Đất đai là một trong những thứ có giá trị nhất đối với mỗi con người. Hiện nay, các giao dịch về quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng phổ biến và đa dạng. Để thực hiện các giao dịch này thì người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện nhất định. Vậy, các điều kiện thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất là gì? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu qua bài viết dưới đây:
Căn cứ pháp lý
Giao dịch về quyền sử dụng đất là gì?
Giao dịch về quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất thực hiện quyền tài sản của mình đối với quyền sử dụng đất bằng cách đưa quyền sử dụng đất của mình vào giao dịch dân sự theo nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật đất đai.
Có 8 giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại; thừa kế tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, không phải chủ thể nào cũng có đầy đủ 8 quyền này mà phải theo quy định của pháp luật và để được thực hiện thì phải đáp ứng được những điều kiện nhất định.
Điều kiện thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì để thực hiện các quyền chuyển đổi; chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất cần có đủ các điều kiện sau đây:
Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186; khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013)
Giấy chứng nhận ở đây bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo LĐĐ 2013; hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp hợp pháp theo các LĐĐ năm 1980, 1993, 2003.
Giấy chứng nhận là giấy tờ hợp pháp, là chứng thư pháp lý công nhận quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, từ đó Nhà nước xác nhận các quyền và nghĩa vụ pháp lý liên quan đến đất đai của người sử dụng. Giấy chứng nhận có hiệu lực sau khi đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Xem thêm: Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay
Đất không có tranh chấp
Khoản 24 Điều 3 LĐĐ 2013 quy định “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”, tranh chấp được hiểu là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột…
Tùy theo tính chất mà có thể phân loại tranh chấp tranh chấp đất đai gồm các dạng: tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất và tranh chấp về mục đích sử dụng đất. Khi đó, chưa thể xác định được chủ thể sử dụng hợp pháp là ai hay có quyền gì.
Nếu đất đang có tranh chấp mà lại giao dịch chuyển quyền sử dụng thì sau khi tranh chấp được giải quyết tại các cơ quan có thẩm quyền bằng một bản án, quyết định có hiệu lực, các bên và đặc biệt là bên thứ ba nhận chuyển quyền sẽ khó có thể giải quyết được quyền lợi trong trường hợp bên thứ ba đó bị đòi lại đất.
Như vậy, chỉ khi đất không có tranh chấp tức là đã xác định được người có quyền sử dụng đất hợp pháp thì người đó mới có thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng. Điều này giúp việc quản lý đất đai dễ dàng hơn bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất tốt hơn và tránh được các tranh chấp khác phát sinh.
Xem thêm: Đất đang có tranh chấp là gì? Các hạn chế khi đất đang có tranh chấp
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng chế nhà nước do cơ quan có thẩm quyền áp dụng để đảm bảo thi hành án, trong trường hợp người phải thi hành án có nghĩa vụ nộp tiền phạt nhưng lại không thực hiện trong khi có đủ điều kiện để thực hiện. Trong số những tài sản được kê biên; quyền sử dụng đất với tư cách là một loại tài sản đặc biệt cũng có thể bị kê biên.
Sau khi bị kê biên quyền sử dụng đất, phần diện tích đó có thể được tạm giao cho các chủ thể có quyền quản lý hợp pháp, tuy nhiên bị hạn chế một số quyền theo khoản 4 Điều 112 Luật thi hành án dân sự: “Trong trường hợp tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng đất đã kê biên, người được tạm giao không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, để thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Như vậy, nếu quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án, về bản chất người có quyền sử dụng đất vẫn có thể sử dụng theo đúng mục đích của phần diện tích này, nhưng không được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, nếu một người phải thi hành án thì căn cứ vào quyết định hoặc bản án đã có hiệu lực của tòa án, cơ quan có thẩm quyền đối với người đó để xác định quyền sử dụng đất có phải kê biên không.
Trong thời hạn sử dụng đất
Theo quy định của Luật đất đai 2013 có hai loại thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài (không xác định thời hạn) và có xác định thời hạn. Chỉ khi nào đất còn trong thời hạn sử dụng thì khi đó mối quan hệ về đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng mới tồn tại giấy chứng nhận có giá trị pháp lý và người sử dụng đất mới có quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Khi xác định đất còn trong thời hạn sử dụng hay không cơ quan có thẩm quyền “căn cứ vào quyết định giao đất cho thuê đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp mất mát hoặc không có giấy tờ trên có thể tra cứu trong số mục kê; hồ sơ địa chính được lưu tại Ủy ban nhân dân các địa phương”.
Xem thêm: Hết thời hạn sử dụng đất, người dân phải làm gì?
Thông tin liên hệ Luật sư X
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật sư X về chủ đề: “Điều kiện thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất“. Chúng tôi hi vọng rằng bài viết có giúp ích được cho bạn.
Luật sư X là đơn vị Luật uy tín; chuyên nghiệp, được nhiều cá nhân, tổ chức tin tưởng lựa chọn. Để sử dụng dịch vụ pháp lý của chúng tôi, hãy liên hệ qua số hotline: 0833102102
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo quy định tại Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai’.
Như vậy, có thể hiểu tranh chấp đất đai rất đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Đó có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất; hay tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính, mục đích sử dụng đất…
Khoản 1 Điều 15 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định xử phạt với hành vi làm biến dạng địa hình; hoặc làm suy giảm chất lượng đất thì:
Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng; nếu diện tích đất bị hủy hoại dưới 0,05 héc ta;
Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng; nếu diện tích đất bị hủy hoại từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng; nếu diện tích đất bị hủy hoại từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;…
