Thuế là một trong những yếu tố nhiều người sẽ cân nhắc đến khi mua bán đất. Ngoài phải chi trả những khoản phí, lệ phí thì người mua và người bán sẽ phải chi trả thêm những khoản thuế khác nhau. Mức thuế khi mua bán đối với từng loại bất động sản cũng có sự khác biệt. Để có thể giúp người mua và người bán có cái nhìn rõ hơn về các loại thuế khi mua bán đất Luật sư X mời bạn đón đọc bài viết “Các loại thuế khi mua bán đất 2022” của chúng tôi. Mong rằng sẽ mang lại cho bạn những kiến thức cần thiết về lĩnh vực bất động sản.
Căn cứ pháp lý
Các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất được miễn thuế
Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:
- Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng;
- Có quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
- Thời điểm xác định quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.
- Chuyển nhượng toàn bộ đất ở. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
Căn cứ xác định trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có duy nhất quyền sở hữu một quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:
- Việc xác định quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất.
- Trường hợp chuyển nhượng đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu đất ở còn có quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
- Trường hợp vợ chồng có chung quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có đất ở riêng, khi chuyển nhượng đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có đất ở riêng không được miễn thuế.
Đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.
Giá chuyển nhượng
- Giá chuyển nhượng đất với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
Thuế suất
Thuế suất đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2% trên giá chuyển nhượng.
Cách tính thuế
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.
Các loại thuế khi mua bán đất 2022
Thu nhập chịu thuế từ mua bán nhà, đất (chuyển nhượng bất động sản) là khoản thu nhập nhận được từ việc mua bán nhà, đất bao gồm:
– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:
+ Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
+ Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).
– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.
– Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
– Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.
– Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nêu tại khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Mức thuế suất: Thuế suất đối với mua bán nhà, đất là 2% trên giá mua, bán hoặc giá cho thuê lại.
Cách tính thuế:
– Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ mua, bán nhà đất được xác định như sau:
| Thuế thu nhập cá nhân phải nộp | = | Giá chuyển nhượng | x | Thuế suất 2% |
– Trường hợp mua bán nhà, đất là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.
Lệ phí trước bạ khi mua bán nhà, đất
Đối tượng nhà, đất chịu lệ phí trước bạ khi mua bán nhà, đất theo Khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP:
– Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.
– Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).
Giá tính lệ phí trước bạ khi mua bán nhà, đất:
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:
| Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ | = | Giá đất tại Bảng giá đất | x Thời hạn thuê đất |
| 70 năm |
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất trong một số trường hợp đặc biệt:
+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê: theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm cả đất kèm theo là giá bán thực tế theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất mua theo phương thức đấu giá, đấu thầu: theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu là giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế ghi trên hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật hoặc giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế theo biên bản trúng đấu giá, đấu thầu hoặc theo văn bản phê duyệt kết quả đấu giá, đấu thầu (nếu có) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư gồm cả giá trị đất được phân bổ: Giá trị đất phân bổ được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành nhân với hệ số phân bổ. Hệ số phân bổ được xác định theo quy định tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP
– Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành: giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
Mời bạn xem thêm
- Quy định về đất phục vụ mục đích công ích 2023
- Mỗi người được sở hữu bao nhiêu đất nông nghiệp theo quy định năm 2023?
- Thủ tục hiến đất để làm lối đi chung năm 2023
Thông tin liên hệ
Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Các loại thuế khi mua bán đất 2022” Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến dịch vụ soạn thảo giấy đặt cọc mua bán nhà đất viết tay. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ mua, bán nhà đất được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
– Trường hợp mua bán nhà, đất là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp nh
– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:
+ Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
+ Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).
– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.
– Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
– Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.
– Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.
Giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng đất với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
