Thủ tục chuyển nhượng chung cư chưa có sổ đỏ

Hiện nay vấn đề nhà ở, căn hộ chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật thì có chuyển nhượng được không? Đây là vấn đề rất được nhiều người quan tâm. Bài viết dưới đây của Luật sư X sẽ giải đáp thắc mắc của các bạn.

Căn cứ:

  • Luật Nhà ở năm 2014;
  • Luật đất đai năm 2013
  • Luật kinh doanh bất động sản 2014;
  • Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007;
  • Nghị định 99/2015/NĐ – CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở;
  • Thông tư 19/2016/TT – BXD ngày 30/06/2016 quy định hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ – CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở;
  • Nghị định 43/2014/NĐ- CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
  • Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản;
  • Thông tư 301/2016/TT – BTC;
  • Thông tư 92/2015/TT – BTC ngày 15/06/2015 quy định về hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh, hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều các Luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định 12/2015/NĐ – CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế;
  • Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng, phí chứng thực, phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng, phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phòng công chứng, lệ phí cấp thẻ công chứng viên.

Nội dung tư vấn

1. Các trường hợp chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ đỏ

Theo quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định:

Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Theo quy định trên thì việc chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ đỏ thường xảy ra 02 trường hợp sau:

  • Trường hợp Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: pháp luật quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ các quy định tại Điều 59 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Riêng trình tự, thủ tục và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì thực hiện theo Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng:

Điều 59. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

  • Trường hợp Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại: được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thì Điều 123 Luật Nhà ở quy định:

Điều 123. Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

1. Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ.

2. Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.

Như vậy, trong trường hợp tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở mà chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ thì hoàn toàn có thể chuyển nhượng lại căn hộ.

2. Điều kiện để chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ đỏ

Để có thể thực hiện được thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ đỏ thì cần phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 118, 119 Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể:

2.1. Điều kiện về nhà ở

  • Không có Giấy chứng nhận nhà ở nhưng phải có Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch. Cụ thể tại Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ – CP quy định như sau:

Điều 72. Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận 

Giấy tờ chứng minh điều kiện, nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 118 của Luật Nhà ở được quy định như sau: 

1. Trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có các giấy tờ theo quy định tại Khoản 1 Điều 148 của Luật Nhà ở; trường hợp mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì phải có giấy tờ theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 19 của Nghị định này.
6. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở hoặc hợp đồng đặt hàng mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại với đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư kèm theo hồ sơ dự án đã được phê duyệt; nếu mua nhà ở có sẵn thì phải có thêm giấy tờ nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng và đưa nhà ở vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; nếu mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng. 

  • Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

  • Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

  • Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

  • Nhà ở phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.

2.2. Điều kiện về của các bên tham gia chuyển nhượng

Bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải có điều kiện

  • Phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
  • Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải có điều kiện

  • Trường hợp là cá nhân: Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch; Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
  • Trường hợp là tổ chức: phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

3. Trình tư, thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ đỏ 

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ đỏ tương đối phức tạp được quy định tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT – BXD. Gồm các bước sau:

Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp này, nếu bên bán không phải là tổ chức có chứng năng chuyên về kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Hồ sơ đề nghị công chứng, chứng thực: được quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT – BXD bao gồm:

07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu; 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực);

  • Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại;
  • Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị
  • Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Bước 2: Bên chuyển nhượng nộp bản sao hợp đồng chuyển nhượng mua bán căn hộ, hợp đồng mua bán căn hộ, biên lai nộp tiền mua nhà cho cơ quan thuế để đóng thuế thu nhập cá nhân.

Bước 3: Bên nhận chuyển nhượng nộp 01 hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng cho chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận, được quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 19 Thông tư 19/2016/TT – BXD bao gồm:

  • 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng;
  • Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
  • Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
  • Bản sao có chứng thực hoặc bản sao chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu

Chủ đầu tư xác nhận và văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán trong thời hạn 05 ngày làm việc và giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:

  • 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;
  • Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó.
  • Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

Bước 4: Sau khi chủ đầu tư xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ thì bên nhận chuyển nhượng có thể thực hiện các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Bước 5: Sau khi chuyển nhượng xong, bên nhận chuyển nhượng có nhu cần xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì cần nộp cho cơ quan nhà nước nhưng giấy tờ sau:

  • Văn bản chuyển giao hợp đồng mua bán căn hộ có công chứng;
  • Bản sao hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư;
  • Biên lai nộp tiền mua nhà trong hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư;
  • Các giấy tờ nhân thân khác theo quy định của pháp luật.

4. Lệ phí chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa có sổ đỏ

Khi khách hàng thực hiện việc chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ đỏ thì cần thực hiện đóng đầy đủ các loại thuế và các chi phí tại cơ quan thuế để có thể hoàn tất việc chuyển nhượng. Cụ thể:

Lệ phí trước bạ: Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 4 Thông tư 301/2016/TT – BTC quy định mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ như sau:

Điều 4. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

1. Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau: Số tiền lệ phí trước bạ = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%

Thuế thu nhập cá nhân: Nếu không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản. Tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT – BTC ngày 15/06/2015 quy định về hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh, hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều các Luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định 12/2015/NĐ – CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế:

Điều 17. Sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC như sau:
Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất. 

2. Thuế suất
Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
4. Cách tính thuế
a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.

Tuy nhiên cũng có một số trường hợp khi chuyển nhượng nhà đất thì người chuyển nhượng được miễn thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể:

  • Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
  • Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất

Lệ phí công chứng: Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định chi tiết tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC.

Lệ phí địa chính: 15.000 đồng;

Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng).

Hy vọng bài viết hữu ích cho bạn đọc!

Khuyến nghị

1. LSX là thương hiệu hàng đầu về dịch vụ sang tên sổ đỏ Việt Nam
2. Nội dung tư vấn pháp luật mà LSX cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo. Để có những những tư vấn rõ ràng và cụ thể hơn, hãy liên hệ với chúng tôi ngay