Đất kinh doanh thương mại dịch vụ là một trong những loại đất được cấp phép để các chủ thể kinh tế thực hiện các hoạt động tìm kiếm lợi nhuận của mình. Tuy nhiên, khi không kinh doanh dịch vụ nữa, họ lại có nhu cầu chuyển đổi từ đất dịch vụ sang đất ở. Vậy chuyển đổi đất dịch vụ sang đất ở như thế nào? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu qua bài viết sau đây nhé!
Căn cứ pháp lý
Đất dịch vụ là gì?
Theo khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2013 thì đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức:
+ Nhà nước cho thuê đất;
+ Nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
+ Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Theo khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 đất thương mại, dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
Theo đó, khi hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển sang đất ở thì phải được phép của UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) (theo điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai).
Điều kiện chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất ở
Việc chuyển đất thương mại dịch vụ sang đất ở phụ thuộc vào chính sách của từng địa phương. Cụ thể, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo 02 căn cứ:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Theo Thông tư 29/2014/TT-BTNMT thì kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện phải xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Như vậy, nếu kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cấp có thẩm quyền phê duyệt mà xác định diện tích đất thương mại dịch vụ bạn đang sở hữu được chuyển mục đích sử dụng thì phần diện tích đó sẽ được chuyển khi bạn có đơn xin chuyển.
Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Hiện nay, không phải hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và có đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì UBND cấp huyện sẽ cho phép chuyển, mà phải căn cứ vào:
+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Một trong những khó khăn, vướng mắc của người dân là không biết được diện tích đất của mình có thuộc diện được chuyển mục đích sử dụng đất không? Hiện nay, pháp luật quy định rõ về vấn đề này, cụ thể:
+ Theo khoản 4 Điều 67 Thông tư 29/2014/TT-BTNMT lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện phải xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
+ Toàn bộ bộ nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công bố công khai tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của UBDN cấp huyện và công bố công khai nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến cấp xã tại trụ sở UBND cấp xã (theo khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018).
Như vậy, để xác định diện tích đất thương mại, dịch vụ mình có thuộc diện được chuyển sang đất ở hay không thì hộ gia đình, cá nhân có thể đến UBND cấp xã nơi có đất để xem kế hoạch sử dụng đất.
Thẩm quyền chuyển từ đất thương mại sang đất ở
Theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013, để chuyển đất thương mại dịch vụ sang đất ở thì hộ gia đình, cá nhân phải được sự đồng ý của Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện). Và vì vậy chính Ủy ban nhân dân cấp huyện là cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chủ sử dụng đất chuyển từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở.
Tuy vậy, để chuyển từ đất thương mại sang đất ở, người sử dụng đất còn phải thực hiện nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp này Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất sẽ là cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý hồ sơ của bạn.
Nếu hồ sơ đáp ứng được yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật định thì cơ quan này sẽ ra quyết định cấp phép chuyển từ đất thương mại sang đất ở cho bạn.
Đất ở chuyển thành đất thương mại dịch vụ không phải xin phép
Theo điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 thì đất thương mại, dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.
Theo khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT việc chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì không phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậỵ, người sử dụng đất có nhu cầu chuyển từ đất ở sang đất thương mại, dịch vụ thì không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Thủ tục chuyển đổi đất dịch vụ sang đất ở như thế nào?
Hộ gia đình, cá nhân có đất thương mại, dịch vụ thuộc diện được chuyển mục đích sử dụng thì thực hiện theo các bước sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ (Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT):
– Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ngoài ra, phải nộp kèm hồ sơ gồm: Sổ hộ khẩu; chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn sử dụng.
Bước 2. Nộp hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân mang 01 bộ hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
– Nếu hồ sơ đủ thì Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp nhận.
– Nếu hồ sơ thiếu: Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Khi nộp xong hồ sơ trong quá trình cơ quan giải quyết yêu cầu thì hộ gia đình, cá nhân cần lưu ý 02 việc sau:
– Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (theo thông báo nộp tiền)
– Nhận thông báo số tiền phải nộp, nộp tại cơ quan thuế và giữ chứng từ (biên lai) để xuất trình theo yêu cầu.
Bước 4. Trả kết quả
– Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
– Khi nhận được quyết định thì nên kiểm tra lại các thông tin trong quyết định, nếu phát hiện sai sót thì yêu cầu sửa.
Thời hạn giải quyết yêu cầu:
+ Không quá 15 ngày (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
+ Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Lưu ý: Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất…
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Đất vi phạm pháp luật đất đai là gì?
- Quyết định 1732/QĐ-BTNM 2021 kế hoạch chi tiết xây dựng dự án Luật Đất đai (sửa đổi)
- Tách và sang tên sổ đỏ với thủ tục theo quy định mới nhất của luật đất đai
- Hợp đồng thuê đất cá nhân mới nhất
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề “Chuyển đổi đất dịch vụ sang đất ở như thế nào?”. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như: Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ, xin cấp lại sổ đỏ bị mất, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, ủy quyền xác nhận tình trạng hôn nhân,… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư X để được hỗ trợ, giải đáp.
Để được tư vấn cũng như trả lời những thắc mắc của khách hàng trong và ngoài nước thông qua web Luatsux.vn, lsx.vn, web nước ngoài Lsxlawfirm,…
Hãy liên hệ: 0833.102.102.
Câu hỏi thường gặp
– Đất dịch vụ thường được quy hoạch bên cạnh các dự án nhưng giá rẻ hơn 1/2 giá đất dự án. Khi cá nhân/ hộ gia đình tiếp nhận đất không cần phải trả thêm bất kỳ khoản phí nào. Nếu chủ sở hữu muốn chuyển đổi đất dịch vụ sang đất ở. Và sẽ được nhà nước bồi thường nếu bị thu hồi đất.
– Khi chính quyền xây dựng hoàn thiện các cơ sở hạ tầng mới làm những thủ tục giao đất cho người dân. Nên lô đất dịch vụ phải đợi rất lâu.
– Chủ đất dịch vụ chưa thể chuyển nhượng khu đất mà phải chờ cơ quan có thẩm quyền hoàn thiện mặt bằng và thủ tục. Trong trường hợp hai bên có biên bản bàn giao đất. Người nhận ủy quyền vẫn chưa thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngay được. Mà phải đợi đến khi thửa đất có đầy đủ các điều kiện để lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định chung.
Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Tuy nhiên chủ sở hữu đất cũng nên chú ý rằng, thời gian được nêu trên được tính kể từ này cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ và không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định pháp luật; không tính thời gian mà chủ sử dụng đất hoàn thành các nghĩa vụ tài chính hay xử lý đối với các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai.
Số tiền thuế đất mà chủ sử dụng đất thương mại dịch vụ cần phải nộp được xác định như sau:
Tiền sử dụng đất = (Giá đất ở – Giá đất lâm nghiệp) x Diện tích đất chuyển mục đích
Trong đó công thức tính số thuế phát sinh được xác định như sau:
Số thuế phát sinh = Diện tích đất cần tính thuế x Giá 1m2 đất sử dụng x Thuế suất (%)
Lệ phí địa chính: Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc.
Cấp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) nhà nước áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.
Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.
