Hệ số sử dụng đất là thuật ngữ khá xa lạ đối với nhiều người. Đây là hệ số có ý nghĩa quan trọng trong việc thi công các công trình xây dựng. Do đó, người dân cần phải nắm rõ quy định pháp luật liên quan đến hệ số sử dụng đất để bảo vệ quyền lợi cho bản thân khi tiến hành thủ tục mua bán nhà đất. Vậy pháp luật Quy định hệ số sử dụng đất tối đa như thế nào? Công thức tính hệ số sử dụng đất được tính ra sao? Theo quy định, hệ số sử dụng đất phản ánh những thông tin gì? Sau đây, Luật sư X sẽ làm rõ vấn đề này thông qua bài viết sau cùng những quy định liên quan. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Khái niệm hệ số sử dụng đất
Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD (có hiệu lực đến hết ngày 04/7/2021) và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 05/7/2021), hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.
Quy định hệ số sử dụng đất phản ánh những thông tin gì?
– Hệ số sử dụng đất là căn cứ để xác định giới hạn số tầng ở các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được phép.
– Hệ số sử dụng đất thể hiện quy mô công trình, phí xây dựng.
– Hệ số sử dụng càng cao thì lợi ích kinh tế có thể sẽ cao vì tăng diện tích sàn; khi phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Tuy nhiên, khi hệ số sử dụng quá cao sẽ tác động đến hệ thống hạ tầng khu vực, làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án.
– Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực; hệ số sử dụng càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án càng thấp.
– Hệ số sử dụng ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ; tỷ lệ hệ số sử dụng càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn, khi đó càng có lợi cho chủ căn hộ.
Quy định hệ số sử dụng đất tối đa như thế nào?
Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất tối đa có ý nghĩa quan trọng, là yếu tố xác định mật độ xây dựng thuần trong xây dựng, cụ thể:
– Mật độ xây dựng thuần tuân thủ các quy định mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤ 25 m có diện tích lô đất ≤ 100 m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình.
– Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ – công cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ – công cộng nhưng không vượt quá 60%.
– Đối với các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng dưới đây.
Bảng hệ số sử dụng đất tối đa
Bảng hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình
| TT | Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Hệ số sử dụng đất tối đa (lần) theo diện tích lô đất | |||
| ≤ 3.000 m2 | 10.000 m2 | 18.000 m2 | ≥ 35.000 m2 | ||
| 1 | ≤ 16 | 4,0 | 3,5 | 3,4 | 3,25 |
| 2 | 19 | 4,8 | 3,9 | 3,78 | 3,6 |
| 3 | 22 | 5,6 | 4,34 | 4,2 | 3,99 |
| 4 | 25 | 6,4 | 4,64 | 4,48 | 4,24 |
| 5 | 28 | 7,2 | 4,95 | 4,77 | 4,5 |
| 6 | 31 | 8,0 | 5,3 | 5,1 | 4,8 |
| 7 | 34 | 8,8 | 5,61 | 5,39 | 5,06 |
| 8 | 37 | 9,6 | 5,88 | 5,64 | 5,28 |
| 9 | 40 | 10,4 | 6,24 | 5,98 | 5,59 |
| 10 | 43 | 11,2 | 6,58 | 6,3 | 5,88 |
| 11 | 46 | 12,0 | 6,9 | 6,6 | 6,15 |
| 12 | > 46 | 12,8 | 7,2 | 6,88 | 6,4 |
Chú thích 1: Đối với các lô đất có diện tích, chiều cao không nằm trong bảng này được phép nội suy giữa 02 giá trị gần nhất.
Chú thích 2: Các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất > 13 lần nhưng cần phải được tính toán đảm bảo không gây quá tải lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị.
Trên đây là thông tin Quy định hệ số sử dụng đất.
Công thức tính hệ số sử dụng đất
Căn cứ theo quy định trên, hệ số sử dụng đất được xác định theo công thức sau:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình : Tổng diện tích lô đất
Trong đó,
Tổng diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm:
-Tầng hầm, tầng nửa hầm
-Tầng kỹ thuật, tầng áp mái
-Tầng tum
Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó, bao gồm:
-Tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về nhà)
-Diện tích mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói,…
Giả sử, một lô đất có diện tích 1.000m2, được xây dựng thành các căn hộ có diện tích như nhau.
– Nếu hệ số sử dụng đất = 10, có thể xây được 100 căn hộ và mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/100 diện tích lô đất (10m2);
– Nếu hệ số sử dụng đất = 4, có thể xây được 40 căn hộ và mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/40 diện tích lô đất (25m2).
Có thể thấy, hệ số sử dụng đất càng thấp thì mật độ dân cư càng thấp và chất lượng cuộc sống của chủ căn hộ sẽ càng được nâng cao.
Ví dụ 1: Người có đất có 70% đất làm công trình công cộng (siêu thị, công viên), 10% đất làm đường, còn lại 50% đất làm nhà ở, thì ta nói hệ số sử dụng đất là 50%
Ví dụ 2: Ông Trần Văn B có một ngôi nhà xây dựng với diện tích 50m2 và có 5 tầng. Vậy hệ số sử dụng đất là : 50 x 5/100= 2.5
Mời bạn xem thêm
- Hoãn thi hành án tử hình được thực hiện thế nào?
- Quy định chung về thủ tục công nhận và cho thi hành án tại Việt Nam
- Thi hành án phạt quản chế diễn ra theo trình tự nào chế theo pháp luật
Thông tin liên hệ
Trên đây là bài viết Luật sư X tư vấn về “Quy định hệ số sử dụng đất“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Đội ngũ luật sư của Công ty Luật sư X luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc liên quan đến Đăng ký bảo hộ logo của bạn. Nếu có những vấn đề nào chưa rõ cần được tư vấn thêm quý độc giả hãy liên hệ ngay tới hotline 0833.102.102 để được các chuyên gia pháp lý của Luật sư X tư vấn trực tiếp.
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Tổng diện tích sàn của công trình bao gồm cả tầng hầm, trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình.
Là căn cứ để xác định giới hạn số tầng ở các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được cho phép.
Thể hiện quy mô công trình, phí xây dựng.
Phản ánh lợi ích kinh tế. Khi hệ số sử dụng đất kết hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Tuy nhiên nếu như hệ số này quá cao sẽ làm ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng khu vực. Từ đó, làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án.
Tỷ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực. Khi hệ số sử dụng càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án càng thấp.
Hệ số sử dụng sẽ làm ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ. Theo đó chỉ số này càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn.
Hệ số sử dụng đất được chia thành 2 kiểu đơn vị như sau:
FAR: Sử dụng đơn vị là lần. (Ví dụ: 2 lần, 4 lần, 6 lần)
FSI: Sử dụng đơn vị là %. (Ví dụ như 200%, 400%, 600%)
Đơn vị hệ số sử dụng đất ở mỗi quốc gia là khác nhau, có một số quốc gia vẫn dùng kiểu đơn vị đặc trưng riêng của họ, chẳng hạn như Nhật Bản là dùng FAR nhưng đơn vị sử dụng lại là %.
