng giao kết bằng thư tín, qua bưu điện thì hợp đồng được giao kết vào ngày bên đề nghị nhận được thư trả lời chấp nhận hợp lệ.
- Nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật về hợp đồng có quy định im lặng là đồng ý giao kết hợp đồng thì thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm hết thời hạn trả lời mà bên được đề nghị vẫn im lặng.
- Hợp đồng được giao kết bằng phương tiện điện tử thì việc giao kết còn phải tuân theo các quy định đặc thù của pháp luật về giao dịch điện tử.
Về nguyên tắc, hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm giao kết.
Tuy nhiên, nếu các bên có thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng khác với thời điểm giao kết thì thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng được xác định vào thời điểm đó.
Theo quy định, thời điểm hợp đồng có hiệu lực do các bên thỏa thuận phải sau thời điểm giao kết và không được trái pháp luật hay trái với bản chất của hợp đồng.
Hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm luật liên quan có quy định khác
Trong những trường hợp đặc thù thể hiện bản chất của hợp đồng hoặc cần có sự kiểm soát chặt chẽ về hiệu lực của hợp đồng và để bảo vệ các bên, pháp luật có những quy định riêng về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Chẳng hạn:
Hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm do các bên thỏa thuận
Điều 48 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời điểm hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực như sau:
Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận được tài sản, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Đối với động sản mà luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực từ thời điểm đăng ký.
Khoản 2 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời điểm hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực như sau:
Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất như sau:
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai.
Điều 148 Luật Sở hữu trí tuệ 2005 sửa đổi bổ sung 2009 quy định hiệu lực của hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu công nghiệp như sau:
1. Đối với các loại quyền sở hữu công nghiệp được xác lập trên cơ sở đăng ký theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 6 của Luật này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu công nghiệp chỉ có hiệu lực khi đã được đăng ký tại cơ quan quản lý nhà nước về quyền sở hữu công nghiệp.
2. Đối với các loại quyền sở hữu công nghiệp được xác lập trên cơ sở đăng ký theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 6 của Luật này, hợp đồng sử dụng đối tượng sở hữu công nghiệp có hiệu lực theo thoả thuận giữa các bên, nhưng chỉ có giá trị pháp lý đối với bên thứ ba khi đã được đăng ký tại cơ quan quản lý nhà nước về quyền sở hữu công nghiệp.
Hợp đồng vô hiệu
Hợp đồng vô hiệu là những hợp đồng không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng do pháp luật quy định nên không có giá trị pháp lý, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.
Pháp luật quy định các trường hợp hợp đồng vô hiệu như sau:
Thứ nhất, hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể.
- Hợp đồng do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện.
- Hợp đồng do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.
Thứ hai, hợp đồng vô hiệu do vi phạm về điều kiện về ý chí, sự tự nguyện của chủ thể.
- Hợp đồng vô hiệu do giả tạo.
- Hợp đồng vô hiệu do bị nhầm lẫn.
- Hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.
Thứ ba, hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.
Thứ tư, hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức bắt buộc.
Thứ năm, hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được:
Hợp đồng vô hiệu không có giá trị pháp lý, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.
Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính.
Tuy nhiên, pháp luật có quy định loại trừ việc áp dụng quy định này với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, mối quan hệ về hiệu lực giữa hợp đồng bảo đảm với hợp đồng chính sẽ được pháp luật về biện pháp bảo đảm có quy định riêng.
Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyển sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển nhượng một số tiền là giá trị của quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các bên phải làm thủ tục và đăng kí tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trên thực tế, việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức chuyển nhượng là chủ yếu. Đây là hình thức phổ biến. Hình thức này biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất.
Người được chuyển quyền sử dụng đất trở thành người có quyền khai thác lợi ích và tiềm năng của đất và phải trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền nhất định tương ứng với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giảm bớt thủ tục hành chính không cần thiết như xét duyệt, thu hồi, giao đất… nhưng vẫn đảm bảo tính hợp pháp và họp lí của các hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới mà không phải thu hồi đất của người này giao cho người kia.
Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đẩt từ chủ thể này sang chủ thể khác.
Các chủ thể trong hợp đồng này là bên chuyển giao quyền sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhượng) và bên được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (gọi là bên nhận chuyển nhượng).
Hộ gia đình và cá nhân có thể trở thành chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhựng phải thoả mãn các yêu cầu được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các đỉều kiện sau:
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2013.
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Tuy nhiên, pháp luật có các quy định hạn chế về điều kiện chuyển nhượng cũng như một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng, áp dụng với đối tượng là đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp (khoản 1 Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP); đất đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng do được giao theo chính sách hỗ trợ (Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) và đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở (Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tròng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng đất chuyên trồng lúa nước.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trong khu phân bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Đối tượng được chuyển nhượng
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự mang tính vận động. Là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người chuyển nhượng sang người được chuyển nhượng. Khi đó, người sử dụng đất có hành vi giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng và đây là việc chuyển quyền và nghĩa vụ thông qua một hợp đồng dân sự.
Tuy nhiên, sẽ là sai lầm khi quan niệm việc chuyển nhượng này là hợp đồng mua bán đất đai. Bởi vì, chế độ pháp lí về đất đai cũng như những quy định về quyền sử dụng đất xuất phát từ việc đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Như vậy, bản thân đất đai không được coi là hàng hoá mà chỉ đưa vào thị trường “quyền sử dụng đất”. Vì vậy, bản thân đất không phải là đối tượng chuyển dịch mà đối tượng chuyển dịch là quyền sử dụng đất.
Khi được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải mân thủ mọi thủ tục mà pháp luật quy định. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực và đăng kí.
Luật đất đai chỉ cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất:
– Nhóm đất nông nghiệp.
– Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong nhóm đất phi nông nghiệp (trừ Trường hợp không được nhận chuyển nhượng theo quy định của Điều 39, 40 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng
Trước khi xác định hiệu lực, hợp đồng mua bán đất cần đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung được quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015. Cụ thể:
- Người mua bán có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện hợp đồng;
- Hợp đồng dựa trên tinh thần tự nguyện của hai bên;
- Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm luật và trái đạo đức xã hội;
- Hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực trong trường hợp luật quy định.
Đồng thời, hình thức của hợp đồng mua bán đất hay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định rõ hơn tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định theo điểm b khoản này.
Như vậy, nếu một hợp đồng mua bán đất không vi phạm các điều kiện về năng lực hành vi, ý chí, mục đích và nội dung của Bộ luật dân sự và điều kiện về hình thức của Luật đất đai thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng này được quy định theo Điều 5 Luật công chứng 2014.
Hợp đồng công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa công chứng
Theo Điều 129 Bộ luật dân sự, trong trường hợp hợp đồng mua bán đất chưa được công chứng, chứng thực, hợp đồng này vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức. Tuy nhiên, Điều này cũng có quy định về trường hợp ngoại lệ như sau:
Hợp đồng dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Bên cạnh đó, hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay xảy ra trước ngày 01/07/2014 dù không công chứng, chứng thực vẫn được ghi nhận hiệu lực theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai 2013.
Theo đó, khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định cụ thể hơn về các khoảng thời gian hợp pháp hóa hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay như sau:
Trường hợp 1: Hợp đồng có hiệu lực nếu soạn thảo trước ngày 01/01/2008.
Trường hợp 2: Hợp đồng nếu soạn thảo trong khoảng thời gian từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014, có hiệu lực nếu có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Trường hợp 3: Hợp đồng có hiệu lực do nhận thừa kế quyền sử dụng đất và viết trước ngày 01/07/2014.
Mời bạn xem thêm bài viết
Thông tin liên hệ
Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là dịch vụ tư vấn pháp lý về chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Hiệu lực của hợp đồng mua bán đất đai là thời điểm phát sinh quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng do các bên đã thỏa thuận và có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng theo Điều 5 Luật công chứng 2014.
Hiệu lực của việc chuyển nhượng, mua bán đất đai là thời điểm hoàn thành việc chuyển nhượng và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính nên có hiệu lực sau hiệu lực của hợp đồng mua bán đất. Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Do vậy, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hiệu lực chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khác nhau.
Theo quy định của Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2015 và pháp luật về đất đai thì nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nội dung chủ yếu sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng;
5. Giá chuyển nhượng;
6. Phương thức, thời hạn thanh toán;
7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
8. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;
9. Trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng.
Quyền và nghĩa vụ của bên chuyến nhượng quyền sử dụng đất
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền:
– Được nhận tiền quyền sử dụng đất như đã thoả thuận ttong hợp đồng;
– Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì phải chịu trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ:
– Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận.
– Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.
Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền:
– Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất;
– Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vi trí, sổ hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;
– Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng;
– Được sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn.
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ:
– Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Đăng kí quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
– Đảm bảo quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
– Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có:
– Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;
– Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
– Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng đối với trường hợp chuyển nhượng bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng kí đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận là văn phòng đăng kí đất đai. Nơi chưa thành lập văn phòng đăng kí đất đai thì văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; văn phòng đãng kí quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân cấp xã thì ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng kí biến động đẩt đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến văn phòng đăng kí đất đai.
Thời gian thực hiện đăng kí, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày.
Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì việc trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vói đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được vãn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính.
