Xin chào Luật sư X. Tôi tên là Nguyễn Quang Thắng, trước đây gia đình tôi có thế chấp sổ đỏ vào ngân hàng để vay vốn làm ăn. Nay tôi đã gom đủ tiền để trả toàn bộ gốc, lãi ngân hàng và muốn lấy lại sổ đỏ về. Vậy xin hỏi, điều kiện như thế nào để giải chấp ngân hàng? Và trình tự thủ tục giải chấp sổ đỏ tại ngân hàng thực hiện ra sao? Rất mong được Luật sư tư vấn. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chúng tôi. Tại bài viết sau đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc ” Thủ tục giải chấp sổ đỏ ngân hàng năm 2022” cho quý độc giả. Hi vọng bài viết mang đến cho quý độc giả nhiều điều bổ ích.
Căn cứ pháp lý
- Nghị định 102/2017/NĐ-CP
- Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT
Giải chấp sổ đỏ được hiểu là gì?
Giải chấp sổ đỏ hay xóa thể chấp sổ đỏ là hình thức ngân hàng tiến hành giải trừ tải sản thế chấp như quyền sử dụng bất động sản nhà ở đất khi chính tài sản đó đã hoàn thành hết nghĩa vụ bảo đảm cho khoản vay cùng lúc khách hàng thanh toán hết tất cả khoản nợ trong hợp đồng đã ký.
Khi kết thúc thời gian giải chấp số đỏ khách hàng sẽ tiến hành thực hiện đăng ký thế chấp cho trường hợp đã xóa quyền thế chấp sử dụng đất.
Có thể hiểu đơn giản hơn, xóa đăng ký thế chấp sổ đỏ là việc làm bắt buộc thực hiện ngay sau khi được ngân hàng giải chấp sổ đỏ. Điều này đã được quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 9 năm 2017 của Chính phủ.
Như vậy, những đối tượng trường hợp được ngân hàng và cơ quan Nhà nước thực hiện thủ tục giải chấp sổ đỏ là:
- Chấm dứt hợp đồng thế chấp bằng tài sản bảo đảm là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Thay thế giải pháp vay vốn thế chấp sổ đỏ bằng các dịch vụ tài chính như đáo hạn khoản vay, thế chấp tài sản mới như nhà xưởng, ô tô,… có giá trị tài chính bằng hoặc lớn hơn giá trị sổ đỏ thế chấp trước đó;
- Trường hợp khách hàng không đủ khả năng thanh toán khoản nợ vay, ngân hàng sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ xử lý tài sản để hoàn tất khoản nợ theo đúng quy định pháp luật;
- Trường hợp tòa án đã ban bố quyết định biện pháp bảo đảm tài sản vô hiệu;
- Trường hợp khách hàng hoặc ngân hàng đơn phương chấm dứt tài sản thế chấp;
- Trường hợp cơ quan thi hành án dân sự đã ban bố quyết định kê biên, xử lý tài sản thế chấp;
- Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận và đồng ý thời gian giải chấp sổ đỏ;
Điều kiện để được giải chấp Sổ đỏ
Căn cứ Điều 21 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, bên thế chấp được xóa đăng ký thế chấp nếu thuộc trường hợp sau:
- Chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm;
- Hủy bỏ hoặc thay thế biện pháp bảo đảm đã đăng ký bằng biện pháp bảo đảm khác;
- Thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác;
- Xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm;
- Tài sản bảo đảm bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ; tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Có bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp bảo đảm, tuyên bố biện pháp bảo đảm vô hiệu;
- Đơn phương chấm dứt biện pháp bảo đảm hoặc tuyên bố chấm dứt biện pháp bảo đảm trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật;
- Xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật;
- Cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý xong tài sản bảo đảm;
- Theo thỏa thuận của các bên.
Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thì khi yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm tiếp theo, người yêu cầu đăng ký không phải xóa đăng ký đối với biện pháp bảo đảm đã đăng ký trước đó.
Chưa đến hạn trả gốc nhưng các bên thỏa thuận trả nợ trước.
Đây là trường hợp khá phố biến vì trên thực tế nhiều ngân hàng cho phép bên thế chấp trả gốc và lãi trước thời hạn. Sau khi tất toán xong, bên thế chấp có quyền xóa đăng ký thế chấp.
Thủ tục giải chấp sổ đỏ tại ngân hàng
Hồ sơ giải chấp sổ đỏ tại ngân hàng
Để có thể tiến hành giải chấp sổ đỏ, ngân hàng cũng như luật pháp Việt Nam đã quy định bộ hồ sơ tiêu chuẩn theo Điều 47 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, hồ sơ giải chấp sổ đỏ bao gồm:
- Phiếu yêu cầu xóa đăng ký thế chấp: Mẫu số 04/XĐK (01 bản chính).
- Văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp hoặc văn bản xác nhận giải chấp của bên nhận thế chấp trong trường hợp phiếu yêu cầu xóa đăng ký chỉ có chữ ký của bên thế chấp (gồm 01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
- Sổ đỏ (bản chính).
- Văn bản ủy quyền (nếu có) (gồm bản chính hoặc bản sao chứng thực hoặc bản sao không chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).
Trong trường hợp trước đó đăng ký thế chấp khi cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý xong quyền sử dụng đất thì cần nộp một bộ hồ sơ gồm:
- Phiếu yêu cầu xóa đăng ký thế chấp (bản chính).
- Sổ đỏ (bản chính).
- Văn bản xác nhận kết quả xử lý quyền sử dụng đất của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại (bản chính hoặc bản sao chứng thực hoặc bản sao kèm bản chính để đối chiếu).
- Văn bản ủy quyền (nếu có).
Thủ tục giải chấp sổ đỏ
Bước 1: Nộp hồ sơ
Cơ quan có thẩm quyền thực hiện giải chấp sổ đỏ bao gồm:
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai (cấp huyện)
- Bộ phận một cửa ở địa phương
Cơ quan này sẽ chuyển lên Văn phòng hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
Nếu có căn cứ từ chối đăng ký: Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký bằng văn bản và chuyển hồ sơ đăng ký, văn bản từ chối đăng ký cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để trả lại hồ sơ đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện đúng quy định.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung xóa đăng ký vào sổ địa chính và Giấy chứng nhận.
- Không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
- Không quá 13 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn
Bước 4: Kiểm tra thông tin giải chấp
Khi nhận được kết quả giải chấp, thông tin đã xóa đăng ký thế chấp sẽ được thể hiện tại trang bổ sung của sổ đỏ.
Sau khi xóa thế chấp sổ đỏ thì nội dung sẽ được ghi như sau:
Trường hợp xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thì ghi: “Xóa nội dung đăng ký thế chấp ngày …/…/… (ghi ngày đã đăng ký thế chấp trước đây) theo hồ sơ số… (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”./.
Mời bạn xem thêm:
- Tội đánh bạc qua mạng sẽ bị xử lý như thế nào?
- Mắc bệnh thủy đậu thì có phải thực hiện cách ly hay không?
- Thời hạn giải quyết tố cáo là bao lâu theo quy định 2022?
- Pháp luật quốc tế về li-xăng đối với nhãn hiệu
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Thủ tục giải chấp sổ đỏ ngân hàng năm 2022” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là Dịch vụ luật sư Bắc Giang… vui lòng liên hệ đến hotline: 0833.102.102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện. Hoặc khách hàng có thể tham khảo thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Cả 2 hình thức có thể hiểu là thanh toán nợ gốc cho ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khi đến hạn trả nợ cho khoản vay thế chấp tài sản.
Giải chấp khác đáo hạn ở chỗ :
Giải chấp khi thanh toán hết dư nợ của khoản vay được hiểu là giải chấp tài sản(nghĩa là tài sản được giải chấp thì không còn nghĩa vụ đảm bảo cho khoản nợ thế chấp).Khi giải chấp tài sản thì ngân hàng có thể cho vay lại hoặc không cho vay lại nếu mục đích giải chấp để mua bán hoặc cho tặng,chuyển mục đích,gia hạn…
Đáo hạn có thể hiểu là làm mới lại khoản vay trước đó khi đến thời hạn phải trả hết nợ cho ngân hàng.Nhằm kéo dài thời gian trả nợ để tránh bị nợ xấu hoặc tệ hơn bị ngân hàng thanh lý tài sản. Khi đáo hạn ngân hàng thì phải qua bước giải chấp tài sản(hoặc để nguyên thì tài sản đó vẫn là tài sản đảm bảo cho khoản vay)chỉ làm lại hồ sơ vay lại và bắt buộc ngân hàng cũ hoặc ngân hàng mới duyệt khoản vay đó còn giải chấp thì không nhất thiết.
Theo khoản 21 Điều 2 Thông tư số 85/2019/TT-BTC, phí đăng ký giao dịch bảo đảm trong đó có phí giải chấp Sổ đỏ thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.
Do đó, sẽ không có một văn bản nào quy định thống nhất phí xóa đăng ký thế chấp Sổ đỏ hay phí giải chấp Sổ đỏ mà phí này được từng tỉnh, thành phố quy định.
Ví dụ:
+Tại TP. HCM: Mức phí này là 20.000 đồng (theo Phụ lục 09 ban hành kèm Quyết định số 52/2016/QĐ-UBND).
+Tại TP. Hà Nội: Mức phí xóa đăng ký giao dịch bảo đảm (phí giải chấp Sổ đỏ) là 10.000 đồng/hồ sơ…
Theo các quy định của BLDS 2015 thì được mượn Sổ đỏ của người khác để thế chấp vay tiền trong các trường hợp sau:
Trường hợp 1: Hợp đồng thế chấp nhà, đất do người đứng tên giấy chứng nhận ký kết trực tiếp với ngân hàng hay các tổ chức tín dụng khác (thực chất đây là việc người có nhà, đất thế chấp nhà, đất của mình và khi nhận được tiền thì lấy tiền cho người “nhờ” đi thế chấp vay).
Trường hợp 2: Hợp đồng thế chấp được người “mượn Sổ đỏ” ký tên nhưng phải được người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở ủy quyền bằng văn bản (thực chất đây là thực hiện công việc được ủy quyền, hay nói cách khác là thực hiện thay người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở).
