Bạn T gửi câu hỏi về cho Luật sư X: “Diện tích đất gia đình tôi đã sử dụng lâu nay và có ghi trong Giấy chứng nhận đã ghi nhận diện tích là 500m2 nhưng diện tích khi đo đạc thực tế của gia đình tôi chỉ có khoảng 465m2. Luật sư cho tôi hỏi trường hợp khi diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bồi thường như thế nào? Mức bồi thường theo diện tích trên giấy tờ hay trên thực tế”.
Cảm ơn bạn T đã gửi câu hỏi về cho Luật sư X, Để giải đáp những thắc mắc về vấn đề “Bồi thường thế nào khi diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?”, mời bạn theo dõi bài viết sau đây của Luật sư X.
Căn cứ pháp lý
Điều kiện được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
Căn cứ khoản 3 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 thì về nguyên tắc, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. Do đó, nếu như chính quyền địa phương có bồi thường đối với đất thu hồi thì không được phân biệt hộ nghèo hay không phải hộ nghèo để bảo đảm nguyên tắc công bằng. Hơn nữa, trong các điều kiện để bồi thường về đất tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 cũng không có điều kiện hộ nghèo.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì:
“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này…”.
Ông H có được bồi thường hay không tùy thuộc vào việc ông có đủ điều kiện để được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất không. Vấn đề này được hướng dẫn cụ thể tại Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai. Ông H thuộc trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993; tuy sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch nên có thể được công nhận quyền sử dụng đất với điều kiện phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất.
Bồi thường thế nào khi diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Tại Điều 12 Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, theo đó:
Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì được bồi thường theo quy định sau đây:
1. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
2. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định là không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
3. Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
4. Đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có thì không được bồi thường về đất.
5. Việc bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đất thu hồi quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này.
Như vậy, theo quy định này thì khi thu hồi đất của gia đình bạn và sẽ được bồi thường theo diện tích đất thực tế là 385m2 là đúng theo quy định.
Diện tích đất thực tế sử dụng nhỏ hơn diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì xử lý như thế nào?
Căn cứ khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”
Và tại khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định về cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng như sau:
“1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:
a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;
c) Do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;
d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
2. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.”
Diện tích đất thực tế sử dụng nhỏ hơn diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ thực hiện việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Tình trạng hôn nhân ở Việt Nam hiện nay – Luật sư X
- Hôn nhân tự nhiên và hôn nhân Công giáo giống và khác
- Thủ tục xác nhận tình trạng hôn nhân cho người đã chết
Thông tin liên hệ Luật sư X
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Bồi thường thế nào khi diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất″. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo mẫu đơn xin tạm ngừng kinh doanh; thủ tục giải thể công ty cổ phần; cách tra số mã số thuế cá nhân, Xác nhận tình trạng hôn nhân; hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, thủ tục xin hợp pháp hóa lãnh sự của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833.102.102.
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Nếu có sự lấn, chiếm đất của hộ liền kề thì trước tiên bạn cần tiến hành thỏa thuận, đàm phán với những hộ đó về việc lấn, chiếm phần diện tích đất của gia đình.
Trường hợp không thỏa thuận được thì bạn sẽ tiến hành khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền về việc yêu cầu các hộ liền kề đó trả lại phần diện tích đất đã lấn chiếm theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trước khi tiến hành khởi kiện thì bạn cần phải tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đang tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013.
Tại khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
“1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gồm có:
a) Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.”
Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”.
