Chào Luật sư X, tôi thấy hiện nay nơi tôi sống có rất nhiều người dân liên tục chuyển mục đích sử dụng dất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư để kinhdoanh mô hình nhà trọ hoặc phục vụ vào mua bán bất động sản sinh lời. Tuy nhiên, không phải đất nào cũng bán được, điều này làm đất trống không sử dụng rất nhiều, lãng phí tài nguyên đất, không biết nhưng nơi khác có thế không? Xin được tư vấn.
Chào bạn, hiện nay rất nhiều trường hợp người dân nộp hồ sơ lên cơ quan nhà đất có thẩm quyền để chuyển đổi mục địch sử dụng đất với nhiều lý do khác nhau, tùy thuộc vào nhu cầu của mỗi người dân. Vậy hiện nay pháp luật Việt Nam quy định về các vấn đề chuyển sổ mục dích sử dụng đất như thế nào? Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất ra sao? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu nhé.
Căn cứ pháp lý
Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 không có một quy định cụ thể nào mà chỉ đề cập đến căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép và không cần phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Theo đó có thể đưa ra khái niệm như sau: Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 thì việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trên cơ sở các căn cứ sau đây:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại điểm a khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013 thì thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể như sau:
“Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;”
Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 hec ta trở lên thì phải được sự chấp thuận bằng văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hiện nay
Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Đồng thời, khi chuyển mục đích sử dụng đất theo các trường hợp trên thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện nay
Có thể nói, việc quản lý đất đai ở nhiều nơi còn yếu kém, bị buông lỏng đã góp phần, tạo điều kiện cho việc đất đai bị thổi giá, làm giá không đúng giá trị thực cuối cùng thì lợi ích từ việc này chỉ có một số ít người được hưởng. Trong khi đó, quy hoạch bị “băm nát”, việc chuyển mục đích sử dụng đất không phục vụ lợi ích chung, quy hoạch lộn xộn, kém hiệu quả ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự phát triển kinh tế – xã hội lâu dài của địa phương, đất nước.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sửa đổi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tùy tiện, dễ dãi, không chặt chẽ là cơ hội để một số tổ chức, cá nhân lợi dụng để trục lợi. Đặc biệt, một số địa phương quy hoạch đất đai thường xuyên thay đổi, thậm chí là sửa đổi, bổ sung theo hàng năm, theo định kỳ một số cách tùy tiện, không dựa trên cơ sở khoa học, nhu cầu thực tế của sự phát triển khách quan mà đôi khi theo ý chí chủ quan của một vài cá nhân có thẩm quyền hoặc có sự ảnh hưởng, tác động nào đó.
Điều này không những gây xáo trộn, nhiễu loạn thị trường đất đai nói riêng, bất động sản nói chung mà còn phá vỡ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Mặt khác, việc chuyển đổi tùy tiện, ồ ạt đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp nếu không hợp lý sẽ dẫn đến thiếu đất sản xuất nông nghiệp, ảnh hưởng đến an ninh lương thực của đất nước.
Minh chứng là thời gian gần đây qua các cuộc thanh tra, kiểm tra cơ quan chức năng phát hiện nhiều khu đất, vùng đất mặc dù không được quy hoạch, không phù hợp để chuyển đổi mục đích sử dụng làm đất phi nông nghiệp nhưng cuối vẫn được chuyển đổi một cách khó lý giải.
Như vậy, sẽ thuận tiện cho việc đầu tư cơ sở hạ tầng, tiết kiệm được kinh phí xây dựng nhằm các khu dân cư khang trang, hiện đại với đầy đủ hạ tầng thiết yếu như điện, nước, đường sá, cơ sở y tế… Đồng thời, khi dân cư được bố trí ở tập trung thì việc quản lý dân cư cũng sẽ dễ dàng, thuận lợi hơn. Mặt khác, với việc hình thành các khu vực sản xuất nông nghiệp liền canh, liền cư sẽ thúc đẩy nền sản xuất nông nghiệp quy mô lớn.
Có thể bạn quan tâm
- Thủ tục thi tuyển công chức mới nhất 2022
- Chủ doanh nghiệp có tham gia công đoàn không?
- Công an có tham gia Công đoàn không?
- Tiền phạt chậm nộp BHXH là bao nhiêu?
Thông tin liên hệ Luật Sư X
Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề “Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện nay“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến quy định thành lập công ty ở Việt Nam; tạm ngưng công ty; thành lập công ty mới…. của Luật Sư X, hãy liên hệ: 0833.102.102.
Hoặc qua các kênh sau:
FaceBook: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
– Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
– Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
– Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
– Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
– Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo các trường hợp đã quy định thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
– Lên cơ quan có thẩm quyền để đăng ký biến động đất đai
Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất (được hướng dẫn bởi Điều 4 và Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTC), tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân phải nộp tùy theo loại đất ban đầu được chuyển và nguồn gốc sử dụng đất. Số tiền phải nộp từng trường hợp là khác nhau
