Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt thế nào năm 2022?

Thưa luật sư, tôi có vấn đề liên quan đến lĩnh vực đất đai mong được luật sư tư vấn. Hiện tại nhà tôi có nhu cầu mua đất, vừa qua có người hàng xóm giới thiệu cho gia đình tôi trong gia đình người hàng xóm đó có người nhà đang rao bán mảnh đất giá thấp nhưng lại là đất xen kẹt. Vậy cho tôi hỏi đất xen kẹt là gì? Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt thế nào? Rất mong được Luật sư hồi đáp. Xin chân thành cảm ơn.

Tại bài viết dưới đây, Luật sư X xin giới thiệu bài viết “Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt thế nào?”. Hi vọng bài viết mang đến bạn đọc nhiều điều bổ ích.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2013
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Đất xen kẹt là gì?

Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Mỗi nhóm đất có từng loại đất cụ thể nhưng không có loại đất nào có tên gọi là đất xen kẹt.
Mặc dù pháp luật không quy định nhưng trên thực tế thuật ngữ “đất xen kẹt” được sử dụng khá phổ biến tại khu vực đô thị, nhất là những thành phố lớn.
Thông qua thực tiễn thì đất xen kẹt chủ yếu được hiểu là đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư (xen lẫn với đất ở) hoặc diện tích đất còn dư sau quy hoạch.
Đặc điểm của loại đất này là nằm giữa khu dân cư nên thửa đất thường có diện tích không lớn. Đất xen kẹt trên thực tế chủ yếu là đất vườn, đất trồng cây hàng năm khác, đất ao hoặc các loại đất nông nghiệp khác mà hiện nay không còn sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
Như vậy, có thể hiểu đất xen kẹt là cách gọi phổ biến của người dân chỉ đất có vị trí xen lẫn giữa các thửa đất ở trong khu dân cư tại khu vực đô thị và thông thường thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt

Điều kiện chuyển đổi mục đích:

• Đất không thuộc diện vi phạm quy hoạch, không thuộc diện lấn chiếm, đất sử dụng cho mục đích công cộnng, đất nông nghiệp do hợp tác xã và các tổ chức đang quản lý giao cho các hộ gia đình xã viên sử dụng;
• Hiện đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, khiếu kiện; Có diện tích đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở (Tùy thuộc vào mỗi địa phương/tỉnh/thành nơi có đất quy đinh).
• Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, kênh mương, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thoát lũ..; bàn giao cho UBND xã phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xen kẹt

• Đơn đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu, mẫu 04a/ĐK;
• Giấy tờ, tài liệu về nguồn gốc đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (nếu có);
• Giấy tờ chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính (đóng nộp thuế, phí sử dụng đất) qua quá trình sử dụng đất;
• Giấy tờ nhân thân của người sử dụng (căn cước công dân/chứng minh nhân dân/hộ chiếu);
• Giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của người sử dụng đất (sổ hộ khẩu/văn bản xác nhận nơi cư trú);
• Giấy tờ, tài liệu về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 31, Điều 32, Điều 33, Điều 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (nếu có);
• Giấy tờ, tài liệu chứng minh thuộc trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có): Ví dụ giấy tờ chứng minh là thương binh, bệnh binh, người thuộc khu vực địa bàn có kinh tế đặc biệt khó khăn,…

Nếu đủ điều kiện phòng Tài nguyên và Môi trường lập tờ trình để Chủ tịch UBND Quận, Huyện ra quyết định cấp giấy chứng nhận (các công vụ trên thực hiện trong thời gian 30 ngày, kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian bổ sung, giải trình hồ sơ).

Quy trình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xen kẹt

Bước 1: Nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu
Người yêu cầu cấp sổ đỏ lần đầu chuẩn bị hồ sơ như đã nêu ở trên.
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ tài liệu, hồ sơ, người yêu cầu nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu cho đất xen kẹt tại một trong những cơ quan sau:

• Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
• Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất;
• Bộ phận 1 cửa cấp huyện nơi có đất (nếu đã thành lập);

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền thực hiện các công việc chuyên môn
Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện các công việc như xác nhận về tình trạng tranh chấp, thời điểm sử dụng đất, … của người sử dụng đất;
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc chuyên môn như kiểm tra hồ sơ, trích đo địa chính, kiểm tra thực địa, cập nhật thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai,…
Cơ quan có thẩm quyền dựa trên hồ sơ, tờ trình của cơ quan Tài nguyên và Môi trường để quyết định cấp sổ đỏ cho người yêu cầu;
Bước 3: Người yêu cầu cấp sổ đỏ đóng nộp thuế, phí
Theo thông báo đóng nộp thuế, phí từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, người yêu cầu đóng thuế, phí đúng hạn, đầy đủ.
Tiền thuế, phí mà người yêu cầu cần phải đóng nộp là tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp sổ đỏ.
Bước 4: Người yêu cầu cấp sổ đỏ nhận kết quả
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người yêu cầu cấp sổ đỏ nộp biên lai, giấy tờ chứng minh đã nộp thuế, phí tới cơ quan tiếp nhận hồ sơ ban đầu.
Người sử dụng đất nhận sổ đỏ theo giấy hẹn trả kết quả.

Mức phí, lệ phí cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt

Thông thường khi làm sổ đỏ cho đất xen kẹt thì người sử dụng đất cần phải nộp các khoản tiền như:
Tiền sử dụng đất
Không phải trường hợp nào cũng phải nộp tiền sử dụng đất khi yêu cầu cấp Giấy chứng nhận. Với mỗi trường hợp số tiền sử dụng đất phải nộp là khác nhau. Số tiền này sẽ được cơ quan thuế gửi thông báo đến người sử dụng đất để họ thực hiện đóng tiền đầy đủ (trừ trường hợp được ghi nợ tiền sử dụng đất) trước khi cấp giấy Chứng nhận.
Lệ phí trước bạ
Công thức tính lệ phí trước bạ được quy định như sau:

Trong đó:
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất xen kẹt chính là giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành
Diện tích đất tính là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác định.
Phí thẩm định hồ sơ
Căn cứ Điểm i, Khoản 1, Điều 5, Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định như sau:
“Điều 5. Căn cứ xác định mức thu phí và lệ phí
Căn cứ điều kiện kinh tế – xã hội tại địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu phí, lệ phí phù hợp.

Đối với các khoản phí
…
i) Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.
Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp”.
Căn cứ quy định trên thì mức phí thẩm định hồ sơ sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh tại nơi có đất quy định.
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận chỉ áp dụng với trường hợp cấp mới. Mỗi địa phương sẽ có quy định riêng về lệ phí cấp Giấy chứng nhận nhưng số tiền thu tối đa chỉ 100.000 đồng/giấy/lần cấp.
Như vậy, đất xen kẹt có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai.

Lưu ý khi mua bán đất nông nghiệp xen kẹt

Thông thường những loại đất nông nghiệp xen kẹt thì không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên việc chuyển nhượng thường thông qua hình thức viết tay.
Do đó, khi mua bán (chuyển nhượng) cần lưu ý những nội dung sau:

• Ký kết các Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng đầy đủ chữ ký của các bên liên quan. Ví dụ: đất của vợ chồng thì phải có chữ ký của cả hai vợ chồng, đất của hộ gia đình thì phải có chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Ngoài chữ ký của các bên liên quan, cần có thêm chữ ký của những người làm chứng (nên là tổ trưởng tổ dân phố, người thân thích của bên bán, hoặc những người có uy tín).
• Khi chuyển tiền mua bán đất, nên chuyển qua tài khoản ngân hàng (nêu rõ nội dung chuyển khoản) hoặc đưa tiền mặt phải có xác nhận của bên bán về việc đã nhận đủ số tiền.
• Nên thực hiện việc bàn giao thực địa đất, nhà và lập thành văn bản (có chữ ký của bên mua, bên bán, người làm chứng), nêu rõ ranh giới, mốc giới và đặc điểm của thửa đất, nhà.
• Sau khi mua nên tiến hành chiếm dụng trên thực tế (làm vườn, dựng lán, lều…) để tránh trường hợp bên bán lại bán tiếp cho người khác.

Mời bạn xem thêm:

• Căn hộ chung cư có thể dùng làm nhà ở công vụ không năm 2022?
• Thủ tục xin xác định ranh giới đất hiện nay
• Mẫu đơn tranh chấp đường đi năm 2022
• Hợp thức hóa đất lấn chiếm ra làm sao?

Thông tin liên hệ

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Sư X liên quan đến “Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt thế nào?”.

Quý khách hàng có nhu cầu tìm hiểu thêm về thủ tục đăng ký logo, giải thể doanh nghiệp, đăng ký bảo hộ nhãn hiệu tại Việt Nam, tra mã số thuế cá nhân, dịch vụ hợp thức hóa lãnh sự, mức bồi thường thu hồi đất, giá đền bù đất, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thủ tục vay vốn ngân hàng cho doanh nghiệp, mã số thuế cá nhân hay muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, dịch vụ công chứng tại nhà, đổi tên giấy khai sinh… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư X để được hỗ trợ, giải đáp. 

Liên hệ hotline: 0833.102.102. Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:

• FB: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp