Trình tự thủ tục làm sổ hồng chung cư theo quy định mới

Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân từ bao đời nay, ở thời điểm này khi cấp mới thì người dân chỉ có một loại sổ chung với tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là quyền sở hữu nhà ở với tài sản khác gắn liền với đất (được pháp luật gọi tắt là Giấy chứng nhận). Khi mua nhà chung cư đây là loại nhà là một trong các nhu cầu phổ biến hiện nay. Thông thường, các chủ đầu tư thường phải có trách nhiệm làm thủ tục cấp Sổ hồng cho người mua. Nếu có nhu cầu người mua cũng có thể tự họ thực hiện được. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Luật sư X để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Thủ tục làm sổ hồng chung cư” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013

Khái niệm về sổ hồng chung cư

Sổ hồng chung cư là một trong các giấy chứng nhận người dân có quyền sở hữu nhà ở do Bộ xây dựng ban hành cho cư dân tại chung cư.

Hồ sơ cần thiết khi cấp sổ hồng chung cư

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật; hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có xác nhận của chủ đầu tư (điểm đ, khoản 1, Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP);
• Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng;
• Biên bản thanh lý hợp đồng;
• Sơ đồ kỹ thuật/giấy hoàn công nhà nếu chủ đầu tư chưa nộp trên Sở tài nguyên và môi trường;
• Hóa đơn xác nhận đã thanh toán;
• Bản sao có công chứng các loại giấy tờ của người mua: Chứng minh nhân dân; Sổ hộ khẩu; Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;
• Tờ khai lệ phí

Thủ tục khi cấp sổ hồng chung cư

Bước 1: Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh (bộ phận một cửa).

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

– Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký.

– Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

– Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).

– Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

– Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Trao kết quả.

Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Thời hạn của sổ hồng

Trong cuốn sổ hồng chung cư thể hiện rõ thông tin sử dụng 2 phân mục

• Thời hạn sử dụng đất: Theo khoản 3 Điều 126 Luật đất đai 2013 những dự án kinh doanh nhà ở, phi kinh tế để bán thì người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

“Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.”

• Thời hạn sở hữu căn hộ: Phụ thuộc vào tuổi thọ của công trình. Khi chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng tòa chung cư mới. Đồng thời, người sở hữu căn hộ chung cư sẽ được tái định cư bằng đúng diện tích căn hộ cũ.

Như vậy, quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ chung cư đã được đảm bảo hơn. Qua đó các hộ gia đình, cá nhân sẽ an tâm hơn khi lựa chọn nhà chung cư.

Các loại phí khi làm sổ hồng

Khi làm sổ hồng sẽ mất một số loại phí nhất định như sau:

Lệ phí trước bạ

Một số trường hợp không tính phí trước bạ, căn cứ vào  Điều 5 Thông tư 13/2022/TT-BTC và Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP có các trường hợp miễn lệ phí trước bạ, cụ thể:

– Đất ở, nhà ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở các khu vực (xã, phường, thị trấn) thuộc những vùng khó khăn, Tây Nguyên; đất ở, nhà ở của các hộ nghèo; đất ở, nhà ở của các hộ gia đình, cá nhân tại những xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế – xã hội và những xã đặc biệt có khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa.

– Đất nông nghiệp xuất phát từ các hộ gia đình, cá nhân tự mình khai hoang phù hợp với quy hoạch trong sử dụng đất đã có sự phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng thời không có các tranh chấp liên quan đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Thừa kế hoặc quà tặng giữa những quan hệ sau: cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; vợ với chồng; cha, mẹ nuôi với con nuôi; cha, mẹ chồng với con dâu; cha, mẹ vợ với con rể; ông, bà nội với cháu nội; ông, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau đã được cấp sổ hồng bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cách tính lệ phí trước bạ:

Công thức tính lệ phí trước bạ đối với nhà đất được, như sau:  

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ

Căn cứ tình hình thực tế thì pháp luật quy định các trường hợp tính cụ thể như sau:

– Trường hợp đăng ký, cấp Sổ đỏ, Sổ hồng:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ)

– Trong tình huống chuyển nhượng nhà, đất:

Tình huống 1: Hợp đồng chuyển nhượng thỏa thuận giá đất và tài sản gắn liền cao hơn giá nhà, đất bởi Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định thì:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá trong hợp đồng x Diện tích)

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được nhận tặng cho, nhận thừa kế)

+ Đối với nhà:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Giá 01m2 (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại) 

Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy quy định dẫn chiếu từ 2 luật gồm Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 cùng  thì người làm thủ tục sổ đỏ bắt buộc nộp thuế thu nhập cá nhân nếu có thu nhập từ bất động sản (nhà đất) gồm trường hợp:

– Trường hợp chuyển nhượng nhà, đất cho người khác.

– Khi nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà đất.

Bên cạnh đó, có các trường hợp được  miễn thuế thu nhập cá nhân căn cứ Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC:

– Thừa kế, chuyển nhượng và tặng cho bất động sản (gồm ở đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai) của các mối quan hệ: Cha, mẹ đẻ với con đẻ; cha, mẹ nuôi với con nuôi; vợ với chồng; cha, mẹ chồng với con dâu; bố, mẹ vợ với con rể; ông, bà ngoại với cháu ngoại; ông, bà nội với cháu nội và anh chị em ruột với nhau.

– Đối tượng là cá nhân chuyển nhượng chỉ có một nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam.

Về cách tính thuế thu nhập cá nhân:

Căn cứ điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC thì cách tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng

Lưu ý về giá mua bán:

– Theo thường lệ, giá mua bán giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng mua bán là để tính thuế thu nhập cá nhân.

– Nếu hợp đồng không thỏa thuận giá mua bán hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trong hợp đồng thấp hơn giá đất quy định tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành ra. Thì giá để tính là giá bởi quy đinh của UBND cấp tỉnh.

Thuế sử dụng đất

Nộp thuế sử dụng đất được hiểu là người làm sổ hồng có thể phải nộp hai loại thuế: thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế sử dụng đất nông nghiệp. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Căn cứ điều 3 Thông tư 153/2011/TT-BTC về người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định các trường hợp cụ thể.

Công thức tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp = Số thuế phát sinh – Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trong đó:

– Thuế phát sinh được tính:

Số thuế phát sinh = (Diện tích đất tính thuế x Giá của 01m2) x Thuế suất

Phí thẩm định hồ sơ cấp, sang tên Sổ đỏ

Căn cứ điểm b khoản 3 thông tư 106/2021/TT-BTC thì phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quy định cụ thể:

– Định nghĩa phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hiểu là các khoản thu đối với các đối tượng đã đăng ký và nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có nhu cầu hoặc là các hồ sơ bắt buộc thẩm định theo quy định. Mục đích của việc này là bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ giao và cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

– Các trường hợp áp dụng phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là các trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định mục đích là giao và cho thuê đất cùng các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Khuyến nghị: 

Công ty Luật sư X- chuyên cung cấp các dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Với dịch vụ Trích lục hồ sơ sổ đỏ chúng tôi có cung cấp, quý khách hàng có thể yên tâm sử dụng dịch vụ của chúng tôi. Đừng ngại ngần hãy liên hệ ngay với Luật sư X qua hotline: 0833102102 để cho chúng tôi biết mong muốn và yêu cầu của bạn. Luật sư X rất hân hạnh đón chào quý khách! 

Mời các bạn xem thêm bài viết

• Hướng dẫn các bước làm thủ tục sang tên sổ hồng dễ hiểu 2023
• Thủ tục làm sổ hồng nhà đất năm 2023 như thế nào?
• Thủ tục vay vốn ngân hàng thế chấp sổ hồng như thế nào?

Thông tin liên hệ

Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Thủ tục làm sổ hồng chung cư” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là Hồ sơ bàn giao nhà chung cư…. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.

• FB: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp