Nghĩa vụ của người dân là phải sử dụng đất đai theo đúng mục đích của từng loại đất. Chẳng hạn như khi người dân muốn xây nhà ở để sinh sống lâu dài thì ngôi nhà đó phải được xây dựng trên đất thổ cư. Nhiều người sở hữu thửa đất nông nghiệp và mong muốn được xây nhà trên thửa đất này nên thắc mắc muốn biết liệu có cách lách luật xây nhà trên đất nông nghiệp không? Nếu có thì cách lách luật xây nhà trên đất nông nghiệp như thế nào? Mức xử phạt khi tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp là bao nhiêu? Sau đây, Luật sư X sẽ giúp quý bạn đọc làm rõ vấn đề này thông qua bài viết sau cùng những quy định liên quan. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Đất nông nghiệp là loại đất gì?
Theo khoản 1 Điều 10 Luật đất đai 2013, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
Theo quy định trên thì đất nông nghiệp được sử dụng với mục đích sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, làm muối… và không có mục đích để ở.
Có được xây nhà trên đất nông nghiệp không?
Theo khoản 1 Điều 6 và Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất nông nghiệp có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên thì đất nông nghiệp không có mục đích để ở, vì vậy, người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp.
Mức xử phạt khi tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp là bao nhiêu?
Căn cứ quy định tại Điều 9, 10 và 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở (cụ thể là xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp) mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sẽ bị xử phạt. Tùy vào loại đất, diện tích vi phạm và đối tượng thực hiện hành vi vi phạm (là tổ chức hoặc cá nhân) mà mức phạt có thể dao động từ 03 triệu đồng đến 01 tỷ đồng. Cụ thể như sau:
Mức phạt đối với trường hợp chuyển đất trồng lúa sang đất ở
| Diện tích đất chuyển mục đích trái phép | Mức phạt tiền | |
| Đất tại khu vực nông thôn | Đất tại khu vực thành thị | |
| Dưới 0,01 héc ta | 3 triệu -5 triệu đồng | 6 triệu – 10 triệu đồng |
| Từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta | 5 triệu- 10 triệu đồng | 10 triệu – 20 triệu đồng |
| Từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta | 10 triệu -15 triệu đồng | 20 triệu – 30 triệu đồng |
| Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta | 15 triệu – 30 triệu đồng | 30 triệu – 60 triệu đồng |
| Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta | 30 triệu – 50 triệu đồng | 60 triệu – 100 triệu đồng |
| Từ 0,5 héc ta đến dưới 1 héc ta | 50 triệu – 80 triệu đồng | 100 triệu- 160 triệu đồng |
| Từ 1 héc ta đến dưới 3 héc ta | 80 triệu – 120 triệu đồng | 160 triệu – 240 triệu đồng |
| Từ 3 héc ta trở lên | 120 triệu – 250 triệu đồng | 240 triệu – 500 triệu đồng |
Mức phạt đối với trường hợp chuyển đất rừng đặc dụng là rừng trồng, đất rừng phòng hộ là rừng trồng, đất rừng sản xuất là rừng trồng sang đất ở
| Diện tích chuyển mục đích trái phép | Mức phạt tiền |
| Dưới 0,02 héc ta | 3 triệu – 5 triệu đồng |
| Từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta | 5 triệu – 10 triệu đồng |
| Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta | 10 triệu – 15 triệu đồng |
| Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta | 15 triệu – 30 triệu đồng |
| Từ 0,5 héc ta đến dưới 1 héc ta | 30 triệu – 50 triệu đồng |
| Từ 1 héc ta đến dưới 5 héc ta | 50 triệu – 100 triệu đồng |
| Từ 5 héc ta trở lên | 100 triệu – 250 triệu đồng |
Mức phạt đối với trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất ở
| Diện tích đất chuyển mục đích trái phép | Mức phạt tiền | |
| Đất tại khu vực nông thôn | Đất tại khu vực thành thị | |
| Dưới 0,02 héc ta | 3 triệu – 5 triệu đồng | 6 triệu – 10 triệu đồng |
| Từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta | 5 triệu – 8 triệu đồng | 10 triệu – 16 triệu đồng |
| Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta | 8 triệu – 15 triệu đồng | 16 triệu – 30 triệu đồng |
| Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta | 15 triệu – 30 triệu đồng | 30 triệu – 60 triệu đồng |
| Từ 0,5 héc ta đến dưới 1 héc ta | 30 triệu – 50 triệu đồng | 60 triệu – 100 triệu đồng |
| Từ 01 héc ta đến dưới 3 héc ta | 50 triệu – 100 triệu đồng | 100 triệu – 200 triệu đồng |
| Từ 3 héc ta trở lên | 100 triệu – 200 triệu đồng | 200 triệu – 400 triệu đồng |
Ngoài bị xử phạt theo mức nêu trên, người sử dụng đất còn buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (trừ trường hợp buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Đồng thời, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm theo quy định của pháp luật.
Cách lách luật xây nhà trên đất nông nghiệp
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất nông nghiệp có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng mục đích đã được nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp.
Trường hợp muốn xây dựng nhà để ở trên diện tích đất này thì trước tiên người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (hay thực tế còn gọi là đất thổ cư).
Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đến cơ quan tài nguyên và môi trường (nơi có đất) để được giải quyết theo thẩm quyền.
Hồ sơ xin phép bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:
- Đơn xin phép theo Mẫu số 01.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trình tự thủ tục xin phép:
Bước 1. Nộp hồ sơ
Nơi nộp hồ sơ:
- Cách 1: Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
- Cách 2: Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Lưu ý: Trong giai đoạn này cơ quan thuế sẽ gửi thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính, khi nhận được thông báo hộ gia đình, cá nhân nộp tiền theo thời hạn và số tiền trên thông báo (cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng được hướng dẫn ở mục sau).
Bước 4. Trả kết quả
Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn. Thời gian trên không tính các ngày nghỉ, lễ, tết, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thì người sử dụng đất có thể tiến hành xây dựng nhà ở trên diện tích đất đã chuyển mục đích sử dụng.
Lưu ý: Trường hợp xây dựng nhà ở trên diện tích đất thuộc khu vực đô thị hoặc thuộc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thì người sử dụng đất phải xin giấy phép giây dựng trước khi khởi công xây dựng (theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014).
Mời bạn xem thêm
- Hoãn thi hành án tử hình được thực hiện thế nào?
- Quy định chung về thủ tục công nhận và cho thi hành án tại Việt Nam
- Thi hành án phạt quản chế diễn ra theo trình tự nào chế theo pháp luật
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Cách lách luật xây nhà trên đất nông nghiệp”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như tư vấn pháp lý về hợp đồng cho thuê nhà và đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102
Câu hỏi thường gặp
Đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp thì được phép sử dụng giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và giấy tờ này phải được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận để đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
Căn cứ Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất như sau:
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Theo như quy định trên thì cá nhân hộ gia đình không thể thực hiện việc xây 2 ngôi nhà trên cũng một thửa đất. Trong trường hợp muốn xây hai ngôi nhà trên cũng một thửa đất thì phải thực hiện việc tách thửa đất và diện tích của thửa đất này phải đáp ứng đủ các điều kiện về tách thửa theo quy định tách thửa đất của từng địa phương.
Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định các nguyên tắc sử dụng đất, trong đó nêu rõ việc sử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Mục đích sử dụng đất được ghi rõ tại trang 2 của Giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản 6 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.
Như vậy, người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích ghi trong Giấy chứng nhận. Có nghĩa, trường hợp muốn xây dựng nhà ở phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ được xây dựng nhà ở khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xây dựng nhà xưởng trên đất trồng cây lâu năm được xác định là vi phạm nguyên tắc sử dụng đất.
