Quy định về kích thước lô đất

Nhằm đảm bảo tính an toàn cũng như tính thẩm mỹ của các công trình xây dựng, việc đáp ứng đúng kích thước của lô đất theo quy định là một trong những điều kiện bắt buộc được đặt ra công trình xây dựng. Kích thước của lô đất phù hợp không chỉ đảm bảo được các yếu tố nêu trên mà còn giúp giữ đúng khoảng cách tối thiểu giữa các tòa nhà, các công trình xây dựng riêng lẻ. Bên cạnh đó, đảm bảo vệ độ cao tối đa, tuổi thọ cũng như cấu trúc của ngôi nhà cũng là một trong những yếu tố quan trọng trong xây dựng. Vậy hiện nay pháp luật quy định như thế nào về kích thước lô đất? Các mật độ tối đa cho phép trong xây dựng trên một lô đất được quy định như thế nào?

Căn cứ pháp lý

• Nghị định 43/2014/NĐ-CP
• Thông tư 01/2021/TT-BXD ban hành quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD

Nội dung tư vấn

Quy định về kích thước lô đất trong xây dựng

Theo quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD thì lô đất bao gồm một hoặc nhiều thửa đất liền kề có chức năng sử dụng đất giống nhau được giới hạn bởi các tuyến đường giao thông, các đường ranh giới tự nhiên hoặc nhân tạo khác.

Khoảng cách tối thiểu giữa các tòa nhà, công trình riêng lẻ hoặc dãy nhà liền kề (gọi chung là công trình) phải được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Bố trí các công trình, xác định chiều cao công trình phải đảm bảo giảm thiểu các tác động tiêu cực của điều kiện tự nhiên (nắng, gió…), tạo ra các lợi thế cho điều kiện vi khí hậu trong công trình và phải đảm bảo các quy định về phòng cháy chữa cháy. Ngoài ra khoảng cách giữa các công trình phải đáp ứng các yêu cầu:

– Trường hợp các công trình có chiều cao < 46 m

• Khoảng cách giữa cạnh dài của các công trình phải đảm bảo ≥ 1/2 chiều cao công trình nhưng không được < 7 m;
• Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác phải đảm bảo ≥ 1/3 chiều cao công trình nhưng không được < 4 m;
• Trường hợp trong cùng một lô đất có các dãy nhà liền kề nếu được quy hoạch cách nhau, khoảng cách giữa cạnh mặt sau của dãy nhà liền kề phải đảm bảo ≥ 4 m.

– Trường hợp các công trình có chiều cao ≥ 46 m

• Khoảng cách giữa cạnh dài của các công trình phải ≥ 25 m;
• Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác phải đảm bảo ≥ 15 m.

– Khoảng cách giữa các công trình có chiều cao khác nhau lấy theo quy định của công trình có chiều cao lớn hơn.

– Đối với công trình có chiều dài cạnh dài và chiều dài đầu hồi tương đương nhau thì mặt công trình tiếp giáp với đường giao thông lớn nhất được tính là cạnh dài của dãy nhà.

Mật độ xây dựng xây dựng cho phép trên một diện tích lô đất theo quy định hiện nay?

Theo quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD các mật độ xây dựng được cho phép trên một lô đất hiện nay được quy định như sau:

– Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép

• Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần. Đối với lô đất có diện tích ≤ 90m²/căn nhà thì mức xây dựng tối đa là 100%. Đối với lô đất có diện tích ≥ 1000m²/căn nhà thì mật độ xây dựng tối đa là 40%.
• Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình. Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất ≤16 m thì mật độ xây dựng tối đa theo diện tích lô đất ≤ 3000m² là 75%; ≤ 10000m² là 65%; ≤ 18000m² là 63% và ≥ 35000m² là 60%
• Đối với lô đất có các công trình có chiều cao >46 m mật độ xây dựng tối đa theo diện tích lô đất ≤ 3000m² là 75%; ≤ 10000m² là 40%; ≤ 18000m² là 38% và ≥ 35000m² là 35% và đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần.
• Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ – công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%;
• Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất ≤ 16 m thì mật độ xây dựng tối đa theo diện tích lô đất ≤ 3000m² là 75%; ≤ 10000m² là 65%; ≤ 18000m² là 63% và ≥ 35000m² là 60%
• Đối với lô đất có các công trình  thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp có chiều cao > 46 m mật độ xây dựng tối đa theo diện tích lô đất ≤ 3000m² là 75%; ≤ 10000m² là 40%; ≤ 18000m² là 38% và ≥ 35000m² là 35% và còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn).

– Mật độ xây dựng gộp

• Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%;
• Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%;
• Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên là 5%;
• Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề là 25%;
• Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không quá 5%.

Trong trường hợp công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình.

Đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu có được cấp sổ đỏ không?

Theo quy định tại Điều 100, 101 Luật Đất đai 2013 và Điều 18, 20, 22, 23, 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, điều kiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu được chia thành 02 trường hợp sau:

• Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
• Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Như vậy, điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không bao gồm điều kiện về diện tích tối thiểu. Chỉ cần đáp ứng điều kiện theo từng trường hợp cụ thể theo các quy định nêu trên là được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định như sau:

– Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

– Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.

Liên hệ

Trên đây là bài viết Luật sư X tư vấn về “Quy định về kích thước lô đất” Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Đội ngũ luật sư của Công ty Luật sư X luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc liên quan đến giá đền bù tài sản trên đất của bạn. Nếu có những vấn đề nào chưa rõ cần được tư vấn thêm quý độc giả hãy liên hệ ngay tới hotline 0833 102 102 để được các chuyên gia pháp lý của Luật sư X tư vấn trực tiếp.

Mời bạn xem thêm

• Có phải đính chính sổ đỏ khi chuyển từ CMND sang CCCD không?
• Đổi chứng minh thư làm CCCD có ảnh hưởng gì không?
• Có được rút BHXH một lần khi bị mất CMND không?

Câu hỏi thường gặp