Khi Nhà nước thu hồi đất, loại đất và giá đất bồi thường là sự quan tâm chính của người dân vì nó chính là yếu tố ảnh hưởng lớn đến việc tạo lập lại cuộc sống của người dân. Việc bồi thường không hợp lý dẫn đến việc người dân không bàn giao đất, nảy sinh khiếu nại, khiếu kiện phức tạp; đồng thời kéo dài thời gian thực hiện dự án, ảnh hưởng đến quyền lợi của nhiều chủ thể liên quan. Vậy cách Xác định loại đất để bồi thường được thực hiện như thế nào? Bài viết dưới đây của Luật sư X sẽ giúp các bạn giải đáp thắc mắc.
Căn cứ pháp lý
Luật đất đai 2013 chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014
Khi nào Nhà nước thu hồi đất?
Khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:
– Thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
– Thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai.
– Thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Điều kiện được bồi thường về đất
Để được bồi thường về đất phải có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp Sổ đỏ
Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;…”.
Như vậy, để được bồi thường về đất thì hộ gia đình, cá nhân cần đáp ứng đủ điều kiện sau:
– Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
– Có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận (điều kiện cấp Giấy chứng nhận khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất gồm 02 trường hợp: Có giấy tờ và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất).
Trường hợp duy nhất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ vẫn được bồi thường
Khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013 quy định:
“2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này”.
Theo đó, mặc dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng vẫn được bồi thường về đất nếu đáp ứng đủ 02 điều kiện sau:
– Là đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004.
– Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Lưu ý: Được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.
Xác định loại đất để bồi thường
Căn cứ quy định tại Điều 11 Luật đất đai 2013, việc xác định loại đất để bồi thường khi thu hồi đất dựa trên một trong các căn cứ sau đây:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận.
Đối với trường hợp không có giấy tờ theo quy định trên thì việc xác định loại đất để bồi thường khi thu hồi đất được quy định tại Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, cụ thể:
- Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng;
- Trường hợp đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.
- Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì việc xác định loại đất được căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và dự án đầu tư.
- Đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này được thực hiện như sau:
- Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó;
- Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
Trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.
Thẩm quyền xác định loại đất để bồi thường khi thu hồi đất
Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thẩm quyền xác định loại đất cụ thể:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền xác định đối với: tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư;
- Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền xác định đối với: hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Lưu ý:
- Trường hợp thửa đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền xác định loại đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện thì cơ quan xác định loại đất là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
- Trường hợp thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền xác định loại đất là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thông tin liên hệ
Trên đây là bài viết Luật sư X tư vấn về “Xác định loại đất để bồi thường?”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Đội ngũ luật sư của Công ty Luật sư X luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc liên quan đến tư vấn pháp lý về vấn đề: tra cứu Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ như nào,…của bạn. Ngoài ra nếu có những vấn đề, câu hỏi trong và ngoài nước thông qua web Luatsux.vn, lsx.vn, web nước ngoài Lsxlawfirm,… chưa rõ cần được tư vấn thêm quý độc giả hãy liên hệ ngay tới hotline 0833.102.102. để được các chuyên gia pháp lý của Luật sư X tư vấn trực tiếp.
Câu hỏi thường gặp
Khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường”.
Như vậy, để được bồi thường về nhà ở, cây trồng, vật nuôi thì phải đáp ứng 02 điều kiện sau:
– Phải là chủ sở hữu tài sản hợp pháp (Ví dụ: Đối với nhà ở thì có Giấy chứng nhận hoặc có các giấy tờ khác chứng minh như giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán,…).
– Tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại: Ví dụ: Nhà nước thu hồi đất mà phải phá dỡ nhà ở; cá, tôm hoặc các loại thủy sản khác chưa đến thời điểm thu hoạch mà không thể di chuyển đi nơi khác.
Theo Điều 74 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 luật này thì được bồi thường.
Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Đồng thời, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật
Theo Điều 93 Luật Đất đai 2013, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.
Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.
Nếu người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc Nhà nước.
