Hiện nay, vì nhiều nguyên nhân khách quan hay xuất phát từ nhu cầu của người dân tại các địa phương mà việc chuyển đổi đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp ngày càng phổ biến. Nhà nước ban hành các chính sách hỗ trợ việc chuyển đổi đất trồng lúa sang đất nông nghiệp. Nhưng nhiều đối tượng do chưa am hiểu các quy định về đất đai nên nhiều trường hợp thực hiện không đúng về trình tự, thủ tục xin cấp phép Nhà nước chuyển mục đích sử dụng đất. Hiểu rõ vấn đề, bài viết dưới đây của Luật sư X sẽ giúp quý đọc giả nắm vững các vấn đề pháp lý về chuyển đổi mục đích sử dụng trong đó hướng dẫn thực hiện trình tự, thủ tục chuyển đổi đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp chi tiết. Hy vọng bài viết hữu ích với quý đọc giả!
Căn cứ pháp lý
Trường hợp nào phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Nền kinh tế xã hội phát triển thay đổi từng ngày, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức vì thế mà tăng cao nhằm khai thác tối ưu lợi thế kinh tế, tài chính mà đất đai đem lại. Vậy trong hệ thống pháp luật Nhà nước nói chung và trong Luật Đất đai nói riêng có quy định những trường hợp nào được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Thông tin chi tiết có ngay bên dưới!
Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cụ thể như sau:
– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Đất nông nghiệp và phi nông nghiệp gồm những loại đất nào?
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia vì giá trị mà nó mang đến góp phần tăng trưởng nền kinh tế xã hội. Trong đó, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 2 nhóm đất chính là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Dưới đây Luật sư X cung cấp đến quý đọc giả trong nhóm đất nông nghiệp gồm những loại đất nào và loại đất nào thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, cụ thể như sau:
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
– Đất trồng cây lâu năm;
– Đất rừng sản xuất;
– Đất rừng phòng hộ;
– Đất rừng đặc dụng;
– Đất nuôi trồng thủy sản;
– Đất làm muối;
– Đất nông nghiệp khác gồm:
+ Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất;
+ Đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
+ Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
+ Đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
– Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
– Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
– Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
– Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp;
Đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
– Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
– Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm:
+ Đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác);
+ Thủy lợi;
+ Đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh;
+ Đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng;
+ Đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông;
+ Đất chợ;
+ Đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
– Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
– Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
– Đất phi nông nghiệp khác gồm:
+ Đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất;
+ Đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.
Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp chi tiết
Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp chi tiết
Đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và đứng ra quản lý. Do đó, cá nhân, tổ chức muốn thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cụ thể là đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp có nghĩa vụ tuân thủ theo trình tự, thủ tục theo quy định Nhà nước ban hành. Sau đây, Luật sư X hướng dẫn quý đọc giả chuẩn bị các giấy tờ hồ sơ đảm bảo thực hiện đúng trình tự, thủ tục được cơ quan thẩm quyền có cơ sở phê duyệt.
Chuẩn bị hồ sơ
Căn cứ khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:
– Đơn theo Mẫu số 01.
– Giấy chứng nhận (người dân thường gọi Sổ đỏ).
Trình tự thực hiện
Bước 1. Nộp hồ sơ
Căn cứ khoản 1 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
– Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Bước 4. Trao kết quả
Hộ gia đình, cá nhân nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của UBND cấp huyện sau khi có kết quả giải quyết.
Thời hạn thực hiện: Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn thực hiện thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Thời gian trên không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, ngày nghỉ, ngày lễ, tết.
Lưu ý: Quy định trên đây là quy định chung khi chuyển từ nhóm đất nông nghiệp sang nhóm đất phi nông nghiệp nên không đưa ra mức tiền sử dụng đất phải nộp cho từng loại đất, từng trường hợp cụ thể.
Thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Về thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chủ thể cần lưu ý để tránh trường hợp được giao nhận sai ở các cấp. Tùy vào trường hợp sẽ thuộc cơ quan thẩm quyền chịu trách nhiệm xử lý khác nhau. Mời quý đọc giả theo dõi nội dung luật định bên dưới để nắm rõ thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Theo Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai 2013;
+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013;
+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
– Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
– Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
– Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013 không được ủy quyền.
Như vậy, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Uỷ ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với các trường hợp theo quy định và không được ủy quyền khi cho cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Thông tin liên hệ:
Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp chi tiết” Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến Sang tên sổ đỏ. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai năm 2023
- Thủ tục thuê đất 50 năm hiện nay như thế nào?
- Trình tự thực hiện thủ tục làm sổ hộ khẩu khi có sổ đỏ năm 2023
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là:
“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
Như vậy, một trong những căn cứ để chuyển đổi mục đích sử dụng đất là do nhu cầu sử dụng đất, cho nên khi nhu cầu sử dụng đất thay đổi thì người sử dụng đất có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Theo Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày,
– Được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
– Không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;
– Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;
– Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.
Thời gian thực hiện đồng thời nhiều thủ tục hành chính về đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá tổng thời gian thực hiện các thủ tục đó theo các quy định trên.
Cụ thể, theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, để được tách thửa khi chuyển nhượng, tặng cho… cần có đủ các điều kiện sau:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (một số địa phương không bắt buộc phải có Sổ hồng, Sổ đỏ mà chỉ cần có đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ, Sổ hồng);
Thửa đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Đất đang trong thời hạn sử dụng;
Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.
Về diện tích tối thiểu để tách thửa, khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương”.
Ngoài ra, khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP cũng quy định:
“UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.
Tóm lại, người sử dụng đất nông nghiệp được phép tách thửa để bán, tặng cho một phần thửa đất nhưng phải đáp ứng các điều kiện chung nêu trên và điều kiện riêng về hồ sơ tách thửa, diện tích tối thiểu tách thửa tại mỗi địa phương.
