Hà Nội là thủ đô của Việt Nam, là 1 trong 5 thành phố trực thuộc trung ương và là một đô thị loại đặc biệt (cùng với Thành phố Hồ Chí Minh). Hà Nội có vị trí địa lý nằm về phía tây bắc của trung tâm vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng, với địa hình bao gồm vùng đồng bằng trung tâm và vùng đồi núi thấp ở phía bắc và phía tây. Với lịch sử lâu đời cùng vị trí thuận lợi cũng như chiến lược, cho nên mật độ dân số của Hà Nội rất cao, đặc biệt là ở trung tâm các quận nội thành. Vì thế, các công trình xây dựng rất nhiều và Nhà nước đã phải có những quy định về mật độ xây dựng tại thành phố này. Vậy quy định mật độ xây dựng tại Hà Nội như thế nào? Mật độ xây dựng là gì? Mật độ xây dựng tối đa được cho phép theo quy định là bao nhiêu? Hãy cùng tìm hiểu câu trả lời qua bài viết sau đây của Luật sư X nhé!
Căn cứ pháp lý
Mật độ xây dựng là gì?
Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng gồm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp, cụ thể:
– Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).
Chú thích: Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: Sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.
– Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: Sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).
Mật độ xây dựng tối đa
* Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép
– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định như bảng dưới đây:
Bảng 2.8: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | ≤ 90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥ 1.000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 70 | 60 | 50 | 40 |
| Chú thích: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 07 lần. |
– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng 2.9 dưới đây và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà về khoảng lùi công trình.
Bảng 2.9: Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình
| Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất | |||
| ≤ 3.000 m2 | 10.000 m2 | 18.000 m2 | ≥ 35.000 m2 | |
| ≤ 16 | 75 | 65 | 63 | 60 |
| 19 | 75 | 60 | 58 | 55 |
| 22 | 75 | 57 | 55 | 52 |
| 25 | 75 | 53 | 51 | 48 |
| 28 | 75 | 50 | 48 | 45 |
| 31 | 75 | 48 | 46 | 43 |
| 34 | 75 | 46 | 44 | 41 |
| 37 | 75 | 44 | 42 | 39 |
| 40 | 75 | 43 | 41 | 38 |
| 43 | 75 | 42 | 40 | 37 |
| 46 | 75 | 41 | 39 | 36 |
| > 46 | 75 | 40 | 38 | 35 |
| Chú thích: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần. |
– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ – công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%.
– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng 2.10 và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà về khoảng lùi công trình.
Bảng 2.10: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình
| Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất | |||
| ≤ 3.000 m2 | 10.000 m2 | 18.000 m2 | ≥ 35.000 m2 | |
| ≤16 | 80 | 70 | 68 | 65 |
| 19 | 80 | 65 | 63 | 60 |
| 22 | 80 | 62 | 60 | 57 |
| 25 | 80 | 58 | 56 | 53 |
| 28 | 80 | 55 | 53 | 50 |
| 31 | 80 | 53 | 51 | 48 |
| 34 | 80 | 51 | 49 | 46 |
| 37 | 80 | 49 | 47 | 44 |
| 40 | 80 | 48 | 46 | 43 |
| 43 | 80 | 47 | 45 | 42 |
| 46 | 80 | 46 | 44 | 41 |
| > 46 | 80 | 45 | 43 | 40 |
| Chú thích: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46 m còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn). |
– Đối với các lô đất không nằm trong các bảng 2.8, bảng 2.9, bảng 2.10 được phép nội suy giữa hai giá trị gần nhất.
– Trong trường hợp công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình.
– Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần.
– Mật độ xây dựng thuần của lô đất xây dựng nhà máy, kho tàng tối đa là 70%. Đối với các lô đất xây dựng nhà máy có trên 05 sàn sử dụng để sản xuất, mật độ xây dựng thuần tối đa là 60%.
Lưu ý: Quy định về mật độ xây dựng thuần
– Mật độ xây dựng thuần tuân thủ quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤ 25 m có diện tích lô đất ≤ 100 m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình theo quy định.
– Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ – công cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ – công cộng nhưng không vượt quá 60%.
– Đối với các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo quy định hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình.
* Mật độ xây dựng gộp
– Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%.
– Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%.
– Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên là 5%.
– Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề là 25%.
– Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không quá 5%.
Quy định mật độ xây dựng tại Hà Nội
Mỗi địa phương có quy định riêng phù hợp với đặc thù. TP Hà Nội thì quy định mật độ xây dựng tối đa như sau:
1. Các quận nội thành quy định như sau:
* Diện tích lô đất <=50m2 là 100%
* Diện tích lô đất 75m2 là 90%
* Diện tích lô đất 100m2 là 85%
* Diện tích lô đất 200m2 là 80%
* Diện tích lô đất 300m2 là 75%
* Diện tích lô đất 500m2 là 70%
* Diện tích lô đất >=1000m2 là 65%
Ví dụ: Diện tích thửa đất là 100m2 thì được phép xây dựng 85m2.
2. Khu vực ngoại thành quy định như sau:
* Diện tích lô đất <=50m2 là 100%
* Diện tích lô đất 75m2 là 90%
* Diện tích lô đất 100m2 là 80%
* Diện tích lô đất 200m2 là 70%
* Diện tích lô đất 300m2 là 60%
* Diện tích lô đất 500m2 là 50%
* Diện tích lô đất >=1000m2 là 50%
3. Riêng đối với các công trình giáo dục, y tế, văn hóa, chợ:
Mật độ xây dựng thuần tối đa được cho phép của các công trình công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục, thể thao, chợ trong các khu vực xây dựng là 40%.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Đất cho ở nhờ lâu có đòi lại được không?
- Văn bản cam kết tặng cho quyền sử dụng đất
- Mua chung cư đã có sổ hồng
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Quy định mật độ xây dựng tại Hà Nội” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là dịch vụ tư vấn đặt cọc đất… vui lòng liên hệ đến hotline 0833.102.102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD vào năm 2008 “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng”, trong đó có quy định rõ ràng, cụ thể về cách tính mật độ xây dựng, thiết kế xây dựng, thẩm định, các đơn vị tư vấn, phê duyệt công trình liên quan đến chỉ tiêu mật độ xây dựng.
Công thức tính mật độ xây dựng như sau:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình (m2) x 100 / Tổng diện tích toàn khu đất (m2)
Trong đó:
Diện tích chiếm đất của công trình (m2): được xác định bằng hình chiếu của công trình đó
Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng không phụ thuộc vào diện tích chiếm đất của các công trình khác như sân thể thao ngoài trời, tiểu cảnh trang trí (ngoại trừ khu vực sân thể thao xây cố định…)
Quy định mật độ xây dựng ở khu vực nông thôn được chia thành 2 nhóm: quy định về mật độ xây dựng nhà ở và quy định về mật độ xây dựng tối đa.
Về quy định mật độ xây dựng nhà ở
– Đối với khu đất có diện tích từ 50m2 trở xuống, mật độ xây dựng tối đa là 100%
– Đối với khu đất có diện tích từ 50 – 75m2, mật độ xây dựng tối đa là 90%
– Đối với khu đất có diện tích từ 75 – 100m2, mật độ xây dựng tối đa là 80%
– Đối với khu đất có diện tích từ 100 – 200m2, mật độ xây dựng tối đa là 70%
– Đối với khu đất có diện tích từ 200 – 300m2, mật độ xây dựng tối đa là 60%
– Đối với khu đất có diện tích từ 300 – 500m2, mật độ xây dựng tối đa là 50%
– Đối với khu đất có diện tích từ 1000m2 trở lên, mật độ xây dựng tối đa là 40%
Về quy định mật độ xây dựng tối đa (chiều cao tối đa)
– Đối với công trình cao dưới 6m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 3 tầng
– Đối với công trình cao từ 6m – dưới 12m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng
– Đối với công trình cao từ 12m – dưới 20m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng
– Đối với công trình cao từ 20m trở lên, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 5 tầng
Diện tích đất để xây công trình phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục đích sử dụng của khu đất đó; tuân thủ các quy định về giới đường đỏ, yêu cầu bảo vệ môi trường, chỉ giới xây dựng….
Trước khi xây dựng, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thiết kế xây dựng có xác nhận của cá nhân hoặc tổ chức có thẩm quyền
Đối với các ngôi nhà dùng để ở có diện tích nhỏ hơn 250m2, chủ nhân tự chịu trách nhiệm về hồ sơ thiết kế xây dựng, không cần xin ý kiến của cá nhân hoặc tổ chức khác
Các công trình cấp 1 và công trình cấp đặc biệt được phép thiết kế tầng hầm. Điều này được quy định trên quy chế quản lý quy hoạch, đồ án quy hoạch đô thị.
Nếu xây dựng ở khu vực ổn định nhưng chưa có quy định quy hoạch cụ thể, công trình phải tuân theo Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 và Khoản 4 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở (sau đây gọi tắt là Nghị định 139/2017/NĐ-CP), đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (vượt quá mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép) sẽ bị phạt tiền:
– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị:
+ Sửa chữa, cải tạo: 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng;
+ Xây dựng mới: 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng.
– Đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng:
+ Sửa chữa, cải tạo: 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng;
+ Xây dựng mới: 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.
– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác không thuộc hai trường hợp ở trên:
+ Sửa chữa, cải tạo: 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng;
+ Xây dựng mới: 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.
Căn cứ theo Khoản 3 Điều 4 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.
