Hiện nay, có không ít người nhầm lẫn giữa thuật ngữ bảng giá đất và giá đất cụ thể. Theo quy định pháp luật về đất đai, giá đất cụ thể có thể hiểu nôm na là một trường hợp đặc biệt của giá đất. Giá đất cụ thể sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành đối với từng trường hợp nhất định. Vậy theo quy định hiện nay, Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong trường hợp nào? Phân biệt giá đất cụ thể với bảng giá đất theo những tiêu chí gì? Quy trình thủ tục xác định giá đất cụ thể được thực hiện ra sao? Sau đây, Luật sư X sẽ giúp quý bạn đọc làm rõ vấn đề này thông qua bài viết sau cùng những quy định liên quan. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc nhé.
Căn cứ pháp lý
Thế nào là giá đất cụ thể?
Trước hết, giá đất cụ thể có thể được hiểu là một trường hợp đặc biệt của giá đất. Giá đất cụ thể là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất (ví dụ đơn vị diện tích đất là m2…) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quyết định, định giá trong từng trường hợp cụ thể và có sự tham gia, hỗ trợ của cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh nơi có đất về việc xác định giá đất cụ thể.
Căn cứ khoản 3 Điều 114, giá đất cụ thể có một số đặc điểm đặc trưng sau đây:
- Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành cho từng trường hợp cụ thể phát sinh (không ban hành trước);
- Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh (Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh) nơi có đất là đơn vị tham gia hỗ trợ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể;
- Giá đất cụ thể được xác định theo trình tự, thủ tục, phương pháp luật định và có thể được quyết định sau khi có sự tư vấn từ đơn vị/tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất;
- Giá đất cụ thể là một trường hợp đặc biệt của giá đất.
Từ đó có thể thấy, giá đất cụ thể mang những đặc trưng riêng và được pháp luật đất đai quy định khá rõ ràng, chi tiết.
Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong trường hợp nào?
Căn cứ theo khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật Đất đai 2013.
- Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.
- Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Phân biệt giá đất cụ thể với bảng giá đất theo tiêu chí gì?
Trong quá trình tìm hiểu về giá đất cụ thể, không thể không nhắc tới bảng giá đất, giữa bảng giá đất và giá đất cụ thể thường có những điểm dễ phân biệt để không bị nhầm lẫn trong quá trình áp dụng. Chi tiết như sau:
| Tiêu chí | Bảng giá đất | Giá đất cụ thể |
| Căn cứ pháp lý | – Điều 114 Luật Đất đai 2013 – Nghị định 44/2014/NĐ-CP – Nghị định 01/2017/NĐ-CP | – Điều 114 Luật Đất đai 2013 – Nghị định 44/2014/NĐ-CP- Nghị định 01/2017/NĐ-CP |
| Khái niệm | Là tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất do UBND cấp tỉnh ban hành trên cơ sở phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất | Là giá đất theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, quyết định thu hồi đất và được UBND cấp tỉnh xây dựng |
| Cơ quan ban hành | Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sau khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua | Ủy ban nhân dân cấp tỉnh |
| Thời hạn ban hành | Xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ | Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành cho từng trường hợp cụ thể |
| Trường hợp áp dụng | Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai,… | Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền cho thuê đất/công nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất vượt hạn mức,… |
| Trường hợp thay đổi, điều chỉnh | – Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc tối thiểu. – Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian > 180 ngày. | – Hệ số điều chỉnh giá đất. |
Như vậy, giá đất cụ thể được hiểu như những phân tích, giải đáp của chúng tôi ở trên. Khi áp dụng cách tính giá đất cụ thể thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện xác định bằng một trong những phương pháp luật định.
Quy trình xác định giá đất cụ thể thực hiện ra sao?
Theo quy định tại Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, sửa đổi bổ sung bởi Thông tư Số: 36/2014/TT-BTNMT, trình tự, thủ tục thực hiện việc xác định giá đất bao gồm các bước sau:
Bước 1: Xác định mục đích định giá đất cụ thể.
Bước 2: Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất.
Điều 30, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường quy định việc xác định giá đất căn cứ vào các thông tin thu thập được và áp dụng phương pháp định giá đất.
+ Đối với trường hợp thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thì tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất phải xây dựng Chứng thư định giá đất.
+ Xây dựng phương án giá đất kèm theo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất theo các nội dung chủ yếu là mục đích định giá đất và các thông tin về thửa đất cần định giá; đánh giá tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp thông tin về giá đất thị trường; việc áp dụng phương pháp định giá đất; kết quả xác định giá đất và đề xuất các phương án giá đất; đánh giá tác động về kinh tế – xã hội của các phương án giá đất.
+ Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, đánh giá kết quả việc xác định giá đất và phương án giá đất; xây dựng Tờ trình về việc quyết định giá đất.
Bước 3: Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Bước 4: Thẩm định phương án giá đất. Điều 30, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ thẩm định giá đất do Sở tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất hồ sơ phương án giá đất bao gồm tờ trình về việc quyết định giá đất, dự thảo phương án giá đất; dự thảo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất.
Bước 5: Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất.
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Mời bạn xem thêm
- Hoãn thi hành án tử hình được thực hiện thế nào?
- Quy định chung về thủ tục công nhận và cho thi hành án tại Việt Nam
- Thi hành án phạt quản chế diễn ra theo trình tự nào chế theo pháp luật
Thông tin liên hệ
Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ”. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tư vấn pháp lý về Tra cứu chỉ giới xây dựng. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
Đồng thời, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định gồm có:
– Tờ trình về phương án giá đất;
– Dự thảo phương án giá đất;
– Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất;
– Văn bản thẩm định phương án giá đất và đối với Việc thẩm định phương án giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm các thành phần theo quy định cụ thể là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng.
Theo Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, hiện nay ở nước ta có các phương pháp định giá đất như sau:
Thứ nhất, phương pháp so sánh trực tiếp;
Thứ hai, phương pháp chiết trừ;
Thứ ba, phương pháp thu nhập;
Thứ tư, phương pháp thặng dư;
Thứ năm, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
