Đất dự án hay có cách gọi khác là đất nền, những mảnh đất dự án này nằm trong quy hoạch của nào đó và thường là nguyên vẹn chưa được khai thác hay tiến hành xây dựng gì cả. Đất dự án luôn là mối quan tâm chung, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư mới làm trong lĩnh vực bất động sản. Đất nền dự án ngày càng nhiều, giá hợp lý nhưng tính pháp lý rất cao và dễ chuyển nhượng sinh lời. Vậy đất nền dự án có được cấp sổ đỏ không? Bài viết dưới đây cung cấp thông tin cụ thể và những lưu ý khi đầu tư đất nền dự án.
Đất nền dự án có được cấp sổ đỏ không?
Căn cứ theo quy định tại Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định về điều kiện được mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức đất phân lô, bán nền trong dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê gồm:
- Chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự thực hiện xây dựng nhà ở:
– Các công trình kết cấu hạ tầng gồm công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
– Các công trình kết cấu hạ tầng phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.
– Các công trình này đồng thời cũng phải đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu là cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê:
– Các nghĩa vụ tài chính gồm tiền sử dụng đất (đối với đất được Nhà nước giao)/hoặc tiền thuê đất (đối với đất được Nhà nước cho thuê); thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.
- Dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền:
Điều kiện về khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền là:
– Khu vực không thuộc địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương.
– Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.
– Các thửa đất được phân lô không thuộc mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
- Đảm bảo các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về xây dựng, phát triển đô thị, pháp luật về kinh doanh bất động sản và nhà ở.
Theo quy định trên, pháp luật quy định những điều kiện cơ bản để chủ đầu tư được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
Hồ sơ cấp sổ đỏ đối với đất nền dự án
Về phía chủ đầu tư muốn tiến hành cấp sổ đỏ dự án cần có các giấy tờ sau:
- Quyết định phê duyệt hoặc giấy phép đầu tư.
- Quyết định phê duyệt của cơ quan chức năng về quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng dự án.
- Quyết định hoặc giấy chứng nhận giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước; Chứng từ chứng minh chủ đầu tư đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án.
Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán; trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ.
- Báo cáo kết quả cuối cùng của dự án.
- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án.
- Hợp đồng chuyển nhượng, mua bán đất, nhà ở và công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
- Biên bản bàn giao đất nền dự án cho người mua.
Hồ sơ xin cấp Sổ đỏ bao gồm:
– Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (mẫu 04a/ĐK).
– Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Biên bản bàn giao đất.
– Giấy tờ chứng minh được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
– Các giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp, giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của bên mua.
– Văn bản ủy quyền (nếu có).
Thủ tục cấp Sổ đỏ đối với đất nền dự án
Căn cứ theo quy định tại Khoản 22 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, thủ tục cấp Sổ đỏ đối với đất nền sự án quy định cụ thể như sau:
Bước 1: Thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền.
Khi thực hiện hợp đồng phải có công chứng chứng thực theo đúng quy định (căn cứ theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013).
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu cho đất nền dự án:
Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu cho người mua, hoặc bàn giao hồ sơ cho bên mua tự tiến hành đăng ký cấp sổ đỏ cho thửa đất phân lô đã mua.
Bước 3: Nộp hồ sơ:
Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm những giấy tờ như trên, chủ đầu tư hoặc người mua đất nền nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 4: Tiếp nhận hồ sơ:
Sau khi tiếp nhận hồ sơ như trên, Văn phòng đăng kí đất đai sẽ có trách nhiệm như sau:
– Kiểm tra hồ sơ, xác nhận có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận hay không.
– Thực hiện gửi số liệu địa chính tới cơ quan thuế có thẩm quyền để tính toán tiền thuế, phí.
– Thực hiện cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
– Sau đó chuẩn bị hồ sơ trình lên cơ quan có thẩm quyền ký việc cấp ra Sổ đỏ.
Bước 5: Giải quyết và trả kết quả:
– Sau khi giải quyết các thủ tục, cơ quan có thẩm quyền cấp ra Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) cho người nộp hồ sơ.
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Đất nền dự án có được cấp sổ đỏ không?”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như Mẫu hợp đồng thuê nhà để nhập hộ khẩu. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102
Mời bạn xem thêm
- Thủ tục chuyển nhượng đất dự án đầu tư năm 2023
- Biên bản bàn giao đất dự án mới năm 2022
- Hồ sơ đăng ký thực hiện dự án đầu tư mới năm 2023
Câu hỏi thường gặp
Có hai trường hợp xảy ra:
Trường hợp thứ nhất, đất đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất do UBND cấp huyện công bố thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Như vậy, thửa đất của anh là đất ở thì anh vẫn được phép xây dựng nhà ở. Lưu ý nếu anh không thuộc vào các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng (theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) thì anh phải xin cấp giấy phép xây dựng trước khi xây dựng nhà ở.
Trường hợp thứ hai, đất đã có quy hoạch sử dụng đất và đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm do UBND cấp huyện ban hành thì anh không được phép thực hiện xây dựng nhà ở trên thửa đất này.
Căn cứ Điều 79 Luật Đất đai 2013 quy định:
Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.
