Khu công nghiệp là loại hình tổ chức sản xuất phổ biến ở nước ta hiện nay. Vì những yêu cầu kỹ thuật cơ bản nên các khu công nghiệp thường có diện tích lớn và xây dựng xa khu dân cư. Đất dùng để xây dựng khi công nghiệp là đất giải phóng mặt bằng nên thường xảy ra tranh chấp giữa người dẫn và chủ doanh nghiệp dẫn đến những hành vi lấn chiếm, vi phạm sử dụng đất khi công nghiệp. Vậy nhà nước có những chế tài nào để xử lý vi phạm sử dụng đất khu công nghiệp? Bài viết “Xử lý vi phạm sử dụng đất khu công nghiệp” ngày hôm nay của Luật sư X sẽ làm rõ vấn đề này.
Căn cứ pháp lý
Quy định về sử dụng đất trong khu công nghiệp
Do tính chất quan trọng và quy mô đầu tư đòi hỏi nhà đầu tư phải có năng lực về vốn, trình độ quản lý, khai thác, vận hành nên không phải bất cứ cá nhân/doanh nghiệp hay tổ chức kinh tế nào cũng có quyền kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.
Theo khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013 thì chủ thể kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp chỉ bao gồm:
- Tổ chức kinh tế
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Riêng với nhóm đối tượng mua/thuê đất trong khu công nghiệp để sản xuất kinh doanh thì rộng hơn. Bất kỳ ai có nhu cầu sử dụng đất trong khu công nghiệp để kinh doanh và tổ chức sản xuất, kinh doanh dịch vụ ở tất cả các ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh (phù hợp với từng dự án khu công nghiệp) mà pháp luật không cấm đều có thể nhận chuyển nhượng hoặc thuê lại đất của chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2013 các chủ thể này bao gồm: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Trách nhiệm của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề: Khi ký hợp đồng cho thuê đất, cho thuê lại đất phải xác định cụ thể tiến độ sử dụng đất tương ứng với tiến độ thực hiện dự án đầu tư và biện pháp xử lý nếu bên thuê đất, bên thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ sử dụng đất đã giao kết trong hợp đồng; Chịu trách nhiệm trước Nhà nước và pháp luật về việc quản lý sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề; có trách nhiệm kiểm tra, theo dõi, đôn đốc bên thuê đất, thuê lại đất đưa đất vào sử dụng theo đúng tiến độ đã giao kết trong hợp đồng; Hàng năm, doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Tổng cục Quản lý đất đai và công bố công khai diện tích đất chưa cho thuê, cho thuê lại trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất và của Tổng cục Quản lý đất đai.
Trường hợp bên thuê đất, thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng so với tiến độ đã giao kết trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất, trừ trường hợp bất khả kháng quy định tại khoản 1 Điều 15 của Nghị định này thì doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề có trách nhiệm thực hiện như sau: Yêu cầu bên thuê đất, thuê lại đất thực hiện các biện pháp để đưa đất vào sử dụng hoặc có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất, thuê lại đất; Lập danh sách các trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất báo cáo Ban Quản lý các khu công nghiệp, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Các cơ quan nhận được báo cáo và doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề có trách nhiệm công bố công khai danh sách các trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của cơ quan, đơn vị.
Trường hợp doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề đã thực hiện các quy định tại khoản 6 Điều này mà bên thuê đất, thuê lại đất vẫn không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ kết quả kiểm tra, kết luận thanh tra thực hiện việc thu hồi đối với diện tích đất vi phạm của bên thuê đất, thuê lại đất và giao cho chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề. Trường hợp có nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất thì chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề cho nhà đầu tư thuê đất, thuê lại đất đối với diện tích đất mà Nhà nước đã thu hồi.
Các vi phạm sử dụng đất khu công nghiệp
- Chậm đưa đất khu công nghiệp vào sử dụng
Pháp luật không yêu cầu bên thuê đất, thuê lại đất từ chủ đầu tư dự án phải tiến hành sử dụng đất ngay sau khi hợp đồng thuê đất, thuê lại đất có hiệu lực pháp luật. Việc sử dụng của bên thuê đất, thuê lại đất là quyền của họ đối với đất mà họ đã tiến hành thuê, thuê lại. Do đó, đất bị bỏ hoang hay nói cách khác, đất chưa được sử dụng ngay là điều rất bình thường.
Tuy nhiên, pháp luật chỉ cho phép bên thuê đất, thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng so với tiến độ đã giao kết trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất nếu rơi vào trường hợp bất khả kháng quy định tại khoản 1 Điều 15 Nghị định 43/2014,NĐ-CP:
– Do ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường;
– Do ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh;
– Do ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh;
– Các trường hợp bất khả kháng khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
- Lấn, chiếm đất khu công nghiệp
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, lấn, chiếm đất là một trong các hành bị nghiêm cấm thực hiện:
“Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm
Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai. …”
Do đó, nếu đối tượng nào thực hiện hành vi nêu trên đều bị coi là trái luật và sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật với mức phạt và hình thức xử phạt phụ thuộc vào mức độ nghiêm trọng của hành vi cũng như đối tượng mà hành vi tác động tới.
Xử lý vi phạm sử dụng đất khu công nghiệp
Hành vi lấn, chiếm đất khu công nghiệp, khu chế xuất đã được bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ bị xử lý như sau:
Căn cứ Điều 3 Nghị định 102/2014/NĐ-CP
– Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.
– Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử lý hành vi lấn, chiếm đất
“1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.
Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này.
Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.
Hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định tại Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão và trong các lĩnh vực chuyên ngành khác.”
Hành vi chậm đưa đất vào sử dụng sẽ được xử lý như sau
Nếu việc đưa đất vào sử dụng chậm so với tiến độ trong hợp đồng đã giao kết nằm ngoài các trường hợp trên thì khi đó, hành vi của bên thuê đất, thuê lại đất là trái quy định pháp luật. Pháp luật cho phép doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề tiến hành yêu cầu bên thuê đất, thuê lại đất thực hiện các biện pháp để đưa đất vào sử dụng hoặc có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất, thuê lại đất. Nếu như bên thuê đất, thuê lại đất vẫn không thể đưa đất vào sử dụng thì UBND Tỉnh có thể ra quyết định thu hồi đất đối với diện tích đất vi phạm.
Mời bạn xem thêm
- Quy định về sử dụng đất nghĩa địa năm 2023 như thế nào?
- Có nên mua đất gần khu công nghiệp theo quy định mới
- Năm 2023 có được chuyển đất nông nghiệp sang đất nghĩa trang?
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Xử lý vi phạm sử dụng đất khu công nghiệp” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như tư vấn pháp lý về mẫu hợp đồng cho thuê nhà đất, vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102 Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Câu hỏi thường gặp
Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử lý hành vi lấn, chiếm đất
“1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.
Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này.
Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.
Hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định tại Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão và trong các lĩnh vực chuyên ngành khác.”
– Chậm đưa đất khu công nghiệp vào sử dụng
Pháp luật không yêu cầu bên thuê đất, thuê lại đất từ chủ đầu tư dự án phải tiến hành sử dụng đất ngay sau khi hợp đồng thuê đất, thuê lại đất có hiệu lực pháp luật. Việc sử dụng của bên thuê đất, thuê lại đất là quyền của họ đối với đất mà họ đã tiến hành thuê, thuê lại. Do đó, đất bị bỏ hoang hay nói cách khác, đất chưa được sử dụng ngay là điều rất bình thường.
– Lấn chiếm đất khu công nghiệp
Căn cứ Điều 3 Nghị định 102/2014/NĐ-CP
Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.
Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Nếu việc đưa đất vào sử dụng chậm so với tiến độ trong hợp đồng đã giao kết nằm ngoài các trường hợp trên thì khi đó, hành vi của bên thuê đất, thuê lại đất là trái quy định pháp luật. Pháp luật cho phép doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề tiến hành yêu cầu bên thuê đất, thuê lại đất thực hiện các biện pháp để đưa đất vào sử dụng hoặc có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất, thuê lại đất. Nếu như bên thuê đất, thuê lại đất vẫn không thể đưa đất vào sử dụng thì UBND Tỉnh có thể ra quyết định thu hồi đất đối với diện tích đất vi phạm.
