Giá đất cụ thể không được sử dụng trong trường hợp nào theo quy định?

Giá đất cụ thể là thuật ngữ còn xa lạ đối với nhiều người. So với bảng giá đất, giá đất cụ thể không được quy định chi tiết và cụ thể đối với từng loại đất mà chỉ được ban hành cho từng trường hợp riêng biệt dựa trên thời hạn và mục đích sử dụng đất. Trường hợp phổ biến thường áp dụng giá đất cụ thể chính là trường hợp tính tiền bồi thường khi thu hồi đất. Vậy Giá đất cụ thể không được sử dụng trong trường hợp nào? Cơ quan nào có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể? Giá đất cụ thể có phải luôn cao hơn bảng giá đất? Sau đây, Luật sư X sẽ giúp quý bạn đọc làm rõ vấn đề này thông qua bài viết sau cùng những quy định liên quan. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013

Giá đất cụ thể là gì?

Giá đất cụ thể là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định áp dụng đối với một hoặc một số thửa đất trong những trường hợp nhất định và không được ban hành trước như bảng giá đất.

Ví dụ: Khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc thu hồi để thực hiện dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng thì khi đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường cho người sử dụng diện tích đất bị thu hồi. Nói cách khác, giá đất cụ thể không được quyết định trước nên người sử dụng đất khi bị thu hồi mới biết đơn giá bồi thường.

Trong khi đó, giá đất trong bảng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và áp dụng theo giai đoạn 05 năm. Do đó, người dân hoàn toàn biết trước được giá đất trong bảng giá đất nếu biết chính xác địa chỉ, vị trí thửa đất và mục đích sử dụng đất.

Giá đất cụ thể có phải luôn cao hơn bảng giá đất?

Mặc dù không có văn bản nào quy định về việc giá đất cụ thể thấp, bằng hay cao hơn hơn giá đất trong bảng giá đất. Tuy nhiên, căn cứ phương pháp xác định giá đất, những trường hợp áp dụng và thực tiễn cho thấy giá đất cụ thể thông thường sẽ cao hơn giá đất trong bảng giá đất.

Khi Nhà nước cấp Sổ đỏ đối với diện tích vượt hạn mức mà thửa đất đó có giá trị theo bảng giá đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì sẽ áp dụng phương pháp chiết trừ để tính giá đất cụ thể, qua đó sẽ tính được tiền sử dụng đất phải nộp.

Công thức tính giá đất cụ thể khi cấp Sổ đỏ đối với diện tích vượt hạn mức như sau:

Giá đất cụ thể (01m2) = Hệ số điều chỉnh giá đất x Giá đất trong bảng giá đất

Theo công thức trên nếu hệ số điều chỉnh giá đất là 1,0 thì khi đó giá đất cụ thể sẽ bằng giá đất trong bảng giá đất; nếu hệ số điều chỉnh lớn (>) hơn 1,0 thì giá đất cụ thể sẽ lớn hơn giá đất trong bảng giá đất.

Lấy ví dụ cụ thể tại thị trấn của các huyện thuộc Thành phố Hà Nội có hệ số điều chỉnh giá đất khi cấp Sổ đỏ áp dụng trong năm 2021 đối với diện tích vượt hạn mức là: 1,10 (hệ số K = 1,10).

Giả sử ông A có thửa đất tại phố Tế Tiêu thị trấn Đại Nghĩa, huyện Mỹ Đức (Hà Nội) được cấp Sổ đỏ trong hạn mức 120 m2 và diện tích vượt hạn mức là 50 m2. Được biết giá đất ở tại vị trí 1 của phố Tế Tiêu theo Quyết định 30/2019/QĐ-UBND là 3.105.000 đồng. Khi đó, giá đất cụ thể 01 m2 vượt hạn mức được tính như sau:

Giá đất cụ thể (01m2) = 1,10 x 3.105.000 đồng = 3.415.500 đồng

Như vậy, tiền sử dụng đất ông A phải nộp đối với 50m2 vượt hạn mức là 170.775.000 đồng.

Giá đất cụ thể không được sử dụng trong trường hợp nào?

Căn cứ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp sau:

Thứ nhất, dùng để tính tiền đền bù, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật;

Thứ hai, dùng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân;

Thứ ba, dùng để tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân khi họ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

Thứ tư, dùng để tính tiền thuê đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp;

Thứ tư, dùng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

Thứ năm, dùng để tính tiền thuê đất cho người sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

Thứ sáu, dùng để tính giá trị quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp Nhà nước thực hiện cổ phần hóa. Việc tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Như vậy, giá đất cụ thể sẽ không được áp dụng ngoài các trường hợp kể trên.

Cơ quan nào có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể?

Căn cứ khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013, giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Theo đó:

• Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Tùy từng trường hợp mà Sở Tài chính hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các ban ngành để các định giá đất cụ thể.
• Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể (lựa chọn theo quy định của pháp luật về đấu thầu).
• Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
• Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng và các thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Mời bạn xem thêm

• Hoãn thi hành án tử hình được thực hiện thế nào?
• Quy định chung về thủ tục công nhận và cho thi hành án tại Việt Nam
• Thi hành án phạt quản chế diễn ra theo trình tự nào chế theo pháp luật

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Giá đất cụ thể không được sử dụng trong trường hợp nào”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như tra cứu quy hoạch đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102

Câu hỏi thường gặp