Mua nhà thế chấp thỏa thuận ba bên ngân hàng

Mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng là vấn đề khiến nhiều người lo lắng, băn khoăn và trăn trở khi có nhu cầu mua bán nhà bởi vì khi này, nhà đất đang được ngân hàng dùng làm tài sản đảm bảo cho một khoản nợ. Khoản vạy nợ kèm theo tài sản bảo đảm có nhiều vấn đề pháp lý liên quan nữa cần phải chú ý. Bên cạnh đó, việc mua bán nhà đất, các loại tài sản bảo đảm của các khoản vay nợ như này có thể tiến hành thực hiện được bằng các quy định của pháp luật dân sự. Vậy mua nhà thế chấp thỏa thuận ba bên ngân hàng như thế nào? Có được mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng không? Cách thức mua bán nhà đất đang thế chấp phổ biến hiện nay là gì? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu vấn đề trên qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết sau đây sẽ mang lại cho bạn những kiến thức hữu ích nhất.

Căn cứ pháp lý

Bộ luật Dân sự năm 2015

Có được mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng không?

Căn cứ quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

• Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
• Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
• Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
• Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
• Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
• Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
• Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

• Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
• Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
• Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật

Như vậy, căn cứ theo quy định trên của pháp luật, thì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.

Mua nhà đang thế chấp ngân hàng có nên không?

Ưu điểm khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng:

• Có mức giá rẻ hơn trên thị trường lại nằm ở vị trí tốt.
• Việc mua bán này giúp người bán tránh bị tịch thu tài sản khi không thể trả nợ thế chấp nhà vay tiền ngân hàng, trong khi người mua phần nào nắm được ngôi nhà không nằm trong quy hoạch hoặc vướng vấn đề pháp lý như tranh chấp vì ngân hàng đã kiểm định kỹ ngôi nhà trước khi nhận thế chấp.

Nhược điểm khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng:

• Nhà ở thế chấp bị xử lý theo quy định pháp luật do bên vay không trả được nợ, lãi với ngân hàng.
• Việc giao tiền trực tiếp cho bên bán nhà đất là vô nghĩa bởi bên thế chấp nhà không có quyền bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng nếu không có sự đồng ý từ ngân hàng. Khoản tiền mua nhà đất cần bằng hoặc lớn hơn khoản nợ cả gốc lẫn lãi tại ngân hàng. 
• Người mua nhà đang cầm cố ngân hàng không biết rõ được thông tin ngôi nhà mình định mua bởi các giấy tờ bản chính của ngôi nhà đều được giữ ở ngân hàng. 

Lưu ý: Khi mua nhà thế chấp ngân hàng là người mua nên yêu cầu bên bán nhà cung cấp các giấy tờ pháp lý, giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận việc bán nhà thế chấp. Nếu phát hiện những dấu hiệu không tốt thì nên cân nhắc không thực hiện giao dịch mua nhà khi sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng.

Cách thức mua bán nhà đất đang thế chấp phổ biến hiện nay

Theo thỏa thuận 3 bên

• Trước khi chuyển nhượng, các bên nên ký kết hợp đồng cam kết về việc mua nhà đất tại ngân hàng để minh chứng cho sự đồng ý của ngân hàng đối với việc mua bán này.
• Bên mua chuyển tiền đặt cọc tương ứng với số tiền cần phải trả cho ngân hàng. Các bên có thể thỏa thuận về việc thanh toán: nhiều lần hay một lần.
• Ngân hàng nhận đủ tiền và ra thông báo giải chấp; đồng thời giao Sổ đỏ cho Bên Mua.
• Bên mua thực hiện thủ tục giải chấp (có ủy quyền của bên bán).
• Bên mua và bên bán đến (văn) phòng công chứng thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Bên mua thực hiện sang tên tại Phòng đăng ký đất đai.

Thay thế bằng tài sản thế chấp khác

• Bên bán đưa một tài sản khác làm tài sản đảm bảo tại ngân hàng, thay thế căn nhà đất cần bán. Phương pháp này cũng cần phải có sự đồng ý từ ngân hàng.
• Ngân hàng trả lại Sổ đỏ và ra thông báo giải chấp.
• Bên bán thực hiện thủ tục giải chấp.
• Các bên thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Bên mua thực hiện sang tên tại Phòng đăng ký đất đai.

Mua nhà thế chấp thỏa thuận ba bên ngân hàng như thế nào?

Bước 1: Ký cam kết giữa 3 bên( bạn, bên bán và ngân hàng) về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bạn và bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán và ngân hàng, cam kết này phải có chữ kí của 3 bên, có công chứng chứng thực. Theo đó, bạn sẽ thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua nhà đất vào tài khoản tại ngân hàng,

Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho Bên bán.

Bước 2: Bạn và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất.

Hai bên cần mang theo các giấy tờ như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.

Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản.

Bước 4: Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai

Hồ sơ sang tên bao gồm các giấy tờ sau:

– Hợp đồng mua bán có công chứng chứng thực

– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

– Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu

– Đơn đề nghị đăng ký biến động

– Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mời bạn xem thêm bài viết

• Tranh chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình
• Mẫu giấy ủy quyền nhà đất cho con
• Mẫu đơn khởi kiện quyết định thu hồi đất

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Mua nhà thế chấp thỏa thuận ba bên ngân hàng” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới vấn đề giá thu hồi đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102.

• FaceBook: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp