Giấy chứng nhận quyền đất hay thường được mọi người gọi là sổ đỏ là một trong những giấy tờ pháp lý quan trọng để người sử dụng đất được thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong việc khai thác tối đa giá trị của đất đai thuộc quyền sử dụng của mình. Thông thường đất thuộc quyền sử dụng của ai thì người đó sẽ là người đứng tên sổ đỏ. Đối với trường hợp đất thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người hoặc do cùng được hưởng từ di sản thừa kế thì sẽ phải cử người đại diện đứng tên trong sổ đỏ. Vậy người đại diện đứng tên sổ đỏ bao gồm những ai? Pháp luật quy định về người đại diện đứng tên trong sổ đỏ như thế nào?
Căn cứ pháp lý
Nội dung tư vấn
Thế nào là người đại diện theo quy định của pháp luật?
Căn cứ theo BLDS năm 2015, đại diện là việc cá nhân, pháp nhân (sau đây gọi chung là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của cá nhân hoặc pháp nhân khác (sau đây gọi chung là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
Cá nhân, pháp nhân có thể xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thông qua người đại diện. Cá nhân không được để người khác đại diện cho mình nếu pháp luật quy định họ phải tự mình xác lập, thực hiện giao dịch đó.
Trường hợp pháp luật quy định thì người đại diện phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, thực hiện.
Hiện nay, pháp luật chia đại diện thành hai trường hợp sau:
– Thứ nhất, đại diện theo pháp luật
Quyền đại diện được xác lập theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo điều lệ của pháp nhân hoặc theo quy định của pháp luật được gọi chung là đại diện theo pháp luật. Các trường hợp đại diện theo pháp luật bao gồm:
+ Đại diện theo pháp luật của cá nhân
- Cha, mẹ đối với con chưa thành niên.
- Người giám hộ đối với người được giám hộ. Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi là người đại diện theo pháp luật nếu được Tòa án chỉ định.
- Người do Tòa án chỉ định trong trường hợp không xác định được người đại diện trong hai trường hợp nêu trên
- Người do Tòa án chỉ định đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
+ Đại diện theo pháp luật của pháp nhân bao gồm
- Người đại diện theo pháp luật của pháp nhân bao gồm:
- Người được pháp nhân chỉ định theo điều lệ;
- Người có thẩm quyền đại diện theo quy định của pháp luật;
- Người do Tòa án chỉ định trong quá trình tố tụng tại Tòa án.
– Thứ hai, đại diện theo ủy quyền
Quyền đại diện được xác lập theo ủy quyền giữa người được đại diện và người đại diện được gọi là đại diện theo ủy quyền. Các trường hợp đại diện theo ủy quyền bao gồm:
+ Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
+ Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.
+ Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện.
*Lưu ý:
- Một pháp nhân có thể có nhiều người đại diện theo pháp luật và mỗi người đại diện có quyền đại diện cho pháp nhân theo quy định về thời hạn đại diện và phạm vi đại diện của pháp luật
- Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Quy định về người đại diện đứng tên sổ đỏ
Theo quy định tại Điều 656 BLDS năm 2015 quy định:
“1. Sau khi có thông báo về việc mở thừa kế hoặc di chúc được công bố, những người thừa kế có thể họp mặt để thỏa thuận những việc sau đây:
a) Cử người quản lý di sản, người phân chia di sản, xác định quyền, nghĩa vụ của những người này, nếu người để lại di sản không chỉ định trong di chúc;
b) Cách thức phân chia di sản.
2. Mọi thỏa thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản”
Bên cạnh đó, tại khoản 4 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định ”Trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà những người được hưởng thừa kế có văn bản thỏa thuận chưa phân chia thừa kế và đề nghị cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản gắn liền với đất để thừa kế thì cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đó. Văn bản thỏa thuận phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế gồm:… (ghi lần lượt tên của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)””.
Theo đó, người được cử quản lý di sản thừa kế là đất đai trong thỏa thuận của những người thừa kế đã được lập thành văn bản sẽ là người đại diện đứng tên sổ đỏ.
Đối với trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp nêu trên thì sổ đỏ được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người theo quy định tại khoản 3 Điều 5 của thông tư này.
Người chưa thành niên có cần người đại diện đứng tên sổ đỏ hộ không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 21 BLDS năm 2015:
- Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.
- Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.
- Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
- Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
Theo khoản 1 Điều 76 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014: “Con từ đủ 15 tuổi trở lên có thể tự mình quản lý tài sản riêng hoặc nhờ cha mẹ quản lý”
Khoản 2 Điều 77 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định: “Con từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi có quyền định đoạt tài sản riêng, trừ trường hợp tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc dùng tài sản để kinh doanh thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của cha mẹ hoặc người giám hộ.”
Tại khoản 4 Điều 21 BLDS năm 2015 quy định: “Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý”.
Phạm vi đại diện được quy định theo khoản 2 Điều 141 BLDS 2015 như sau: “Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ quyết định của cơ quan có thẩm quyền; điều lệ của pháp nhân; nội dung ủy quyền; quy định khác của pháp luật. Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện như đã nêu trên thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Mặt khác, pháp luật về đất đai không có quy định riêng cụ thể về độ tuổi đứng tên trong sổ đỏ, độ tuổi tham gia các giao dịch về đất đai đều căn cứ theo quy định của BLDS.
Bên cạnh đó, căn cứ theo các quy định về đất đai liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người chưa thành niên không thuộc các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, căn cứ theo các quy định trên thì người chưa thành niên có thể được đứng tên trên sổ đỏ, nhưng kèm theo đó phải có tên của người đại diện hoặc người giám hộ hoặc người đại diện hay người giám hộ sẽ đứng tên và trong giấy chứng nhận sẽ ghi rõ là đại diện cho người chưa thành niên và pháp luật cũng chỉ hạn chế người chưa thành niên không được tự mình thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản chứ không quy định người chưa thành niên không được đứng tên sổ đỏ.
Liên hệ
Trên đây là bài viết tư vấn về “Người đại diện đứng tên sổ đỏ”. Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan tới tranh chấp quyền thừa kế đất đai thì hãy liên hệ ngay tới hotline 0833 102 102 của Luật sư X để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại.
Mời bạn xem thêm
- Quyền sử dụng đất là tài sản ngắn hạn hay dài hạn theo quy định?
- Xây nhà trên đất khai hoang có được không?
- Chi phí làm sổ đỏ đất khai hoang mất bao nhiêu?
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định của BLDS năm 2015, Luật công chứng năm 2014 và Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì việc cử người đại diện đứng tên sổ đỏ phải được lập thành văn bản và văn bản thỏa thuận và phải được công chứng, chứng thực.
Căn cứ theo BLDS năm 2015 và Luật đất đai năm 2013 thì người được cử đại diện đứng tên sổ đỏ chỉ có quyền đại diện ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứ không đương nhiên trở thành chủ sử dụng đất của mảnh đất đó. Sau khi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đại diện thì các đồng thừa kế tiến hành thủ tục khai nhận, phân chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật. Theo đó, nếu muốn bán đất, thì người đại diện đứng tên sổ đỏ phải có được sử đồng ý của những người có liên quan.
