Chào luật sư, năm 2020 tôi có mua lại một thửa đất hỗn hợp tại Bình Dương do người quen giới thiệu và giá đất tôi mua lúc đó cũng rẻ nên muốn mua để bán lại kiếm lời, nhưng sau một thời gian thì tôi đổi ý không muốn bán mà muốn để đó sử dụng nếu cần. Nay tôi có ý định xây dựng kho bãi để cho các công ty khác thuê làm chỗ chứa hàng. Vậy đất hỗn hợp có xây dựng được không? Xin được tư vấn.
Để giải đáp vấn đề trên mời quý độc giả cùng Luật sư X tham khảo bài viết dưới đây để biết thêm chi tiết.
Căn cứ pháp lý
Đất hỗn hợp là gì?
Đất hỗn hợp là quỹ đất được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau như ở, sản xuất hay kinh doanh. Quy hoạch xây dựng trên đất hỗn hợp liên quan đến việc định hướng hoặc tổ chức không gian đô thị, hạ tầng xã hộ, không gian vùng, điểm dân cư, công trình hạ tầng kỹ thuật.
Theo quy định của pháp luật đất đai ở Việt Nam thì đất được phân loại thành 3 nhóm. Cụ thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Đất hỗn hợp không thuộc bất kỳ loại đất cụ thể nào trong Luật Đất đai 2013. Điều đó có nghĩa là không có quy định cụ thể nào quản lý những gì có thể xảy ra với loại đất này. Để giải quyết những vướng mắc liên quan, người dân chỉ biết trông chờ vào quy hoạch nói chung dẫn đến nhiều trường hợp đất hỗn hợp không được cấp phép khiến nhiều cư dân đô thị bức xúc.
Một số nơi cho phép xây dựng trong khi những nơi khác thì không, điều này có thể gây nhầm lẫn cho những người đang cố gắng bắt đầu xây dựng. Có nhiều cách khác nhau để xin giấy phép ở những nơi khác nhau và điều này đôi khi có thể là một vấn đề.
Đất hỗn hợp có xây dựng được không?
Nhiều người hoang mang về đất hỗn hợp do quy định lâu nay chưa được cập nhật, khiến người xây dựng không xin được giấy phép xây dựng. Điều này đã gây rất nhiều bức xúc cho người dân ở các thành phố.
Nếu đất không được sử dụng vào mục đích ở thì hộ gia đình sẽ không được cấp phép xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, không được chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư và tách thửa thành nhiều lô riêng lẻ. Đối với các khu vực có quy hoạch hỗn hợp, sẽ rất khó để xin phép và phê duyệt cần thiết cho việc xây dựng trên loại đất này.
Công việc xây dựng sẽ được tính là giấy phép tạm thời. Nếu đã thi công xong thì không giải quyết hồ sơ hoàn công. Sở Xây dựng thống nhất đề xuất về cách phân loại giấy phép của người dân trong tháng 11/2018. Cụ thể:
Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 50% diện tích
Nếu diện tích chiếm trên 50% diện tích đất hỗn hợp thì có cơ cấu chức năng chính là chung cư kết hợp văn phòng thương mại. Ngoài ra, tình trạng khu vực có nhiều đất ở, nhà ở sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân được cấp phép xây dựng chính chủ.
Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 30% diện tích
Đối với diện tích chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp, đặc điểm kết cấu chính là kinh doanh như văn phòng, nhà xưởng hơn là nhà ở. Các cơ sở kinh doanh này cần phải được di dời đến các khu vực khác, nơi họ sẽ không gây ô nhiễm.
Giấy phép sẽ chỉ được trao cho những người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là những người sống trong ngôi nhà có quyền sử dụng mảnh đất mà ngôi nhà đang ở.
Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích
Tại những khu vực có 20% diện tích đất hỗn hợp (thổ cư và đất sử dụng vào mục đích khác), đô thị cần thu hút các nhà đầu tư thực hiện các dự án xây dựng KĐTM. Tuy nhiên, cho đến khi điều này xảy ra, giấy phép xây dựng cho các tòa nhà mới không có sẵn. Sau khi thành phố đã điều chỉnh đất đai cho phù hợp với cư dân mới, họ sẽ được cấp giấy phép xây dựng chính thức.
Khu quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và các loại đất khác
Khi các bạn tìm hiểu về đất hỗn hợp là gì, chắc hẳn cũng đã biết khu vực nằm trong quy hoạch đất ở, và đất dân cư xây dựng mới là loại đất hỗn hợp. Vì vậy, đối với khu vực này, chính quyền địa phương sẽ cấp giấy phép xây dựng riêng lẻ cho từng hộ dân.
Có nên mua đất hỗn hợp không?
Nhiều người dân vẫn luôn băn khoăn không biết có nên mua đất hỗn hợp hay không, vậy mời bạn theo dỗi nội dung sau đây để kham khảo các lưu ý khi mua đất hỗn hợp.
Tùy vào mức tài chính bạn có và mục đích bạn muốn sử dụng mà quyết định xem có nên mua đất quy hoạch hỗn hợp hay không. Đặc điểm của đất quy hoạch là có thể dễ dàng và nhanh chóng thay đổi theo thời gian. Ngày hôm nay có thể đất hỗn hợp thuộc diện quy hoạch nhưng vài năm sau lại có thể được tháo dỡ.
Hơn thế nữa, Sở quy hoạch – Kiến trúc cũng khẳng định chắc chắn rằng đất hỗn hợp sẽ được Sở giải quyết triệt để và đảm bảo mọi quyền lợi nhà, đất cơ bản cho người dân trong các trường hợp chưa có quyết định thu hồi đất của Nhà nước, chưa xác định được dự án đầu tư và chủ đầu tư. Nếu có thu hồi thì cũng sẽ lên phương án bồi thường thỏa đáng cho người dân theo đúng quy định về Luật đền bù đất đai nếu chủ sở hữu đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý hợp lệ mà quan trọng nhất là Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
Đất hỗn hợp có một ưu điểm rất vượt trội đó chính là giá bán đất khá rẻ, rẻ hơn nhiều so với các loại đất thông thường khác. Định giá đất hỗn hợp đưa ra luôn thấp hơn nhiều so với giá thị trường, đó chính là cơ hội để người mua có thể nắm bắt cơ hội mà mua được đất với giá rẻ.
Tuy nhiên, đất hỗn hợp về cơ bản vẫn là đất quy hoạch, một số quyết định đưa ra đôi khi vẫn còn gây khó khăn, phiền hà cho người dân. Các thủ tục thực hiện pháp lý, xin giấy phép đến nay vẫn chưa thực sự rõ ràng, hiệu quả; nhiều hộ gia đình chưa được cấp giấy phép hoặc chỉ cấp dựng tạm. Đối với người có nhu cầu mua để ở lâu dài, ổn định thì nên suy nghĩ chắc chắn rằng việc có nên mua đất hỗn hợp hay không.
Cho đến nay, quy hoạch đất hỗn hợp vẫn còn gây ra nhiều khó khăn, rắc rối cho người dân, nhất là trong việc xây dựng vẫn chưa được chính quyền địa phương chính thức cấp phép mà chỉ được xem là công trình xây dựng tạm. Sau khi hoàn tất công trình xây dựng, nếu có quyết định thu hồi thì vẫn không được hoàn công.
Bên cạnh đó, công tác quy hoạch đất còn chưa có hướng xử lý thích hợp và thỏa đáng cho người dân. Vì vậy, nếu bạn đang có ý định mua đất để xây nhà ở trong nội thành, hãy suy nghĩ và xem xét thật kỹ lưỡng về quy hoạch của khu đất bạn muốn mua, xem đất có thuộc diện nào để có kế hoạch mua và sử dụng cho phù hợp với mục đích và tài chính của mình.
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Xe máy chỉ có một gương chiếu hậu có bị phạt không?
- Thay đổi kết cấu xe máy phạt bao nhiêu tiền?
- Giới hạn kích thước hàng hóa xe máy được phép chở tại Việt Nam theo QĐ 2022
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Đất hỗn hợp có xây dựng được không?“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý như Chuyển đất trồng cây lâu năm lên thổ cư cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP khi quy định các trường hợp được phép tách thửa phải đáp ứng 5 điều kiện sau:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ). Nếu chưa có sổ đỏ thì phải xin cấp sổ đỏ trước khi thực hiện tách thửa.
Đất tách thửa phải đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu theo quy định của từng địa phương. Cụ thể, diện tích tách thửa tối thiểu là diện tích thửa đất còn lại sau khi tách thửa, không tính chỉ giới xây dựng và phần hành lang an toàn giao thông.
Đất tách thửa không có kiện tụng hay tranh chấp.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Đất tách thửa vẫn còn thời hạn sử dụng tại thời điểm tách thửa.
Để trả lời cho câu hỏi này, bạn phải dựa vào điều 75 luật đất đai 2013 quy định về việc bồi thường đất trước khi thu hồi. Các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nhưng không phải đất thuê có trả tiền đất hàng năm có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hoặc có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật, trừ trường hợp chưa được cấp giấy sẽ không nhận được bồi thường.
Như vậy, người sở hữu đất hỗn hợp cần phải có đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp lệ sẽ được bồi thường theo quy định khi đất bị thu hồi.
Đất hỗn hợp vẫn có thể lên được đất thổ cư nhưng phụ thuộc rất lớn vào tình hình quy hoạch của địa phương, thành phố. Tuy vậy, việc xây mới chỉ thực hiện nếu được thông qua những điều kiện quy định trong Khoản 2 Điều 49 Luật Đất Đai 2013 như sau:
Trong trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ các cơ quan chính quyền địa phương hay Nhà nước thì người sử dụng đất vẫn được tiếp sử dụng và thực hiện các quyền cơ bản theo đúng luật pháp đã quy định.
Trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện thì người sử dụng đất trong khu vực cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền cơ bản của mình. Ngoại trừ các trường hợp xây dựng mới công trình, nhà ở hoặc trồng cây lâu năm sẽ không được phép.
