Xin chào Luật sư. Gia đình tôi hiện đang sinh sống và làm việc tại tỉnh Tuyên Quang, nhà tôi hiện có nhu cầu mở một nhà hàng có thể chứa khoảng 500 khách (nhà hàng tiệc cưới), mảnh đất ở của nhà tôi có diện tích khoảng 800m2. Tôi thắc mắc rằng nếu tôi mở nhà hàng như vậy thì có cần phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hay có phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay không? Thủ tục chuyển đất ở sang đất thương mại, dịch vụ năm 2023 sẽ diễn ra như thế nào? Mong được Luật sư giải đáp, tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi cau hỏi đến Luật sư X. Hiện nay nhu cầu kinh doanh, mở nhà hàng rất nhiều tuy nhiên cần tuân thủ quy định về việc sử dụng đất đai. Thắc mắc nêu trên của bạn, chúng tôi sẽ giải đáp tại nội dung bài viết dưới đây, hãy theo dõi để nhận được sự giải đáp bạn nhé!
Căn cứ pháp lý
Đất thương mại dịch vụ được quy định như thế nào?
Căn cứ quy định tại Điều 153 Luật Đất đai 2013 về đất thương mại như sau:
“Điều 153. Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
1. Đất thương mại dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.
Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp bao gồm đất để xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
2. Việc sử dụng đất thương mại dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.
3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này còn được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.”
Đất thương mại dịch vụ được phân thành nhóm đất gì?
Căn cứ điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về phân loại đất như sau:
“Điều 10. Phân loại đất
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
…
2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;
3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.”
Như vậy, đất thương mại dịch vụ được phân thành nhóm đất phi nông nghiệp.
Đất ở chuyển thành đất thương mại dịch vụ có phải xin phép hay không?
Theo điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 thì đất thương mại, dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.
Theo khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT việc chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì không phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậỵ, người sử dụng đất có nhu cầu chuyển từ đất ở sang đất thương mại, dịch vụ thì không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Thủ tục chuyển đất ở sang đất thương mại, dịch vụ năm 2023
Thành phần hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất thương mại, dịch vụ
Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, hồ sơ thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất dịch vụ gồm có:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
Ngoài ra, khi thực hiện thủ tục, người có yêu cầu phải cung cấp bản sao các loại giấy tờ: chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, chứng nhận đăng ký kết hôn…
Trình tự thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất thương mại, dịch vụ
Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện thủ tục;
Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các công việc:
- Xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết;
- Xác nhận vào đơn đăng ký;
- Xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
- Trả kết quả.
Bước 3: Nhận kết quả tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất thương mại, dịch vụ
Do UBND cấp tỉnh quyết định nhưng:
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
– Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu bị hạn chế khi nào?
Thông tin liên hệ
Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Thủ tục chuyển đất ở sang đất thương mại, dịch vụ năm 2023” Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến Mức bồi thường thu hồi đất hiện nay. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp:
Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất: Đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà sử dụng đất thương mại, dịch vụ dịch vụ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhận sẽ được thực hiện các quyền về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, thế chấp,… theo quy định của pháp luật.
Như vậy về nguyên tắc chung, người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luật đất đai vẫn cho phép thế chấp đất thương mại dịch vụ nhưng thực tế nhiều ngân hàng có chính sách hạn chế hoặc không nhận thế chấp đất thương mại dịch vụ bởi mục đích sử dụng của loại đất này thường gây rủi ro cho phía ngân hàng, tính thanh khoản thấp…
Hiện chỉ có một số ngân hàng nhận đất thương mại dịch vụ là Agribank, Sacombank…
Trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài
Khoản 4 Điều 35 Luật Đất đai 2013 quy định đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê thì có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài.
Nếu thuộc trường hợp này thì thời hạn sử dụng đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) được ghi là “Lâu dài”.
Trường hợp sử dụng đất có thời hạn
Đối với đất được Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc cho thuê để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ thì thời hạn sử dụng được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn giao đất, cho thuê đất lần đầu.
